Statut du bailleur privé enfin adopté : un amortissement inédit, mais sous fortes contraintes

Le dispositif s’applique aux investissements réalisés du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028, uniquement en location nue avec loyers conventionnés.

• Neuf : amortissement de 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social). Seuls les appartements sont éligibles.
• Ancien rénové : amortissement de 3 %, 4 % ou 5 % selon le niveau de modération du loyer. Les travaux doivent représenter 20 % du prix d’acquisition.

L’amortissement n’est pas sans contreparties, voici les principales restrictions à connaître :

• Amortissement limité à 80 % de la valeur du bien ;
• 8 000 € maximum par an ;
• 2 logements par bailleur ;
• Interdiction de louer à un membre de la famille,
• Loyers plafonnés : l’intermédiaire correspond à environ –15 % du marché.

En échange, le bailleur s’engage à louer 12 ans minimum, en respectant les plafonds de loyer et de ressources du conventionnement.

En pratique, le bailleur amortit une base qui inclut le foncier (contrairement au régime LMNP), ce qui augmente fortement l’économie d’impôt sur la durée… mais uniquement si le plafond de loyer ne dégrade pas le cash-flow.

Adopté par 158 voix contre 49, le statut résulte d’un compromis visant à rééquilibrer la production de logements abordables et à limiter la pression financière sur les bailleurs sociaux (RLS).

Mais les critiques fusent :

• La CNL dénonce un « cadeau fiscal » alors que plus de 11 milliards d’avantages auraient été accordés aux propriétaires en 12 ans.
• La gauche parle d’un « Pinel du pauvre », jugeant la mesure coûteuse au regard du nombre de logements produits.
• Plusieurs économistes alertent sur un risque : un outil trop faible pour relancer la construction, mais suffisamment contraignant pour freiner certains bailleurs privés.

Pour un propriétaire-bailleur, l’enjeu est donc moins politique que stratégique : vérifier si le couple loyers plafonnés + amortissement reste gagnant dans sa ville.

Oui. Le texte abaisse à 2 % le taux d’amortissement du meublé au réel. C’est un signal fort : l’avantage historique du LMNP se réduit nettement.

Conséquence directe :
Un bailleur peut désormais obtenir, après impôt, une rentabilité en location nue conventionnée comparable, voire supérieure, à un meublé amorti à 2 %, si :

• le loyer « intermédiaire » reste proche du marché ;
• la demande locale est solide sur 12 ans ;
• le marché est en zone tendue.

Pour beaucoup de stratégies patrimoniales (stabilité des revenus + fiscalité lissée), ce basculement change la donne.

Un bailleur peut trancher rapidement avec une grille de décision simple :

1. Comparer les loyers : Identifier l’écart entre le loyer de marché et le plafond « intermédiaire/social ». Si l’écart dépasse –20 %, l’équation devient fragile.
2. Simuler l’économie d’impôt : Calculer l’amortissement (taux × valeur, plafonné à 80 % et 8 000 €/an). L’intérêt fiscal devient significatif uniquement sur au moins 7 à 8 ans.
3. Tester le cash-flow : Vérifier la viabilité du projet avec un loyer plafonné, une vacance prudente et un taux d’intérêt stressé.
4. Analyser la demande locative : Zones tendues = risque de vacance faible → amortissement pleinement valorisé.
5. Penser la sortie : Un bien conventionné se revend parfois avec décote. Privilégier des emplacements liquides et recherchés.