Qu'est-ce qu'un appartement T5 ? Quels sont ses avantages et inconvénients ?

L’appartement T5 est une expression utilisée pour désigner un logement de 5 pièces (chacune de plus de 9 mètres carrés) dont l’agencement est le suivant :

• Un séjour ;
• 4 chambres ;
• Une cuisine ;
• Une salle de bain ;
• Des toilettes.

Seules les pièces à vivre sont comptabilisées dans la typologie d’un logement. Pour le T5 il s’agit donc du séjour et des 4 chambres. La cuisine, la salle de bain et les toilettes sont exclues du calcul. C’est pourquoi on parle ici de T5 et non de T8.

Comme nous venons de l’aborder, pour définir le nombre de pièces d’un appartement, il faut uniquement s’attarder sur les pièces à vivre du logement. Cela revient à calculer les pièces “habitables” (les surfaces dans lesquelles vous habitez, séjournez et vous endormez) par opposition aux pièces d’eau ou de services (salle de bains, w.c.).

Dans cette logique, seuls la chambre et le salon entrent donc dans le calcul du nombre de pièces à vivre.

La surface habitable d’un T5 se mesure en fonction de sa surface plancher. Pour l’obtenir, vous devez prendre en compte la superficie totale du logement puis en déduire les surfaces occupées par :

• Les murs,
• Les cloisons,
• Les marches,
• Les caves,
• Les sous-sols,
• Les combles non aménagés,
• Les terrasses,
• Les balcons,
• Les cages d’escalier,
• Les portes,
• Les garages et fenêtres.

Enfin, toutes les parties du logement dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m (mezzanine, combles mansardés…) sont également à exclure du calcul.

Une fois toutes ces surfaces enlevées, vous obtenez alors la surface habitable réellement disponible pour les locataires.

Le calcul de la surface habitable est réglementé. C’est pourquoi sa mesure est la plupart du temps confiée à un professionnel spécialisé.

Si l’on vous demande quelle est la différence entre un T4 et un T5, retenez que seul le nombre de chambres varie. En d’autres termes : l'appartement T4 possède 3 chambres là où le T5 en dispose de 4.

Mais cela ne signifie pas pour autant qu’un T5 est forcément plus grand qu’un T4. 4 pièces spacieuses peuvent parfois prendre plus d’espace que 5 petites.

Nous l’avons vu, le T5 est un 5 pièces constitué de 4 chambres et un séjour. Le 5 représente donc le nombre de pièces, le T désigne le Type, la typologie du logement. Mais si vous vous intéressez un peu à l’univers de l'immobilier, vous avez sans doute remarqué que le T5 est parfois remplacé par l'appellation F5.

Quelle est la différence entre un T5 et un F5 ? En réalité, aucune. Le F est l'abréviation de Fonction. Mais F ou T, les deux lettres correspondent au même système de classification et représentent exactement le même logement.

En fonction de sa situation géographique, le T5 peut être destiné à bien des locataires différents.

Un logement adapté à la colocation étudiante

Lorsqu’il est situé en ville et de surcroît à proximité des universités, le T5 se prête parfaitement à la colocation. Les chambres peuvent dans ce cas être louées individuellement et offrent un meilleur ratio qu’une location classique.

Conclusion ? La configuration du T5 est donc plus que rentable dans le secteur locatif. Pour certains propriétaires, le rendement locatif peut même dépasser 10%.

Mais comme cité un peu plus haut, l’emplacement géographique du logement doit être propice à la location étudiante. L’investissement locatif sera donc uniquement rentable si le T5 se trouve à proximité des universités ou au cœur de grandes villes (Paris, Marseille, Lyon …). Ce critère est déterminant. Vous avez peu de chance de trouver des étudiants à la recherche d’un T4 en pleine campagne.

Et les jeunes actifs dans tout ça ?

Beaucoup de jeunes actifs sont également désireux de louer en colocation. C’est notamment le cas dans les métropoles où les loyers peuvent rapidement être au-dessus de leurs moyens. La colocation se trouve alors être la solution idéale pour louer à un prix abordable et profiter d’une bonne situation géographique.

Pour le propriétaire bailleur, cette cible est également très avantageuse : elle permet de limiter la rotation de locataires. Contrairement aux étudiants, les jeunes actifs sont déjà sur le marché de l’emploi et disposent de revenus propres. Ils sont donc moins enclins à déménager rapidement.

Sans surprise, le T5 est également un bien très prisé des familles. Les 4 chambres permettent à parents et enfants de profiter de davantage d’espace. La typologie du logement est également idéale pour que chaque enfant puisse bénéficier de sa propre chambre. Lorsque les enfants grandissent, tout le monde y gagne en indépendance et personne ne se sent à l’étroit.

Le phénomène est d’autant plus vrai depuis l’avènement du télétravail. C’est bien simple, si vous souhaitez trois chambres (une pour les parents, une pour chacun des enfants) et aménager une pièce supplémentaire entièrement dédiée à l’espace bureau, le T5 s’impose.

Avec tous ces éléments, vous en conviendrez, le T5 semble être un bon investissement locatif. Mais là encore, tout dépend de votre projet.

De façon générale, retenez qu'il existe trois catégories d’investissements locatifs : les grandes, moyennes et petites surfaces. Pour vous aiguiller dans votre choix, voici quelques conseils.

Grandes, moyennes ou petites surfaces ?

Investir dans une petite surface (studio, T1, T1 bis)

Lorsqu’on investit dans une petite surface, le capital de départ est moins important. À 90 000€ par exemple, il est tout à fait possible d’acquérir un studio. En ce sens, la rentabilité de l'investissement est généralement très rapide. C’est le point fort des petites surfaces.

Mais vous devez aussi garder à l’esprit que ces superficies sont généralement caractérisées par un important turn-over en raison du profil de locataires auquel elle s’adresse (étudiants).

Investir dans une moyenne surface (T2, T3)

Investir dans une moyenne surface (T2 ou T3), c’est l’entre-deux. À l’instar du studio, le capital de départ est plus important, mais entre 150 000€ et 300 000€ il est tout à fait possible d’investir sur une moyenne surface.

Comme l’apport initial est plus important, la rentabilité est également plus longue à arriver, mais les points forts des T2 et T3 résident dans :

• La sécurité : les locataires restent plus longtemps ce qui prémunit le bailleur du phénomène de vacance locative ;
• La forte demande : les T2 et T3 présentent l’avantage d’attirer à la fois les personnes seules, mais aussi les couples.

Investir dans une grande surface (T4, T5)

En ce qui concerne les T4 et T5, le capital à prévoir est encore plus important. La rentabilité de l’investissement s’en ressent, il va falloir faire preuve de patience. Néanmoins, une fois les locataires en place, vous êtes assuré qu'ils y resteront pour un bon moment.

Lorsque le T5 est destiné aux familles, cette période peut s'étaler sur plusieurs années. La gestion locative est donc plus simple dans la durée et les travaux de remise en état également.

Retenez aussi que les grandes surfaces comme les T5 sont moins présentes sur le marché. Cela vous permet donc de trouver plus facilement de nouveaux locataires ou un potentiel acquéreur.

Neuf ou ancien ?

Dans le choix de votre investissement locatif entre également en compte l’état du logement. Privilégiez-vous du neuf ou de l’ancien ?

Pourquoi choisir un T5 neuf ?

Peut-être ne le saviez-vous pas, mais la performance énergétique intègre aujourd’hui les critères de décence d’un logement. À cet effet, dès 2025 les biens au-dessus de certains seuils ne pourront tout simplement plus être proposés à la location.

Si vous ne désirez pas réaliser de travaux de rénovation énergétique, nous vous conseillons donc de privilégier l’acquisition :

• D’un T5 neuf ;
• D’un T5 respectant les critères de performances énergétiques ;
• D’un T5 ancien qui a déjà fait l’objet de travaux de remise aux normes et qui respecte désormais les critères de performances énergétiques actuels.

Pourquoi choisir un T5 ancien ?

D’un autre côté, comme les passoires thermiques ne pourront bientôt plus être proposées sur le marché immobilier, on les retrouve aujourd'hui à des prix défiant toute concurrence. Les propriétaires n’ont parfois pas les moyens de réaliser les travaux nécessaires ou ne souhaitent tout simplement pas les faire.

À ce titre, il est tout à fait possible d’obtenir sur le marché un T5 “bradé” à bas prix. Bien évidemment les frais de rénovation énergétique sont à prendre en compte. Néanmoins la transaction peut financièrement se révéler être très intéressante.