Sommaire
- Des chiffres massifs, mais un impact local très variable
- Cas où cela peut valoir le coup pour un bailleur
- Cas où la prudence est de mise
Des chiffres massifs, mais un impact local très variable
Le gouvernement vise la création de 1,6 million de logements sur près de 3 800 zones commerciales d’ici 25 ans.
Selon le baromètre Icade/SCET :
- 123 200 logements sur des sites de moins de 3 ha (court terme) ;
- 336 700 sur des sites de 3 à 5 ha (15 ans) ;
- 1,18 million sur des sites de plus de 5 ha (20-25 ans).
Mais attention : ces projets seront très inégalement répartis. Les zones les plus concernées se situent en Auvergne-Rhône-Alpes, Hauts-de-France, Nouvelle-Aquitaine et Grand Est.
Cas où cela peut valoir le coup pour un bailleur
- Périphéries dynamiques en tension foncière : Si vous repérez une zone commerciale en reconversion dans un secteur où l’offre de logements est saturée et les prix en hausse, ces programmes peuvent offrir une nouvelle poche d’investissement rentable.
- Nouveaux quartiers bien conçus : Quand la transformation prévoit une vraie mixité (logements + commerces + espaces verts) et des infrastructures attractives, ces quartiers peuvent séduire des locataires en quête de cadre de vie amélioré.
- Accès à du foncier rare : Pour des bailleurs souhaitant diversifier leur portefeuille hors centre-ville à coût maîtrisé, ces opérations permettent d’accéder à du foncier jusque-là inexploité.
- Fiscalité locale incitative : Certaines collectivités pourraient proposer des avantages fiscaux pour attirer les investisseurs sur ces nouveaux quartiers. À surveiller dans les futurs PLU ou règlements d’urbanisme.
Cas où la prudence est de mise
- Zones commerciales déclinantes sans projet solide : Si la reconversion est encore floue ou si la zone subit un fort déclin commercial, méfiance : le risque de vacance locative y sera élevé.
- Délais de transformation trop longs : Un calendrier d’aménagement sur 15-25 ans implique des incertitudes fortes : pour un bailleur individuel, il est risqué de se positionner trop en amont sur ce type de terrain.
- Concurrence accrue dans le locatif : Dans certains secteurs, l’arrivée massive de logements neufs pourrait déstabiliser le marché local : loyers tirés vers le bas, vacance locative temporaire... Là encore, prudence.
- Fiscalité ou charges non maîtrisées : Les nouveaux quartiers pourraient impliquer des charges d’aménagement ou de gestion importantes (espaces verts, voiries privées...), pesant sur la rentabilité.
A ce stade, ces projets restent complexes, de long terme, et très hétérogènes selon les territoires. Toute décision d’investissement doit être précédée d’une analyse rigoureuse des projets concrets, de leur faisabilité, et de leur impact sur le marché locatif local.
