Sommaire
- Un nouvel amortissement fiscal réservé aux locations longues et rénovées
- Des mesures jugées trop timides par les fédérations de bailleurs
- Des amendements parlementaires mieux-disants à suivre
Un nouvel amortissement fiscal réservé aux locations longues et rénovées
Face à la crise du logement et à la chute des investissements locatifs, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun veut redonner confiance aux bailleurs. Le 24 octobre, son ministère a déposé un amendement au projet de loi de finances 2026, inspiré du rapport Daubresse-Cosson remis en juin dernier. Objectif : remplacer le Pinel par un mécanisme plus souple et durable.
Le principe : tout bailleur achetant un logement neuf ou ancien à partir du 1er janvier 2026, et le louant nu pendant au moins neuf ans, pourrait amortir fiscalement une partie du prix d’achat ou des travaux.
En parallèle, les travaux de rénovation énergétique dans l’ancien ouvriraient droit à un doublement de l’avantage fiscal, afin de favoriser la remise sur le marché des logements énergivores.
Mais ces incitations s’accompagnent de plafonds de loyers et de plafonds fiscaux stricts, afin de limiter les effets d’aubaine. L’enjeu affiché par le gouvernement : stimuler l’investissement locatif sans creuser la dépense publique.
Des mesures jugées trop timides par les fédérations de bailleurs
Présenté comme « un point de départ », le dispositif gouvernemental est jugé minimaliste par les organisations représentatives (UNPI, FNAIM, UNIS).
L’amendement prévoit :
- Un taux d’amortissement limité à 2 % par an pour le neuf (contre 5 % recommandés par le rapport Daubresse-Cosson) ;
- Un plafond annuel de déduction de 5 000 € ;
- L’absence de dispositif équivalent pour les logements anciens, pourtant essentiels à la relance du parc.
En parallèle, le doublement du déficit foncier à 21 400 € par an pour les travaux énergétiques est prolongé jusqu’à fin 2025, mais sans garantie au-delà.
Un signal jugé trop faible pour sécuriser les stratégies d’investissement à moyen terme. La FNAIM parle d’un « contresens », estimant que concentrer les efforts sur le neuf revient à négliger « le premier réservoir de logements immédiatement mobilisables ».
Des amendements parlementaires mieux-disants à suivre
Les débats s’annoncent intenses à l’Assemblée. Dès la semaine du 21 octobre, plusieurs députés ont déposé des amendements alternatifs visant à élargir le champ du dispositif :
- Taux d’amortissement relevés à 3,5–5 % pour le neuf, et 3–3,5 % pour l’ancien ;
- Bonus fiscaux pour les loyers inférieurs au marché ;
- Intégration des rénovations énergétiques dans l’assiette de l’amortissement.
Le ministère du Logement assure vouloir trouver un compromis avant le vote final du budget 2026, attendu fin novembre.
Pour les bailleurs, la vigilance est de mise : ces arbitrages détermineront la rentabilité réelle des futurs investissements et la place du statut fiscal du bailleur privé dans la durée.
