Statut du bailleur privé : enfin débattu à l’Assemblée, mais vers un dispositif minimal pour les propriétaires

Après des années d’annonces sans suite, le statut fiscal du bailleur privé figure pour la première fois noir sur blanc dans le projet de loi de finances 2026. L’amendement gouvernemental, placé après l’article 12, devait initialement être examiné début novembre, avant que les débats ne soient interrompus. Les députés reprennent finalement l’étude du texte entre le 13 et le 17 novembre — une fenêtre décisive pour les bailleurs.

Mais si l’inscription à l’agenda législatif constitue une vraie avancée, le contenu proposé reste extrêmement limité : pour tout investissement locatif dans le neuf, à partir du 1er janvier 2026, le bailleur pourrait amortir 2 % de la valeur du bien par an. Le ministre du Logement lui-même reconnaît que ce n’est « pas un électrochoc suffisant » pour relancer l’investissement dans la pierre, alors même que les particuliers « s’en détournent chaque jour un peu plus ».

Dans une tribune publiée par Capital, Henry Buzy-Cazaux, président-fondateur de l’IMSI, pointe un premier danger : celui d’un discours politique volontariste… sans mesure réellement efficace derrière. Le marché locatif traverse une crise profonde : l'investissement dans le neuf a été divisé par dix depuis la fin du Pinel, et presque par deux dans l’ancien.

Dans ce contexte, proposer un amortissement limité à 2 % sur le seul neuf pourrait créer un décalage flagrant entre la gravité constatée et la faiblesse de la réponse. Autrement dit : beaucoup de déclarations, peu d’effet réel.

Le risque, pour les bailleurs, est de voir se mettre en place un statut “symbolique”, insuffisant pour compenser la pression fiscale, les interdictions de louer ou les contraintes réglementaires accrues.

Le second danger identifié par Buzy-Cazaux touche à la mécanique parlementaire elle-même : le « marchandage » entre gouvernement et députés.

Plusieurs élus ont déjà déposé des amendements alternatifs pour relever l’ambition du texte :

• 3,5 % d’amortissement par an pour François Jolivet ;
• 4 % dans le neuf et 3,5 % dans l’ancien pour Mickaël Cosson ;
• 3,5 % dans le neuf et 3 % dans l’ancien, avec bonus si loyers maîtrisés, pour Salvatore Castiglione.

Ces propositions s’accompagnent de critères exigeants (plafonds de loyers, ressources, engagements longs jusqu’à 20 ans). Le gouvernement, lui, est arrivé avec un taux très bas — un « repère » risquant de devenir l’ancre de la négociation.

Selon Buzy-Cazaux, c’est un piège politique : en acceptant éventuellement une légère hausse (par exemple 2,5 %), l’exécutif pourra clamer avoir fait un effort… sans que cela suffise à relancer un secteur en grande difficulté.

Le ministre du Logement souligne que, malgré son coût, le statut générerait des recettes de TVA immédiates si 40 000 logements neufs étaient construits chaque année — environ 1,6 milliard d’euros.
Mais pour les bailleurs, ces projections ne garantissent pas que le dispositif final sera assez puissant pour améliorer la rentabilité d’un investissement locatif.