Qu'est-ce qu'un appartement T3 ? Quels sont ses avantages et inconvénients ?

L'appartement T3 est une expression utilisée pour désigner une catégorie de biens spécifique : le 3 pièces. Si vous ne connaissez pas vraiment la typologie de ce logement, sa composition est la suivante : 

• 2 chambres ; 
• Un séjour ; 
• Une salle de bain ; 
• Une cuisine ; 
• Des toilettes. 

Pour définir le nombre de pièces dans un appartement, il faut calculer le nombre de pièces à vivre qui s’y trouvent. Mais qu’est-ce qu’une pièce à vivre ? 

Ces espaces correspondent à toutes les surfaces dites “habitables” par opposition aux pièces d’eau ou de services (salle de bains, W.C.). En d’autres termes, il s’agit des endroits où vous vivez réellement dans le logement à savoir : la chambre et le salon/séjour. 

Selon cette méthode de calcul, un T3 est donc composé de trois pièces à vivre : deux chambres et un séjour. 

La composition du T3 n’a plus de secret pour vous ? Attardons-nous à présent sur la lettre qui la précède. Si vous étudiez fréquemment les annonces immobilières, vous avez certainement remarqué que certaines prennent l’appellation de T3 et d’autres de F3. Pourquoi ? 

Si la lettre T désigne le type de logement, le 3 correspond au nombre de pièces principales présentes dans le bien. 

Quant à la lettre F, c’est sensiblement la même chose… En réalité, il n'existe aucune différence entre un T3 et un F3. L’information la plus importante se trouve donc dans le chiffre et non sur la lettre qui la précède.

Si vous cherchez à réaliser un investissement locatif, vous vous êtes sans doute déjà posé cette question : studio, T1, T2, T3… quelle typologie d’appartement est la plus rentable ? Autrement dit, quel est l’investissement le plus intéressant à réaliser ? 

Aujourd’hui, notre analyse porte sur les surfaces dites moyennes : le T2 et le T3. Lequel choisir ? 

Le T3 pour une cible plus large

Le trois pièces est un achat judicieux pour un propriétaire bailleur en raison de la vaste cible de locataires qu’il peut toucher. Couples, couples désireux d’aménager une chambre d’ami, volonté de faire un bureau supplémentaire, familles avec un enfant, colocation… Nombreuses sont aujourd’hui les personnes à la recherche d’un T3. 

Quant au T2, la cible est plus réduite. Elle touche essentiellement les couples et jeunes actifs qui n’ont pas forcément besoin de beaucoup d’espace, mais souhaite délimiter leur chambre du reste de l’habitation. 

T2 et T3 : une meilleure stabilité que le studio 

Investir dans un appartement T3 c’est également s’assurer d’une location de plus longue durée. Nous sortons ici d’une rotation annuelle que l’on retrouve avec les étudiants au profit de locataires qui désirent s’installer dans la durée. 

Quid du T2 ? L'écart est moins marqué sur ce point. Généralement les locataires en T2 assurent eux aussi une occupation stable des lieux. Néanmoins, beaucoup de couples qui logent dans un T2 sont désireux d'agrandir leur famille et donc quittent le logement pour un T3. 

Soulignons également que l’évolution du télétravail mène de nombreux salariés à vouloir dédier une pièce intégrale à leur bureau. Dans ce cas, l’option T3 leur paraît indispensable. 

Le T3 plus cher que le T2 

En revanche, l’investissement dans un T3 nécessite un capital plus important qu’un T2. Comptez entre 230 000 et 300 000 € pour acquérir un T3 dans une grande ville comme Lyon, Marseille ou Annecy par exemple. Forcément, lorsqu’on compare ce prix d’acquisition à celui d’un T2, d’un T1 ou d’un studio, son tarif reste en fourchette haute et l’effort de trésorerie s’en ressent. 

En définitive, entre le T2 et le T3, il n’existe pas un choix meilleur que l’autre. L'investissement dépend essentiellement de la nature de votre projet et de vos objectifs. 

Si vous privilégiez les petites surfaces pour être rapidement rentable sans investir dans un budget trop conséquent, le studio, T1 ou T2 peut être un choix judicieux. En revanche si vous avez besoin de sécurité et de vous assurer une rentabilité pérenne en limitant la vacance locative dans ce cas c’est un T3 qu’il vous faut.

Dans une situation comme dans l’autre, le tout est d’investir de façon méthodique et stratégique.

Louer en colocation : le rendement assuré 

Nous l’avons vu, le principal avantage du T3 réside dans sa configuration plus que rentable dans le secteur locatif. Avec un trois pièces, vous avez la possibilité de louer à des colocataires, ce qui est un véritable atout.

Les places en colocation sont en effet louées plus chères que dans le cadre d’une location simple. Pour certains propriétaires, le rendement locatif peut même excéder les 10 % ! 

Bien évidemment ce bénéficie dépendra essentiellement de la nature de votre investissement, à savoir : 

• Son emplacement géographique ; 
• La taille du logement ; 
• Le montant du loyer proposé ; 
• etc.

Les jeunes familles : une location dans la durée

Le T3 n’est pas uniquement destiné à la colocation. Il touche aussi un autre type de public : les couples. Contrairement au studio ou un T1, vous bénéficiez ici de deux candidats, deux garanties, mais aussi deux revenus. 

Pour un propriétaire, investir dans un T3 est donc sécurisant, d’autant plus que la durée de location est généralement elle aussi allongée. Et qui dit occupation plus table dit également : 

• Des frais de remise en état moins fréquents ; 
• Un risque de vacance locative réduit ; 
• Une gestion locative plus simple ; 
• Un risque d’impayé limité. 

Des prix plus compétitifs à l’achat 

Si le studio semble de premier abord bien plus abordable qu’un T2 ou T3, retenez tout de même qu’il reste aussi plus cher au m². L’investissement de départ est certes plus important pour un T3, mais il demeure aussi plus compétitif en termes de rapport prix/surface. 

Les 2 et 3 pièces représentent donc un choix stratégique pour les investisseurs. Les prix semblent plus chers, certes, mais restent en réalité en dessous du prix au m² du studio. 

Un risque de vacance locative limité 

Enfin, dans un T3 le risque de vacance locative est réduit. Selon l'Observatoire des loyers, le taux de rotation est estimé à 26,9 % pour un T3 contre 36,6 % pour un T1 ! 

La mise en location d’un 3 pièces offre donc une certaine pérennité pour le propriétaire et réduit dans le même temps les risques de vacances locatives. L’investissement limite aussi les frais d’entretien et de réparation du logement. 

En définitive, si le T3 nécessite une trésorerie de départ plus importante que le studio, il reste aussi un investissement plus rentable en matière de surface/prix. Risque de vacance locative limitée et cible plus large, c’est un investissement idéal si vous désirez louer dans la durée en réduisant le plus possible les périodes de rotation locative.