Qu'est-ce qu'un immeuble de rapport et pourquoi investir ?

L’immeuble de rapport, aussi appelé “immeuble à loyers” ou “immeuble locatif” est un investissement immobilier qui consiste à acheter l’ensemble des logements, bureaux et commerces d’un même immeuble. Il y a donc un seul investisseur qui devient le bailleur unique. L'achat est réalisé en lot et en une seule fois. À ce titre, il se distingue de la copropriété qui concerne plusieurs propriétaires.

L’immeuble de rapport est généralement très apprécié par les investisseurs immobiliers expérimentés. Il permet notamment de réaliser plus souvent de bonnes affaires que le marché immobilier classique. Attention, si ces investissements peuvent être rentables, il est conseillé de rester vigilant avant de se lancer. 

Achat d'un immeuble de rapport : avantages et inconvénients

Voici quelques exemples d’avantages de ce type d’investissement : 

• Obtention des revenus réguliers : l'investissement dans un immeuble de rapport offre une source stable de revenus grâce aux loyers perçus des locataires. Cela peut contribuer à votre stabilité financière ;
• Rendement plus important : investir dans un immeuble de rapport est plus rentable que de plus petits investissements immobiliers ;
• Diversification des investissements : Les immeubles de rapport permettent de diversifier votre portefeuille d'investissement, réduisant ainsi le risque financier en répartissant vos actifs sur plusieurs unités locatives ;
• Potentielle plus-value à la revente : avec le temps et les travaux effectuer, la valeur de l'immeuble peut augmenter. Il est même possible de faire des bénéfices en revendant les lots séparément ;
• Gestion unique : vous êtes le seul propriétaire, vous avez ainsi un certain contrôle sur les coûts et l'entretien de l’immeuble. Ce qui peut influencer directement votre rentabilité ;
• Avantages fiscaux : vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux, tels que la déduction des dépenses liées à la propriété et la possibilité de choisir un statut fiscal avantageux (LMNP ou LMP en France) ;
• Mutualisation des coûts (travaux dans plusieurs appartements en même temps, prix des matériaux achetés en gros, etc.) qui maximise votre revenu immobilier sur l’année.

Si les avantages sont nombreux, il existe aussi des risques à anticiper : 

• Investissement de départ élevé : l'achat d'un immeuble de rapport peut nécessiter un investissement initial considérable, y compris un acompte important et des coûts de clôture élevés ;
• Longue analyse du potentiel d’achat : l’estimation des dépenses et des rendements locatifs peut être longue et complexe ;
• Gestion coûteuse : la gestion d'un immeuble est peut être contraignante : recherche de locataires, gestion des problèmes de maintenance et la gestion des litiges ;
• Entretien coûteux : les coûts d'entretien et de réparation de l'immeuble de rapport peuvent être importants. Notamment pour les grandes structures ou les systèmes de chauffage et de refroidissement.
• Risques locatifs : Il existe toujours un risque que les locataires ne payent pas leur loyer, ici le risque est démultiplié ;
• Évolution du marché : les conditions du marché immobilier peuvent évoluer, ce qui peut influencer la rentabilité de l'immeuble.

L’achat d’un immeuble de rapport peut être une opération financière très intéressante. 

Vous avez la possibilité d'acheter un immeuble entier à rénover et de profiter d’un prix au mètre carré plus intéressant. C’est un peu comme si vous bénéficiez d’un “pack” qui laisse plus facilement la place à la négociation et permet de réduire l’ensemble des coûts. 

À titre de comparaison, le rendement moyen d’un investissement locatif d’un appartement est situé entre 3 et 7 % par année. Alors que le taux de rentabilité brute en moyenne pour un immeuble de rapport varie entre 5 et 10 %. Ce taux va dépendre surtout de la localisation de votre immeuble. Mais d’autres facteurs sont à prendre en compte pour calculer la rentabilité nette d’un immeuble, vous avez notamment :

• Le prix d’achat et éventuellement des travaux ;
• Le montant de la taxe foncière ;
• Le montant des charges annuelles ;
• Les frais de crédit et d’assurance prêt immobilier ;
• Les frais de gestion ;
• Le montant des loyers de chaque lot.

Il s’agit donc de calculer le rapport entre les loyers annuels perçus, le prix d’achat de l’immeuble et les charges.

Comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport ?

Afin d’évaluer la rentabilité brute d’un immeuble de rapport, la formule de calcul à réaliser est : rentabilité brute = (prix des loyers annuels / prix d’achat de l’immeuble) x 100.

Voici un exemple concret : vous achetez un immeuble à 650 000 €. Celui-ci possède 8 lots, loués chacun 950 € par mois. Le calcul sera donc le suivant : (950 € *8 * 12) / 650 000 € * 100 = 14 %. La rentabilité brute de votre immeuble sera donc estimée à 14 %.

Le prix d’un immeuble de rapport va tout d’abord dépendre du nombre de logements dans l’immeuble. D’autres critères sont également à prendre en compte pour déterminer le coût de l’opération : 

• La localisation ;
• La taille ;
• La date de construction ;
• L'état général de l'immeuble ;
• La demande locale du marché immobilier. 

Sachez que les prix peuvent doubler d’une région à l'autre. Il est primordial d’étudier le marché immobilier de la ville sélectionné pour déterminer un prix. 

Dans quelle ville acheter un immeuble de rapport ?

Le choix de la ville dépend de plusieurs critères. Le budget est l’un des plus importants, surtout si vous souhaitez investir dans une grande ville comme Paris, Lyon, Marseille qui sont très attractives sur le plan économique et touristique. Ces avantages entraînent une forte demande locative qui peut s’avérer rentable pour vous. Cependant, les prix seront beaucoup plus élevés que dans une ville moyenne. 

Par exemple, pour un investissement dans une petite ville, il est possible d’acquérir un immeuble de rapport avec un budget situé entre 150 000 et 200 000 euros. En revanche, dans une grande ville comme Paris, Lyon ou Marseille, le prix des immeubles de rapport commence plutôt à partir de 500 000 euros tout compris. Dans les quartiers les plus côtés, il faut prévoir plusieurs millions d’euros. 

Vous devez pensez également à la gestion de l’immeuble, il vaut mieux investir dans sa commune ou dans une zone proche de chez vous pour éviter des frais de déplacements trop importants. Mais pour un investissement rentable, il faut choisir une ville attractive qui attire les locataires ou qui a un fort potentiel de développement économique. Ce dernier critère est important pour une éventuelle revente. 

Avant de vous lancer dans l’achat d’un immeuble de rapport, il est conseillé de se renseigner et de comparer les différents régimes fiscaux et obligations légales. Parce que selon la modalité d’achat du bien immobilier que vous avez choisi, la fiscalité d’un immeuble de rapport diffère. Ainsi, vous pouvez acheter en votre nom propre, en indivision (achat avec d’autres personnes) ou en société (en SCI, société civile immobilière).

Par conséquent, lorsque vous possédez un immeuble de rapport, vous pouvez opter pour l'un des statuts suivants :

• Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : ce statut s'adresse aux particuliers qui louent des logements meublés. Pour obtenir ce statut, les revenus issus de vos locations ne doivent pas représenter la source principale des revenus. Ou alors vous devez percevoir moins de 23 000 € de recettes locatives par an (charges incluses). Avec ce statut, vous avez le choix entre deux régimes ; le micro-BIC et le réel ;
• Loueur en meublé professionnel (LMP) : vous pouvez être sous ce statut si les recettes annuelles de vos loyers dépassent 23 000 € sur l'année civile. Ces recettes doivent être également supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC).
• Bailleur privé : si vous ne respectez pas les conditions des statuts LMNP ou LMP, vous êtes considéré comme un bailleur privé.

Pour trouver le meilleur régime fiscal,  il est recommandé de faire appel à un conseiller en gestion du patrimoine, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable.