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Qu'est-ce qu'un souplex ? Définition et intérêts pour l'investissement locatif

Souplex définition

SOMMAIRE

  • Agencement
  • Intérêts d'achat
  • Inconvénients
  • Prix et valeur
  • Location
  • Création & aménagement d'un souplex

Ce qu'il faut retenir

Un souplex est un logement avec un niveau au rez-de-chaussée et un autre en sous-sol, utilisé comme espace habitable.

Un souplex présente des avantages du souplex tels qu'une bonne isolation phonique et thermique ou un potentiel locatif élevé.

Le souplex peut être loué à un prix supérieur, avec un rendement intéressant de 20 % à 30 % de plus qu'un logement traditionnel de même surface Carrez.

Les inconvénients du souplex sont : le manque de lumière naturelle, la sensation d'enfermement qu’il peut procurer, et la sensibilité à l'humidité.

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À mi-chemin entre le "sous-sol" et le "duplex", le souplex désigne un type de logement particulier fusionné sur deux niveaux : un niveau se trouve au rez-de-chaussée et l'autre en sous-sol. Cette configuration présente pour le locataire comme le propriétaire de nombreux avantages. Voici l'essentiel à retenir. 

L’agencement du souplex : Définition en immobilier 

Le souplex est un duplex dans lequel la seconde partie de l’appartement ne se trouve pas à l’étage supérieur comme c’est le cas pour un duplex, mais en sous-sol. Autrement dit, le premier niveau correspond au rez-de-chaussée et le second niveau au sous-sol.

Bien évidemment tous les appartements comprenant un sous-sol ne sont pas des souplex. Ce qui distingue un souplex d'un sous-sol classique : le niveau inférieur est considéré comme véritable un espace habitable. Par exemple, une chambre peut y être aménagée et même y être entièrement meublée. D'autres pièces peuvent également être agencées dans ce sous-sol, telles qu'une salle de sport, une salle de jeux, une salle de bains, un atelier … 

Le souplex n’est pas considéré comme une surface habitable par la loi Carrez 

Selon la législation en vigueur et les décisions jurisprudentielles, le souplex n'est pas considéré comme un espace habitable et ne peut donc pas être inclus dans la surface totale d’un bien. 

Pourquoi acheter un appartement en souplex ? 

Le souplex présente tout d’abord un avantage considérable: son prix. Investir dans un appartement aussi atypique, augmente l’espace de vie, mais réduit également le budget immobilier. En effet, comme le sous-sol n’entre pas dans la surface habitable, le prix est largement diminué vis-à-vis de la superficie réellement exploitable. Pour les petites bourses cet achat (ou investissement immobilier) peut donc s’avérer financièrement intéressant. 

Un autre atout du souplex se trouve dans son isolation phonique souvent supérieure à celle d'un appartement traditionnel. Cela peut être particulièrement appréciable lorsque l'on vit en ville et que l'on est sensible au bruit environnant.

En plus de son isolation phonique, le souplex bénéficie également d'une meilleure isolation thermique. Sur le long terme, cela peut donc se traduire par des économies sur les factures de chauffage en hiver et de climatisation en été. 

Il est important de veiller à une bonne isolation du sol et à une ventilation adéquate (VMC) pour que l’espace sous-sol puisse devenir un véritable lieu de vie. 

Les inconvénients du souplex 

Forcément, le souplex présente également quelques inconvénients importants à prendre en considération. Le premier inconvénient majeur que l’on peut citer correspond au manque incontestable de lumière naturelle.  

Étant situé sous terre, le souplex a tendance à souffrir d'un manque de lumière du jour. Par conséquent, si vous attachez une grande importance à l’éclairage naturel, il est préférable d'opter pour un autre type de logement.

Un autre inconvénient du souplex porte sur le sentiment d'enfermement qu'il peut procurer. Vivre “en-dessous” du niveau du sol peut parfois donner une sensation de confinement. 

Enfin, le souplex est également très sensible à l’humidité. Avec un sous-sol aménagé, la pièce est davantage sujette à l'humidité ce qui peut poser problème si la ventilation de l'appartement ou de la maison n'est pas adaptée 

Le prix d'achat d’un souplex : comment calculer sa valeur ? 

Comme pour n’importe quel logement, le prix d'un souplex peut varier selon plusieurs facteurs. Parmi les plus importants, on retrouve :

  • L’emplacement ; 
  • La surface habitable
  • Le nombre de pièces
  • Le coût des éventuels travaux à prévoir. 

Par ailleurs, il y a des spécificités propres au souplex qui doivent être prises en compte pour estimer son coût de manière précise, comme l'isolation, le taux d'humidité, la qualité de la lumière, la hauteur sous plafond et le système de ventilation. Ces éléments peuvent grandement affecter la valeur et le confort du logement.

Louer un souplex : un investissement locatif rentable ? 

En règle générale, un appartement en souplex peut être loué à un prix plus élevé. Il faut compter 20% à 30 % de plus qu'un logement traditionnel de même surface Carrez. Le rendement est donc très intéressant. 

Cette différence de tarif s'explique notamment par plusieurs facteurs. L'espace supplémentaire offert par le souplex est considéré comme un avantage par de nombreux locataires. La présence d'un niveau en plus, même s'il n'est pas pris en compte dans la surface Carrez, permet  d'aménager des espaces annexes. Cela peut être attrayant pour les locataires à la recherche de plus d'intimité, de rangement ou de possibilités d'aménagement.

Comment créer ou aménager son sous-sol en souplex ? 

Si vous êtes propriétaire et souhaitez aménager votre sous-sol, bonne nouvelle, la création d'un souplex est plus accessible qu'il n’y paraît. Voici l’essentiel à retenir. 

Étape 1 : les formalités administratives 

La première étape consiste à se conformer aux formalités administratives. Si vous envisagez de créer un souplex d'une surface supérieure à 20 m², il est nécessaire d'obtenir un permis de construire délivré par votre municipalité. 

Étape 2 : l’accord de la copropriété (si concerné)

Ensuite, assurez-vous que l'aménagement d'un souplex est autorisé en consultant votre règlement de copropriété. Si cela n'est pas explicitement autorisé, vous devrez obtenir l'accord écrit du syndic.

Une fois ces étapes administratives franchies, il est temps d’entamer les travaux d'aménagement du sous-sol. 

Étape 3 : les travaux d'aménagement

Avant de commencer les travaux d'aménagement, certaines mesures préparatoires doivent être prises pour assurer un environnement sain et sécurisé de l’espace. Cela passe par : 

  • L’assainissement du sous-sol : contrôlez qu’il n’y a pas de problème d'humidité ou de fuites d'eau avant d'entreprendre les travaux. Le sous-sol doit être sec et en bon état.
  • L’isolation : Une bonne isolation des murs, du plafond et du sol est indispensable pour garantir le confort thermique et acoustique de votre souplex. 
  • L’électricité et la plomberie : vous devez vous assurer que toutes les installations sont conformes aux normes de sécurité en vigueur.

Une fois les installations électriques et sanitaires en place, vous pouvez vous concentrer sur la finition du souplex. Choisissez les matériaux de revêtement des murs et du sol qui correspondent à vos goûts et à l'usage que vous souhaitez faire de chaque pièce (chambre, salle de bain, cuisine, etc.).

L’éclairage est essentiel dans un souplex 

Il est primordial d’optimiser la lumière naturelle en aménageant des ouvertures appropriées (fenêtres dans la trémie de l’escalier, puits de lumière, verrières…) et d’installer des luminaires pour éclairer les zones à l’ombre. Les spots encastrés sont un choix populaire en sous-sol car ils offrent un éclairage discret et uniforme.

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