Qu'est-ce qu'un appartement T1 ? Quels sont ses avantages et inconvénients ?

Par définition, le T1 (anciennement F1), est un logement constitué d’une seule pièce à vivre. Attention, cela ne signifie pas que l’habitation ne contient qu’une seule pièce, mais qu’une seule surface est dédiée à l’espace de vie.

Autrement dit, un T1 comprend :

• Une chambre/séjour ;
• Une cuisine fermée ;
• Une salle de bain/toilettes (ensemble ou séparés).

Comme nous venons de le voir, il existe une différence entre un studio et un T1 : la présence d’une cuisine séparée. Mais qu’en est-il du T1 et de l'appartement T1 bis, est-ce la même chose ?

En plus d’une pièce à vivre, d’une cuisine fermée et d’une salle d’eau, le T1 Bis est également équipé d’une mezzanine, d’une alcôve (ou tout autre espace supplémentaire que l’on ne peut pas désigner comme une véritable pièce).

Cela peut être :

• Une pièce sans fenêtre ;
• Un hall ;
• Une alcôve ;
• Une mezzanine dont la hauteur sous plafond n’entre pas dans les critères de surface habitable.

Finalement un T1 bis correspond à un T1 amélioré.

Mais attention, si cette surface crée une pièce supplémentaire, elle n’est pas non plus complètement séparée de la pièce à vivre. La démarcation peut se faire au moyen :

• D’un escalier entre la pièce principale et la mezzanine ;
• D’un rideau placé entre la pièce principale et l'alcôve.

Nous l’avons vu, les différences entre le T1 et le studio ou le T1 et le T1 bis sont assez subtils. Il en va de même pour un T1 bis et un T2.

En effet, le T2 comprend deux pièces à vivre : une chambre et un salon séparés. Là où dans le T1 bis la séparation n’est pas clairement établie, pour le T2 aucun doute à avoir : une cloison dissocie la chambre du salon.

Studio, appartement T1, T1bis, T2, T3 … Si vous cherchez à acheter ou investir, vous n’êtes pas sans savoir que différents types de biens sont proposés sur le marché immobilier. Quelles différences ? C’est ce que nous allons voir.

Une fois la typologie du T1 définie, reste à savoir si vous désirez investir dans un T1 meublé ou non meublé. Retenez que si vous optez pour la location d'un appartement meublé, des équipements doivent d’ores et déjà être mis à disposition dans le bien afin que votre locataire puisse y vivre correctement dès son emménagement (y dormir, se laver, manger…).

La location meublée vous attire ? Avant de vous lancer dans l’aventure, attardons-nous un instant sur les avantages et inconvénients d’une telle pratique.

Les avantages d’un T1 meublé

La rentabilité

Le premier point à soulever concerne la rentabilité que permet la location d’un T1 meublé. À la différence d’un logement nu, vous pouvez ici proposer un loyer 5 à 30 % plus élevé que la moyenne. La rentabilité brute d’une location meublée est donc excellente.

Une fiscalité avantageuse

En plus d’une excellente rentabilité, retenez que la location d’un bien meublé bénéficie aussi d’une fiscalité très avantageuse. Si les revenus perçus dans une location vide sont imposés au même titre que des revenus fonciers, en location meublée ils sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous êtes finalement considéré comme un commerçant et avez le choix du régime applicable, à savoir :

• Le régime réel : ce régime permet de déduire des recettes perçues les charges qui incombent au propriétaire et d’amortir les meubles et immeubles ;
• Le régime micro-BIC : il s’agit d’un régime simplifié facilitant l’ensemble des démarches. Vous ne déduisez pas vos charges au réel, ici un forfait est directement appliqué.

Les inconvénients de louer un appartement T1 meublé

Mais si les avantages de louer un T1 meublé sont conséquents, vous devez également noter qu’il existe quelques inconvénients.

Un turn-over plus important

Le premier inconvénient, qui n’est pas des moindres, c’est l’important turn-over de locataires. Comme le bail en location meublé est plus court qu’en location nue (1 an en location meublée voire 9 mois pour les étudiants), la "courte" durée du contrat favorise la rotation. D’autant plus que les petites surfaces sont souvent prisées des étudiants or la location étudiante est bien connue pour son caractère très temporaire.

Le locataire arrive pour la reprise des cours puis quitte les lieux une fois l’année terminée. Vous ne pouvez donc pas vous attendre à une location longue et pérenne sur ce type d’investissement immobilier. La conséquence ? Le temps de gestion locative supplémentaire.

Vous devez anticiper chaque fin de contrat de location sur différents aspects, à savoir :

• Refaire une annonce du logement ;
• Procéder aux visites ;
• Sélectionner les candidats ;
• Choisir votre futur locataire ;
• Réaliser l’état des lieux (et de sortie) ;
• Faire signer le contrat de location.

Tout ceci est à prévoir à chaque sortie de locataire. Par conséquent, plus la période de location est courte et plus le temps à consacrer à la gestion locative est long.

L’obligation d’un mobilier minimum dans l'appartement

Vous vous en doutez, mais la location meublée emporte une autre obligation : disposer un minimum de meubles dans le logement. Et quant à savoir quel équipement laisser ou emporter, sachez que vous n’avez pas vraiment le choix. La loi dresse une liste du mobilier minimum que doit comprendre un logement meublé. Si vous faites partie de cette catégorie de loueur, en voici la liste :

• La présence d’éclairage ;
• Un lit ;
• Une couette et des couvertures ;
• Des rideaux et volets dans les chambres ;
• Plusieurs rangements ;
• Une table accompagnée de chaises ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou four à micro-ondes ;
• Des produits d’entretien ménager ;
• Un réfrigérateur ;
• Le nécessaire de vaisselle (assiettes, couverts, etc.) ;
• Des ustensiles de cuisine.

Des frais plus conséquents

Enfin, si vous décidez de mettre en location un T1 meublé, il va également falloir prendre en compte le coût du renouvellement des équipements. Usure des meubles, besoin de dépannages… Lorsque vous louez un meublé, il faut savoir anticiper ces différents postulats des dépenses.