Qu'est-ce qu'un appartement T1 bis ? Quels sont ses avantages et inconvénients ?

Dans le langage courant, on pourrait remplacer le Type (T) par “pièce à vivre”. En ce sens un T1 bis est constitué d’une pièce à vivre : la chambre / séjour. Vous devez ajouter à cela la présence d'une cuisine fermée, d’une salle d’eau, mais également d’un espace supplémentaire qui n’entre pas légalement dans la catégorie de “pièce”. 

Pourquoi ? Sa superficie, sa hauteur, son volume ou l’absence de certains équipements la privent tout simplement de cette qualification. En d’autres termes, elle n’entre pas dans les critères légaux pour être définie comme telle. 

Voici quelques exemples : 

• une mezzanine dont la hauteur sous plafond n’entre pas dans les critères de surface habitable. ; 
• une pièce sans fenêtre ; 
• une alcôve (ou tout autre espace supplémentaire que l’on ne peut pas désigner comme une véritable pièce) ; 

Finalement le T1 bis n’est rien d’autre qu’un T1 amélioré dans lequel l’espace est “semi-séparé”. 

Comme nous venons de le voir, il existe une différence de taille entre un T1 et un T1 bis : la présence d’une autre pièce à demi séparée de l’espace de vie (mezzanine, une alcôve…). 

Retenez cependant que dans un T1 bis, l’espace supplémentaire n’est pas totalement indépendant. Ce n’est pas un T2. 

En France, un studio mesure en moyenne 20 m², il est très répandu dans les locations étudiantes. La différence majeure avec le Type 1, c’est l’absence de cuisine séparée. En effet, dans un T1 la cuisine est fermée, elle se dissocie du reste de l’espace de vie par une cloison. Donc finalement, un T1 n’est pas forcément plus grand qu’un studio, mais son espace est mieux délimité.

Quant au T1 bis, il ressemble en tout point au T1 à une exception près : il possède un espace couchage ou bureau semi-séparé du reste. Concrètement, vous y trouverez une superficie supplémentaire (alcôve, mezzanine) rattachée à la pièce de vie principale, mais dont les contours sont mieux dessinés. 

Cette semi-séparation peut se faire au moyen d’un renfoncement pour l’alcôve ou d’escaliers pour la mezzanine. Le T1 bis permet donc de mieux délimiter l’espace séjour du coin chambre. Nous ne sommes pas encore dans un T2, mais la typologie du logement s’en rapproche. 

Sa facilité de financement 

En immobilier, un point est important à soulever : la superficie d’un bien impacte son prix d’achat. En d’autres termes, plus la surface de votre logement sera petite et meilleures seront vos chances d’obtenir un financement. Et qui dit espace réduit dit également achat à moindre coût. 

Investir dans un T1 bis présente donc 4 avantages : 

1. Son prix : les studio, T1 et T1 bis sont généralement ce qu’il y a de plus abordable lorsqu’on cherche à se lancer dans l’investissement locatif ; 
2. Sa facilité de financement : comme les prix sont abordables, vous n’avez pas à justifier d’une importante capacité d’emprunt et les banques sont moins frileuses à l’idée de prêter ; 
3. La capacité d’auto-financement: la plupart du temps les loyers perçus auto-financent l’acquisition du T1 bis ;
4. Sa typologie : certes l’espace d’un T1 bis est restreint, mais à la différence du studio et du T1 les pièces sont bien délimitées. 

Sa rentabilité 

La rentabilité d’un T1 bis est également très avantageuse. Studio, T1 ou T1 bis, retenez que les petites superficies offrent un meilleur rapport entre le prix d’achat et le loyer perçu. C’est donc un investissement locatif très intéressant notamment si vous désirez amortir rapidement vos frais.

L’acquisition d’un T1 bis permet à la fois de se générer des revenus grâce aux recettes encaissées, mais également de bénéficier d’une éventuelle plus-value au moment de la revente du bien. 

Une demande pérenne

La demande de studio, T1 ou T1bis est également un besoin essentiel de notre société. À proximité des universités, nombreux sont les étudiants qui chaque année partent en quête de logement. Si vous investissez dans un T1 bis au cœur de villes telles qu’Aix-en-Provence, Lyon, Bordeaux ou encore Paris ou Marseille, la rentabilité de votre achat est assurée. Là où se trouvent les étudiants réside votre cœur de clientèle. 

Avec une facilité de financement, un prix d’achat abordable et une demande quasi certaine, l’investissement locatif dans un T1 bis représente donc une option plus qu’intéressante. Mais attention tout de même, ce type d’acquisition n’a pas que des avantages. Certains inconvénients sont aussi à prendre en compte. 

Il existe un point négatif commun à la location de toutes les petites surfaces : le changement fréquent de locataires. Pourquoi ? On vous expliquait un peu plus haut que la location de studio, T1 et T1 bis est majoritairement destinée à aux étudiants. Par conséquent, ce type de location évolue en même temps que le calendrier universitaire. 

De septembre à juin, la location est donc quasi assurée, mais elle reste de courte durée. Résultat ? Le turn-over se ressent, il est plus marqué que dans les autres types de logements. 

On estime en moyenne une occupation de 2 ans pour un studio étudiant contre 5 ans dans un autre type de logement(maison ou appartement). 

En tant que propriétaire bailleur, vous devez donc prendre en considération cette importante rotation de locataires. Il s’agit d’une tâche qui va nécessairement vous demander un temps de travail supplémentaire en impliquant notamment de : 

1. Mettre l’annonce en ligne une fois le locataire sorti des lieux ; 
2. Faire réaliser les visites ; 
3. Procéder à l’entrée du nouveau locataire (signature du bail, remise des clés, état des lieux d'entrée) ; 
4. Réaliser la sortie du locataire dans les règles (état des lieux de sorties, remise du chèque de caution, etc.). 

En définitive, investir dans une T1 bis est un choix rentable qui nécessite un important travail de gestion locative en parallèle. À vous de voir si vous préférez déléguer cette partie à une agence ou simplement vous faciliter la vie en utilisant des outils en ligne comme Bail Facile.