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Type de logement

Quel type de logement préférer quand on est propriétaire ou locataire et pourquoi ?

Publié le 27 janvier 2023

Publié le 27 janvier 2023

Le marché de l'immobilier, qu'il s'agisse d'investissement locatif pour les propriétaires ou de chercher un bien en location pour un locataire, regorge de nombreux types de logements différents. Outre le traditionnel studio, on peut également trouver des T1, des T1 bis, des T2, des T3, etc... Mais également des duplex, des triplex, ou encore des souplex.

Se retrouver dans toutes ces appellations devient rapidement un véritable casse-tête pour les propriétaires et les locataires particuliers. Pourtant, il est très important de connaître leur sens pour réaliser un investissement rentable ou pour comprendre le rapport qualité-prix d'un logement.

Quels sont les types de logement existants ? Que signifie la lettre T ? Comment distinguer un T2 d'un T3 ? Nous vous répondons dans cet article.

Type de logement

SOMMAIRE

Comment déterminer le type de logement ?

Les types de logements en France sont identifiés par l'indicateur T n, auparavant F n. Ainsi, il n'existe aucune différence entre un T2 et un F2. 

La lettre T

La lettre T signifie Type. Il indique le nombre de pièces à vivre que comporte le logement.

Ce sont donc exclusivement les pièces à vivre (séjour et chambres) qui sont incluses dans le chiffre qui suit la lettre T.

Le nombre de pièces

Chaque type de logement se caractérise par le nombre de pièces à vivre qu'il comporte.

Ainsi, un T1 est doté uniquement d'un salon avec cuisine séparé, ce qui le distingue du studio dont la cuisine est dans la pièce de vie. Le T2, quant à lui, comporte une chambre en plus du séjour.

La salle de bains et les toilettes ne sont pas prises en compte

La présence d'une salle d'eau dans l'appartement ou la maison constitue en effet un critère de décence. Tout logement doit donc en être équipé.

Quels sont les différents types de logements disponibles ?

Il existe plusieurs types de logements différents qui peuvent être répartis entre plusieurs catégories : 

  • Le studio ;

  • Le Tn (T1, T2...) ;

  • Le duplex, triplex et souplex ;

  • Le loft.

Qu'est-ce qu'un studio ?

Un studio est un logement qui comporte une seule pièce de vie réunissant le salon (qui fait aussi office de chambre) et un coin cuisine (on parle également de kitchenette).

Il s'agit d'un type de logement particulièrement adapté pour les étudiants. Il convient également à une personne seule en raison de sa petite surface de 20 m² en moyenne. Le loyer dépend de la ville où se situe le studio, mais il sera quasiment toujours inférieur à celui applicable aux biens comportant une ou plusieurs chambres.

Qu'est-ce qu'un appartement T1, T2, T3, T4... et combien comptent-ils de pièces et chambres ?

Un logement de type Tn comporte une ou plusieurs pièces de vie en fonction du chiffre qui suit la lettre T. Dans ce type de bien, la cuisine est toujours séparée du séjour. Il est également équipé d'une salle de bains

Voici les différences entre les types de biens existants :

Type de logement Caractéristiques
T1
  • Une pièce principale qui fait également office de chambre.
Au total : 1 pièce de vie.
T1 bis
  • Une pièce principale ;
  • Une pièce semi-séparée de la pièce principale (mezzanine...).
Au total : 1 pièce de vie + 1 pièce semi-séparée.
T2
  • Un séjour ;
  • Une chambre.
Au total : 2 pièces de vie.
T3
  • Un séjour ;
  • 2 chambres.
Au total : 3 pièces de vie.
T4
  • Un séjour ;
  • 3 chambres.
Au total : 4 pièces de vie.
T5
  • Un séjour ;
  • 4 chambres.
Au total : 5 pièces de vie.
Tn (et ainsi de suite)
  • Un séjour ;
  • n-1 chambres.
Au total : n pièces de vie.
La particularité du T1 bis

Le T1 bis est quasiment similaire au T1. Il comporte toutefois un espace supplémentaire qui n'est pas comptabilisé comme une pièce distincte au yeux de la loi en raison de sa superficie ou de sa faible hauteur qui ne remplit pas les critères légaux. Il peut s'agir d'une mezzanine ou d'une pièce sans fenêtre par exemple.

Quelle différence entre un duplex, un triplex et un souplex ?

Ces 3 types de logement se définissent comme des appartements sur plusieurs étages qui se différencient au niveau de leur agencement.

Type de logement Agencement
Duplex 2 niveaux reliés par un escalier intérieur :
  • Un rez-de-chaussée ;
  • Un étage.
Triplex 3 niveaux reliés par un escalier intérieur :
  • Un rez-de-chaussée ;
  • 2 étages.
Souplex 2 niveaux reliés par un escalier intérieur :
  • Un rez-de-chaussée ;
  • Un sous-sol.

Qu'est-ce qu'un loft ?

Le loft est un ancien local professionnel transformé en habitation. Il se caractérise généralement par son style industriel et ses espaces ouverts. 

Il est possible qu'un appartement remplisse les critères du loft et du duplex.

Quel type de logement préférer quand on est bailleur et pourquoi ?

Plusieurs facteurs entrent en compte pour acheter un bien en vue de réaliser un investissement locatif. Selon celui que le bailleur décide de prioriser, le type de logement le mieux adapté ne sera pas le même.

Le turnover

Si le bailleur souhaite s'assurer un fort turnover de locataires qui n'ont pas vocation à s'installer durablement dans le logement, il est préférable d'investir dans un studio, ce type de bien étant très recherché par les étudiants. Les T1 et les T1bis intéressent également les jeunes actifs qui ont tendance à occuper un bien seul pour une durée limitée dans le temps.

La sécurité financière

Le bailleur peut décider de louer son bien en colocation pour limiter tout risque de vacance locative grâce au roulement entre colocataires solidaires du paiement du loyer, généralement des étudiants ou des jeunes actifs.

Il faut alors privilégier les logements dotés d'au moins 2 chambres comme les T3, T4 et T5 qui permettront d'accueillir un plus grand nombre de colocataires. Attention toutefois au risque de dégradation qui peut être plus élevé.

La stabilité locative

Le bailleur peut choisir de cibler les familles qui occupent le logement plus longtemps pour simplifier sa gestion locative et limiter les travaux de remise en état. Dans ce cas, il doit s'orienter vers un logement équipé de plusieurs chambres et doté d'une large surface (T4, T5, duplex, loft...).

Quel type de logement préférer quand on est locataire et pourquoi ?

Le principal élément qui motive le choix d'un type de logement pour un locataire est avant tout le montant du loyer. Ainsi, plus le bien est spacieux et plus il comporte de pièces, plus le loyer sera élevé. Outre ses besoins en termes d'espace et d'agencement, il adaptera son choix en fonction de ses moyens et des biens proposés sur le marché.

Le loyer ne dépend pas uniquement de la taille du logement

La localisation du bien est également un élément déterminant, en particulier lorsqu'il existe une forte tension entre offre et demande de logement. Ainsi, il est fréquent que le loyer d'un T1 de 35 m² à Paris soit plus élevé que celui d'un T3 de 70 m² à Brest. 

Certains types de logement sont plus ou moins adaptés au locataire selon sa situation personnelle :

  • Étudiant ou jeune actif célibataire : s'il souhaite habiter seul, le studio, le T1 ou le T1 bis répondent parfaitement à ses attentes ;

  • Jeunes en colocation : il est nécessaire de cibler les biens comportant un nombre de chambres suffisant pour que chaque colocataire puisse y loger confortablement ;

  • Jeune couple sans enfant : le T2 étant équipé d'une seule chambre, il peut convenir à un couple sans enfant et sans projet de maternité imminent ;

  • Famille : la recherche de logement s'orientera naturellement vers les biens équipés d'un nombre de chambres adapté au nombre d'enfants. Il s'agira fréquemment des T3, T4 ou T5.

Les duplex, souplex, triplex et loft s'adressent généralement aux locataires à la recherche d'un logement original

Ce type de bien cible généralement des locataires avec un niveau de ressources suffisant, car la particularité du logement se répercute sur le montant du loyer.

FAQ

Comment compter les pièces d'un logement ?

Il est important de savoir compter les pièces d'un logement, qui déterminent la typologie du logement. Pour ce faire, il est nécessaire de tenir compte dans le calcul uniquement les pièces de vie (chambres et séjour). On exclut donc la cuisine, la salle de bains et les toilettes par exemple.

Ainsi, un T5 comporte 5 pièces, soit 4 chambres et 1 séjour. La typologie de logement ne fournit toutefois aucun indicateur du nombre de salles d'eau ou de si les toilettes sont séparées de la salle de bains.

Les dépendances sont-elles comptabilisées dans le calcul du nombre de pièces d'un logement ?

Seules les pièces de vie sont prises en compte pour calculer le nombre de pièces d'un logement. On exclut donc de ce calcul le garage, la véranda, la cave, ou toute autre dépendance du logement.

Rédigé par Lina Dinari Logo Linkedin

Lina est diplômée d'un Master en Droit de l'Université Panthéon de Paris. Après 4 ans passés chez LegalPlace, elle traduit aujourd’hui les actualités et problématiques de la gestion locative en contenus simples et de qualité pour le plus grand bonheur des bailleurs.

Comment déterminer le type de logement ?

Les types de logements en France sont identifiés par l'indicateur T n, auparavant F n. Ainsi, il n'existe aucune différence entre un T2 et un F2. 

La lettre T

La lettre T signifie Type. Il indique le nombre de pièces à vivre que comporte le logement.

Ce sont donc exclusivement les pièces à vivre (séjour et chambres) qui sont incluses dans le chiffre qui suit la lettre T.

Le nombre de pièces

Chaque type de logement se caractérise par le nombre de pièces à vivre qu'il comporte.

Ainsi, un T1 est doté uniquement d'un salon avec cuisine séparé, ce qui le distingue du studio dont la cuisine est dans la pièce de vie. Le T2, quant à lui, comporte une chambre en plus du séjour.

La salle de bains et les toilettes ne sont pas prises en compte

La présence d'une salle d'eau dans l'appartement ou la maison constitue en effet un critère de décence. Tout logement doit donc en être équipé.

Quels sont les différents types de logements disponibles ?

Il existe plusieurs types de logements différents qui peuvent être répartis entre plusieurs catégories : 

  • Le studio ;

  • Le Tn (T1, T2...) ;

  • Le duplex, triplex et souplex ;

  • Le loft.

Qu'est-ce qu'un studio ?

Un studio est un logement qui comporte une seule pièce de vie réunissant le salon (qui fait aussi office de chambre) et un coin cuisine (on parle également de kitchenette).

Il s'agit d'un type de logement particulièrement adapté pour les étudiants. Il convient également à une personne seule en raison de sa petite surface de 20 m² en moyenne. Le loyer dépend de la ville où se situe le studio, mais il sera quasiment toujours inférieur à celui applicable aux biens comportant une ou plusieurs chambres.

Qu'est-ce qu'un appartement T1, T2, T3, T4... et combien comptent-ils de pièces et chambres ?

Un logement de type Tn comporte une ou plusieurs pièces de vie en fonction du chiffre qui suit la lettre T. Dans ce type de bien, la cuisine est toujours séparée du séjour. Il est également équipé d'une salle de bains

Voici les différences entre les types de biens existants :

Type de logement Caractéristiques
T1
  • Une pièce principale qui fait également office de chambre.
Au total : 1 pièce de vie.
T1 bis
  • Une pièce principale ;
  • Une pièce semi-séparée de la pièce principale (mezzanine...).
Au total : 1 pièce de vie + 1 pièce semi-séparée.
T2
  • Un séjour ;
  • Une chambre.
Au total : 2 pièces de vie.
T3
  • Un séjour ;
  • 2 chambres.
Au total : 3 pièces de vie.
T4
  • Un séjour ;
  • 3 chambres.
Au total : 4 pièces de vie.
T5
  • Un séjour ;
  • 4 chambres.
Au total : 5 pièces de vie.
Tn (et ainsi de suite)
  • Un séjour ;
  • n-1 chambres.
Au total : n pièces de vie.
La particularité du T1 bis

Le T1 bis est quasiment similaire au T1. Il comporte toutefois un espace supplémentaire qui n'est pas comptabilisé comme une pièce distincte au yeux de la loi en raison de sa superficie ou de sa faible hauteur qui ne remplit pas les critères légaux. Il peut s'agir d'une mezzanine ou d'une pièce sans fenêtre par exemple.

Quelle différence entre un duplex, un triplex et un souplex ?

Ces 3 types de logement se définissent comme des appartements sur plusieurs étages qui se différencient au niveau de leur agencement.

Type de logement Agencement
Duplex 2 niveaux reliés par un escalier intérieur :
  • Un rez-de-chaussée ;
  • Un étage.
Triplex 3 niveaux reliés par un escalier intérieur :
  • Un rez-de-chaussée ;
  • 2 étages.
Souplex 2 niveaux reliés par un escalier intérieur :
  • Un rez-de-chaussée ;
  • Un sous-sol.

Qu'est-ce qu'un loft ?

Le loft est un ancien local professionnel transformé en habitation. Il se caractérise généralement par son style industriel et ses espaces ouverts. 

Il est possible qu'un appartement remplisse les critères du loft et du duplex.

Quel type de logement préférer quand on est bailleur et pourquoi ?

Plusieurs facteurs entrent en compte pour acheter un bien en vue de réaliser un investissement locatif. Selon celui que le bailleur décide de prioriser, le type de logement le mieux adapté ne sera pas le même.

Le turnover

Si le bailleur souhaite s'assurer un fort turnover de locataires qui n'ont pas vocation à s'installer durablement dans le logement, il est préférable d'investir dans un studio, ce type de bien étant très recherché par les étudiants. Les T1 et les T1bis intéressent également les jeunes actifs qui ont tendance à occuper un bien seul pour une durée limitée dans le temps.

La sécurité financière

Le bailleur peut décider de louer son bien en colocation pour limiter tout risque de vacance locative grâce au roulement entre colocataires solidaires du paiement du loyer, généralement des étudiants ou des jeunes actifs.

Il faut alors privilégier les logements dotés d'au moins 2 chambres comme les T3, T4 et T5 qui permettront d'accueillir un plus grand nombre de colocataires. Attention toutefois au risque de dégradation qui peut être plus élevé.

La stabilité locative

Le bailleur peut choisir de cibler les familles qui occupent le logement plus longtemps pour simplifier sa gestion locative et limiter les travaux de remise en état. Dans ce cas, il doit s'orienter vers un logement équipé de plusieurs chambres et doté d'une large surface (T4, T5, duplex, loft...).

Quel type de logement préférer quand on est locataire et pourquoi ?

Le principal élément qui motive le choix d'un type de logement pour un locataire est avant tout le montant du loyer. Ainsi, plus le bien est spacieux et plus il comporte de pièces, plus le loyer sera élevé. Outre ses besoins en termes d'espace et d'agencement, il adaptera son choix en fonction de ses moyens et des biens proposés sur le marché.

Le loyer ne dépend pas uniquement de la taille du logement

La localisation du bien est également un élément déterminant, en particulier lorsqu'il existe une forte tension entre offre et demande de logement. Ainsi, il est fréquent que le loyer d'un T1 de 35 m² à Paris soit plus élevé que celui d'un T3 de 70 m² à Brest. 

Certains types de logement sont plus ou moins adaptés au locataire selon sa situation personnelle :

  • Étudiant ou jeune actif célibataire : s'il souhaite habiter seul, le studio, le T1 ou le T1 bis répondent parfaitement à ses attentes ;

  • Jeunes en colocation : il est nécessaire de cibler les biens comportant un nombre de chambres suffisant pour que chaque colocataire puisse y loger confortablement ;

  • Jeune couple sans enfant : le T2 étant équipé d'une seule chambre, il peut convenir à un couple sans enfant et sans projet de maternité imminent ;

  • Famille : la recherche de logement s'orientera naturellement vers les biens équipés d'un nombre de chambres adapté au nombre d'enfants. Il s'agira fréquemment des T3, T4 ou T5.

Les duplex, souplex, triplex et loft s'adressent généralement aux locataires à la recherche d'un logement original

Ce type de bien cible généralement des locataires avec un niveau de ressources suffisant, car la particularité du logement se répercute sur le montant du loyer.

FAQ

Comment compter les pièces d'un logement ?

Il est important de savoir compter les pièces d'un logement, qui déterminent la typologie du logement. Pour ce faire, il est nécessaire de tenir compte dans le calcul uniquement les pièces de vie (chambres et séjour). On exclut donc la cuisine, la salle de bains et les toilettes par exemple.

Ainsi, un T5 comporte 5 pièces, soit 4 chambres et 1 séjour. La typologie de logement ne fournit toutefois aucun indicateur du nombre de salles d'eau ou de si les toilettes sont séparées de la salle de bains.

Les dépendances sont-elles comptabilisées dans le calcul du nombre de pièces d'un logement ?

Seules les pièces de vie sont prises en compte pour calculer le nombre de pièces d'un logement. On exclut donc de ce calcul le garage, la véranda, la cave, ou toute autre dépendance du logement.

Rédigé par Lina Dinari Logo Linkedin

Lina est diplômée d'un Master en Droit de l'Université Panthéon de Paris. Après 4 ans passés chez LegalPlace, elle traduit aujourd’hui les actualités et problématiques de la gestion locative en contenus simples et de qualité pour le plus grand bonheur des bailleurs.

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