Publié le 14 décembre 2022Mis à jour le 9 mai 2023
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À l'occasion d’un premier investissement locatif, les futurs bailleurs ont généralement beaucoup de mal à se décider entre l’achat d’un T1 ou d’un T2. Profils de locataires, risques locatifs, montant investi … Autant de différences existent entre ces deux typologies d’appartements. Mais alors, comment choisir ? Pour vous simplifier la vie, nous analysons aujourd'hui tous les avantages d’investir dans un appartement T2.
SOMMAIRE
Commençons par la définition du T2. Pour faire simple, vous devez retenir qu’un appartement T2 est un logement constitué :
Mais pourquoi utiliser le terme T2 pour faire référence à un logement comprenant à minima 4 pièces ? En réalité seules les pièces à vivre sont comprises dans le calcul. La salle de bain et l’espace cuisine en sont donc exclus.
En suivant cette logique, vous devez à présent vous demander ce qu’est-ce qu’une pièce à vivre. Pourquoi le salon entre dans cette catégorie et pas la cuisine ?
Pour définir le nombre de pièces dans un appartement, il suffit de comptabiliser ces fameuses pièces à vivre. Elles correspondent à toutes les pièces “habitables” et se distinguent des pièces d’eau ou de services (salle de bains, w.c.). Il s’agit des endroits où vous vivez réellement dans le logement. Concrètement, cela signifie que seuls la chambre et le salon entrent dans le calcul. Selon cette définition, un T2 est donc composé de deux pièces à vivre : une chambre et un séjour.
Maintenant que vous savez parfaitement compter le nombre de pièces présentes dans un appartement, attardons-nous sur la lettre qui précède ce chiffre. Si vous passez du temps sur les annonces immobilières, vous avez certainement remarqué que certaines prennent l’appellation de T2 et d’autres de F2. Connaissez-vous la différence entre les deux ? Non ? On vous explique.
Nous l’avons vu, la lettre T définit le Type et le 2 correspond au nombre de pièces principales dans le logement. Mais alors que signifie le F ? Et bien, la même chose. En réalité, il n'existe aucune différence entre un T2 et un F2. Le plus important reste donc le chiffre qui suit la lettre et non l’inverse.
D'après nos précédentes explications, le chiffre détermine donc le nombre de pièces principales (salon, chambre) dans le logement. Sur ce point, vous devez également retenir qu’il est impossible qu’un appartement contienne deux salons sans aucune chambre.
Par conséquent, lorsqu’on parle de T1 on fait référence à une seule pièce principale : le salon et la chambre. Ils intègrent le même espace. Mais si un T1 dispose d’une seule pièce à vivre, dans ce cas quelle est la différence entre un T1 et un studio ?
Dans un studio l'agencement est identique à un T1... Enfin, à une exception près : la présence d’une cuisine séparée. Si la cuisine est séparée de la pièce principale il s’agit d’un T1 et lorsqu’elle fait partie de ce même espace on parle alors de studio.
En reprenant un cheminement similaire, le T2 contient par définition deux pièces à vivre : le séjour et la chambre. Ce qui différencie le T2 du T1 c’est donc la présence d’une chambre séparée du séjour.
Maintenant que le terme de T2 vous est familier, analysons quels avantages vous pouvez retirer de cet investissement locatif.
Comme tout investissement immobilier, pour que l’opération soit rentable vous devez en amont étudier le secteur locatif et sa zone géographique. Un T2 se louera par exemple plus facilement dans une ville comme Paris que dans une commune telle que Châtillon-sur-Chalaronne.
Une fois ce travail réalisé, il va falloir réfléchir à l’investissement en lui-même : voulez-vous partir sur du neuf ou de l’ancien ?
Si vous optez pour la seconde option, sachez qu’investir dans un T2 à rénover est une opération fiscalement très intéressante. Vous avez dans ce cas la possibilité de déduire le montant des travaux réalisés sur le logement de vos revenus fonciers. Ce mécanisme de défiscalisation est communément appelé “dispositif Balladur” ou “déficit foncier classique”
Un autre avantage à la location d’un T2 correspond au public auquel est destiné ce type d’appartement : les couples. À la différence du studio ou du T1 dans lequel le locataire est seul, vous bénéficiez ici de deux candidats, deux garanties, mais également deux revenus. Le T2 est aujourd'hui le bien le plus recherché par les jeunes couples, profitez-en. La pression locative est réduite et le risque d’impayé aussi. L’investissement dans un T2 est donc en ce sens très sécurisant pour un propriétaire bailleur.
Alors que dans un studio les locataires restent en moyenne 1 an, ce délai est étendu à 48 mois pour un T2. L’investissement permet donc :
Une fois l’investissement locatif réalisé, un autre enjeu se profile, celui de la gestion locative du logement. À ce stade vous devez sans doute vous demander si vous allez parvenir à gérer le bien seul et si le recours à une agence de gestion locative est véritablement utile. Autrement dit, vaut-il mieux gérer seul ou faire appel à un professionnel ?
L’auto-gestion présente un avantage de taille : faire des économies. D’autant plus qu’en étant un peu rigoureux il est tout à fait envisageable de réussir sa gestion locative. En dehors des documents officiels ( (bail de location, quittance de loyer, etc.), la gestion peut être largement assurée par un propriétaire bailleur.
Mais pour que le succès soit au rendez-vous, vous devez garder à l’esprit que la gestion locative n’est pas de tout repos. Vous allez devoir consacrer du temps et vous former sur les réglementations en vigueur. Pour résumer, gérer seul son bien est faisable à condition de s'investir un minimum dans ce nouvel exercice.
Lorsqu’on ne cherche aucune contrainte, le plus simple est encore de déléguer la gestion de son bien à une agence de gestion locative. Mais forcément la tranquillité à un prix : il correspond environ à 8% (hors taxe) du montant de votre loyer annuel.
(800 x 12) x 8/100 = 768€.
De façon générale, retenez que la commission prise par une agence de gestion locative correspond à 1 mois de loyer sur l’année.
Une fois délégué, le professionnel se charge de tout. Encaissement des loyers, avis d’échéance, quittances de loyer, relances, résiliation du bail … Le gestionnaire s’investit pleinement dans la gestion locative de votre bien. Enfin, en théorie. Dans la pratique, vous devez rester vigilant sur les petites lignes d'exclusion présentes sur votre mandat de gérance.
Il n'est pas rare que les agences proposent un forfait de base assorti de frais annexes et optionnels (rédaction du bail, état des lieux d'entrée et de sortie, déclarations fiscales à remplir, etc.). En ce sens, vous devez garder à l’esprit que les 8% de commission ne comprennent pas l’intégralité des missions et qu’un montant annexe pourra vous être réclamé selon des tâches accomplies par le gestionnaire. L’agence de gestion locative peut donc être intéressante à condition que le contrat reste à votre avantage.
Solution moins connue et pourtant tout aussi efficace, en matière de gestion locative il existe des logiciels directement en ligne accessibles à tous. Dans ce cas, vous ne déléguez pas la totalité de la gestion mais profitez d’un support pour :
Le coût est bien moins élevé que le mandat de gérance et l’essentiel des tâches de suivi et outils (bail, quittance, état de lieux) est à votre disposition. Le propriétaire bailleur peut donc réaliser toutes les opérations liées à son logement directement en ligne depuis son ordinateur ou son portable.
Les logiciels de gestion locative en ligne semblent donc être le compromis parfait si vous ne désirez pas vous défaire totalement de la gestion de votre logement tout en recevant une aide pour s’investir dans les tâches de gestion quotidienne.
Un T2 est un appartement constitué de deux pièces à vivre : un séjour ou salon et une chambre. C'est pour cette raison qu’il se nomme un T2. Une salle d’eau ainsi qu’une cuisine (ouvertes ou fermées) sont également intégrées à tous les logements, mais seules les pièces principales (séjour et chambre) sont comptées.
Un logement T3 contient par définition trois pièces : un séjour (ou salon) ainsi que deux chambres. Une salle d’eau ainsi qu’une cuisine sont également présentes, mais comme précédemment cité elles n’entrent pas dans le calcul.
Le T1bis est un appartement Type 1 avec une spécificité en plus : il est doté d’une mezzanine ou bien d’une alcôve. Cette pièce n’est pas complètement séparée du reste, mais la démarcation peut se faire au moyen d’un rideau placé entre les deux ou bien un escalier qui sépare la pièce à vivre de la mezzanine. Il s’agit donc d’un T1 amélioré ou prolongé.
Un T4 est un logement qui contient 3 chambres. Ajoutez à cela un séjour ainsi qu’un coin cuisine et une salle d’eau (salle de bain et W.C.).
Un logement T3 également appelé F3 contient par définition trois pièces : un séjour (ou salon) ainsi que deux chambres. Une salle d’eau ainsi qu’une cuisine sont également présentes.
Rédigé par Emmanuelle Marengo 
Emmanuelle est diplômée d'un double Master en Droit Immobilier et Droit des Assurances. Après plusieurs années de travail en agence, avec la gestion locative comme terrain de prédilection, elle est aujourd'hui rédactrice web indépendante pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
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Commençons par la définition du T2. Pour faire simple, vous devez retenir qu’un appartement T2 est un logement constitué :
Mais pourquoi utiliser le terme T2 pour faire référence à un logement comprenant à minima 4 pièces ? En réalité seules les pièces à vivre sont comprises dans le calcul. La salle de bain et l’espace cuisine en sont donc exclus.
En suivant cette logique, vous devez à présent vous demander ce qu’est-ce qu’une pièce à vivre. Pourquoi le salon entre dans cette catégorie et pas la cuisine ?
Pour définir le nombre de pièces dans un appartement, il suffit de comptabiliser ces fameuses pièces à vivre. Elles correspondent à toutes les pièces “habitables” et se distinguent des pièces d’eau ou de services (salle de bains, w.c.). Il s’agit des endroits où vous vivez réellement dans le logement. Concrètement, cela signifie que seuls la chambre et le salon entrent dans le calcul. Selon cette définition, un T2 est donc composé de deux pièces à vivre : une chambre et un séjour.
Maintenant que vous savez parfaitement compter le nombre de pièces présentes dans un appartement, attardons-nous sur la lettre qui précède ce chiffre. Si vous passez du temps sur les annonces immobilières, vous avez certainement remarqué que certaines prennent l’appellation de T2 et d’autres de F2. Connaissez-vous la différence entre les deux ? Non ? On vous explique.
Nous l’avons vu, la lettre T définit le Type et le 2 correspond au nombre de pièces principales dans le logement. Mais alors que signifie le F ? Et bien, la même chose. En réalité, il n'existe aucune différence entre un T2 et un F2. Le plus important reste donc le chiffre qui suit la lettre et non l’inverse.
D'après nos précédentes explications, le chiffre détermine donc le nombre de pièces principales (salon, chambre) dans le logement. Sur ce point, vous devez également retenir qu’il est impossible qu’un appartement contienne deux salons sans aucune chambre.
Par conséquent, lorsqu’on parle de T1 on fait référence à une seule pièce principale : le salon et la chambre. Ils intègrent le même espace. Mais si un T1 dispose d’une seule pièce à vivre, dans ce cas quelle est la différence entre un T1 et un studio ?
Dans un studio l'agencement est identique à un T1... Enfin, à une exception près : la présence d’une cuisine séparée. Si la cuisine est séparée de la pièce principale il s’agit d’un T1 et lorsqu’elle fait partie de ce même espace on parle alors de studio.
En reprenant un cheminement similaire, le T2 contient par définition deux pièces à vivre : le séjour et la chambre. Ce qui différencie le T2 du T1 c’est donc la présence d’une chambre séparée du séjour.
Maintenant que le terme de T2 vous est familier, analysons quels avantages vous pouvez retirer de cet investissement locatif.
Comme tout investissement immobilier, pour que l’opération soit rentable vous devez en amont étudier le secteur locatif et sa zone géographique. Un T2 se louera par exemple plus facilement dans une ville comme Paris que dans une commune telle que Châtillon-sur-Chalaronne.
Une fois ce travail réalisé, il va falloir réfléchir à l’investissement en lui-même : voulez-vous partir sur du neuf ou de l’ancien ?
Si vous optez pour la seconde option, sachez qu’investir dans un T2 à rénover est une opération fiscalement très intéressante. Vous avez dans ce cas la possibilité de déduire le montant des travaux réalisés sur le logement de vos revenus fonciers. Ce mécanisme de défiscalisation est communément appelé “dispositif Balladur” ou “déficit foncier classique”
Un autre avantage à la location d’un T2 correspond au public auquel est destiné ce type d’appartement : les couples. À la différence du studio ou du T1 dans lequel le locataire est seul, vous bénéficiez ici de deux candidats, deux garanties, mais également deux revenus. Le T2 est aujourd'hui le bien le plus recherché par les jeunes couples, profitez-en. La pression locative est réduite et le risque d’impayé aussi. L’investissement dans un T2 est donc en ce sens très sécurisant pour un propriétaire bailleur.
Alors que dans un studio les locataires restent en moyenne 1 an, ce délai est étendu à 48 mois pour un T2. L’investissement permet donc :
Une fois l’investissement locatif réalisé, un autre enjeu se profile, celui de la gestion locative du logement. À ce stade vous devez sans doute vous demander si vous allez parvenir à gérer le bien seul et si le recours à une agence de gestion locative est véritablement utile. Autrement dit, vaut-il mieux gérer seul ou faire appel à un professionnel ?
L’auto-gestion présente un avantage de taille : faire des économies. D’autant plus qu’en étant un peu rigoureux il est tout à fait envisageable de réussir sa gestion locative. En dehors des documents officiels ( (bail de location, quittance de loyer, etc.), la gestion peut être largement assurée par un propriétaire bailleur.
Mais pour que le succès soit au rendez-vous, vous devez garder à l’esprit que la gestion locative n’est pas de tout repos. Vous allez devoir consacrer du temps et vous former sur les réglementations en vigueur. Pour résumer, gérer seul son bien est faisable à condition de s'investir un minimum dans ce nouvel exercice.
Lorsqu’on ne cherche aucune contrainte, le plus simple est encore de déléguer la gestion de son bien à une agence de gestion locative. Mais forcément la tranquillité à un prix : il correspond environ à 8% (hors taxe) du montant de votre loyer annuel.
(800 x 12) x 8/100 = 768€.
De façon générale, retenez que la commission prise par une agence de gestion locative correspond à 1 mois de loyer sur l’année.
Une fois délégué, le professionnel se charge de tout. Encaissement des loyers, avis d’échéance, quittances de loyer, relances, résiliation du bail … Le gestionnaire s’investit pleinement dans la gestion locative de votre bien. Enfin, en théorie. Dans la pratique, vous devez rester vigilant sur les petites lignes d'exclusion présentes sur votre mandat de gérance.
Il n'est pas rare que les agences proposent un forfait de base assorti de frais annexes et optionnels (rédaction du bail, état des lieux d'entrée et de sortie, déclarations fiscales à remplir, etc.). En ce sens, vous devez garder à l’esprit que les 8% de commission ne comprennent pas l’intégralité des missions et qu’un montant annexe pourra vous être réclamé selon des tâches accomplies par le gestionnaire. L’agence de gestion locative peut donc être intéressante à condition que le contrat reste à votre avantage.
Solution moins connue et pourtant tout aussi efficace, en matière de gestion locative il existe des logiciels directement en ligne accessibles à tous. Dans ce cas, vous ne déléguez pas la totalité de la gestion mais profitez d’un support pour :
Le coût est bien moins élevé que le mandat de gérance et l’essentiel des tâches de suivi et outils (bail, quittance, état de lieux) est à votre disposition. Le propriétaire bailleur peut donc réaliser toutes les opérations liées à son logement directement en ligne depuis son ordinateur ou son portable.
Les logiciels de gestion locative en ligne semblent donc être le compromis parfait si vous ne désirez pas vous défaire totalement de la gestion de votre logement tout en recevant une aide pour s’investir dans les tâches de gestion quotidienne.
Un T2 est un appartement constitué de deux pièces à vivre : un séjour ou salon et une chambre. C'est pour cette raison qu’il se nomme un T2. Une salle d’eau ainsi qu’une cuisine (ouvertes ou fermées) sont également intégrées à tous les logements, mais seules les pièces principales (séjour et chambre) sont comptées.
Un logement T3 contient par définition trois pièces : un séjour (ou salon) ainsi que deux chambres. Une salle d’eau ainsi qu’une cuisine sont également présentes, mais comme précédemment cité elles n’entrent pas dans le calcul.
Le T1bis est un appartement Type 1 avec une spécificité en plus : il est doté d’une mezzanine ou bien d’une alcôve. Cette pièce n’est pas complètement séparée du reste, mais la démarcation peut se faire au moyen d’un rideau placé entre les deux ou bien un escalier qui sépare la pièce à vivre de la mezzanine. Il s’agit donc d’un T1 amélioré ou prolongé.
Un T4 est un logement qui contient 3 chambres. Ajoutez à cela un séjour ainsi qu’un coin cuisine et une salle d’eau (salle de bain et W.C.).
Un logement T3 également appelé F3 contient par définition trois pièces : un séjour (ou salon) ainsi que deux chambres. Une salle d’eau ainsi qu’une cuisine sont également présentes.
Rédigé par Emmanuelle Marengo
Emmanuelle est diplômée d'un double Master en Droit Immobilier et Droit des Assurances. Après plusieurs années de travail en agence, avec la gestion locative comme terrain de prédilection, elle est aujourd'hui rédactrice web indépendante pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
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