Expulsion impossible : l’État devra désormais mieux indemniser les propriétaires

Lorsqu’un locataire refuse de quitter les lieux malgré une décision de justice, le propriétaire doit demander au préfet l’appui de la police pour exécuter l’expulsion. En pratique, ce concours de la force publique est parfois refusé — par exemple pour motifs sociaux ou humanitaires.
Problème : ce refus laisse le bailleur sans loyer, sans recours rapide et avec un logement immobilisé pendant des mois, voire des années.

Le code des procédures civiles d’exécution prévoit pourtant depuis longtemps que « le refus du concours de la force publique ouvre droit à réparation ». Mais jusqu’ici, cette indemnisation était si complexe et variable d’une préfecture à l’autre que la majorité des propriétaires renonçaient à la demander. Le décret publié au Journal officiel du 6 novembre 2025, en application de la loi « anti-squat » de 2023, vient mettre fin à cette insécurité juridique.

Le texte précise désormais les dommages que l’État doit réparer lorsqu’il refuse son concours. Sont expressément couverts :

• la perte des loyers et charges récupérables auprès du locataire ;
• la perte de valeur du bien lors d’une revente ;
• les frais liés à l’impossibilité de vendre (honoraires, diagnostics, etc.) ;
• les frais de remise en état du logement dégradé ;
• les frais d’huissier et de procédure ;
• ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), que le propriétaire doit continuer à payer même sans occupant solvable.

Selon l’avocat Romain Rossi-Landi, cette clarification devrait contraindre les préfectures à accorder une réparation intégrale du préjudice, et non plus à se limiter au simple remboursement des loyers impayés, comme c’était souvent le cas auparavant.

Autre nouveauté : le décret fixe précisément la période durant laquelle la responsabilité de l’État est engagée.
Elle commence à la date du refus de concours de la force publique et s’achève lorsque :

• le préfet finit par accorder l’aide policière ;
• le locataire quitte le logement de lui-même ;
• le logement est vendu ;
• ou en cas de décès de l’occupant.

L’indemnisation couvre donc l’ensemble du préjudice subi entre ces deux dates, incluant les pertes financières et les coûts liés à la détérioration ou à l’immobilisation du bien.

Pour les propriétaires concernés, cette évolution représente une reconnaissance attendue de leur droit à réparation.
Les avocats spécialisés saluent un texte qui met fin à des années d’arbitraire préfectoral. Plusieurs cabinets, dont celui de Me Rossi-Landi, annoncent déjà le dépôt de nouveaux recours devant les tribunaux administratifs, afin d’obtenir des indemnisations rétroactives sur la base du nouveau cadre.

Une précision qui change tout pour les bailleurs : l’État devra désormais compenser tous les préjudices liés à l’impossibilité d’expulser un locataire, et non plus seulement les loyers perdus.