Quand et comment donner congé à son locataire ?

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Vous souhaitez donner congé à votre locataire ? Un certain formalisme est à respecter quant aux délais et aux motifs que vous pouvez utiliser. Passage en revue des options offertes au propriétaire.

Les délais varient selon le type de location

Nous nous intéressons ici aux modalités du congé pour les locations de résidences principales (les baux de type loi Alur) et ne traiterons pas du congé en location saisonnière.

Au contraire du locataire, le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis bien précis. Il est de 3 mois en bail de location meublée, et de 6 mois en bail de location vide.

Comment donner congé ?
  • Par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
  • Par acte d’huissier
  • Par remise en main propre contre émargement ou récépissé

C’est à partir de la réception effective du congé par le locataire que court le préavis. Prenez donc quelques semaines de sécurité.

Beaucoup de propriétaire se posent la question de savoir s’il est possible de donner congé à son locataire plus tôt au cours du bail. C’est tout à fait possible mais le congé ne prendra effet qu’à la fin du contrat. Cela vous permet néanmoins d’être certain de respecter les préavis légaux.

Le congé pour vente

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Un propriétaire peut tout à fait vendre un logement occupé. Dans ces cas-là le bail sera simplement transféré au nouvel acquéreur. Mais si le bailleur souhaite vendre son logement libre de toute occupation, il doit préalablement donner congé à son locataire à l’issue du bail.

Le congé pour vente en location vide

En location vide, un congé pour vente vaut aussi offre de vente à l’endroit du locataire. Le congé doit dès lors respecter un formalisme strict et comporter les informations suivantes :

  • La date de signature du bail ;
  • L'adresse du logement ;
  • La description du bien ;
  • Le montant de l’offre de vente ;
  • Les conditions de la vente (ordinaires et de droit ou spécifiques) ;
  • La reproduction complète des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le formalisme de ce type de procédure peut être un peu intimidant, nous mettons à votre disposition un modèle de lettre de congé à personnaliser pour réaliser cette démarche en toute sérénité.

Questions fréquentes

Le locataire a-t-il toujours la priorité à l’achat ?

Non. Si l'acheteur fait partie de la famille jusqu'au 3ème degré, il aura la priorité. Cependant il doit habiter le logement dès le départ du locataire et ce pour au moins 2 ans.

Puis-je baisser le prix de vente après avoir notifié du congé ?

Non. Le locataire aurait alors un nouveau droit de préemption. Dans le cas où un acte notarié aurait déjà été signé, il pourra être annulé en justice à sa demande.

Le congé pour vente en location meublée

A la différence de la location vide, un congé pour vente ne vaut pas offre de vente au profit du locataire. Ce dernier ne sera pas prioritaire à l’achat.

La notification de congé doit comporter les informations suivantes :

  • La date de signature du bail ;
  • L'adresse du logement.

Ce congé est donc beaucoup plus souple pour le propriétaire, sachant en plus que le préavis est réduit à 3 mois en location meublée.

Nous mettons à votre disposition ici un modèle de lettre de congé à personnaliser pour faire cette démarche en toute sérénité.

Le congé pour reprise du logement

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Le propriétaire peut reprendre le logement en vue d’y habiter ou d’y faire habiter un proche. La loi du 6 juillet 1989 fixe précisément la liste des personnes pouvant bénéficier de ce type de congé en vue d’habiter le logement.

Les personnes pouvant reprendre le logement en vue d’y habiter sont :

  • Le propriétaire ;
  • Son conjoint, partenaire pacsé ou concubin notoire ;
  • Ses ascendants ou descendants ;
  • Les ascendants ou descendants de son conjoint, partenaire pacsé ou concubin notoire.

Depuis la loi Alur, la lettre de congé doit préciser les coordonnées du bénéficiaire (y compris si c’est le bailleur lui-même) et les liens entretenus avec le bailleur. Ceci afin de permettre au locataire de bien vérifier que le bénéficiaire remplit bien les conditions requises.

Nous mettons à votre disposition un modèle de lettre de congé pour reprise à personnaliser afin de vous faciliter cette démarche.

La reprise du logement pour en faire une résidence secondaire

Le congé pour reprise n’est valable que si le bailleur ou son bénéficiaire souhaite en faire sa résidence principale. Il n’est pas possible pour un propriétaire de donner congé en vue de reprendre le bien pour en faire sa résidence secondaire ou pied à terre.

Questions fréquentes

Qu’en est-il pour un bailleur personne morale ?

Seules les SCI familiales peuvent donner congé pour reprise. Le congé ne pourra se faire qu’au bénéfice d’un des associés de la SCI.

Comme nous l’avons vu plus haut, la loi n’autorise pas le bailleur à donner congé pour reprise en vue d’y loger un frère ou une sœur et autorise seulement les ascendants ou descendants.

Dans le cadre d’une SCI familiale, un frère ou une sœur associé pourra reprendre le logement en vue d’en faire sa résidence principale.

J’ai acheté un logement occupé, comment puis-je donner congé pour reprise ?

Un congé pour reprise ne peut être donné moins de 2 ans après l’acquisition du bien. Entre temps le bail peut donc être renouvelé.

Le congé pour motifs légitimes et sérieux

La loi a maintenu le flou sur les motifs pouvant être retenus, mais la jurisprudence nous aide à y voir plus clair.

Deux types de motifs peuvent être évoqués : ceux qui impliquent que le locataire n’ait pas respecté ses obligations et ceux indépendants de toute faute du locataire.

Les motifs valides en cas de non-respect des obligations du locataire

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Si le locataire ne respecte pas ses obligations, le bailleur peut décider de mettre fin au bail à son échéance. Revue des raisons les plus fréquentes.

Le locataire ne paye pas son loyer

Il peut être mis fin au bail en cas d’impayés ou en cas de retards de paiement répétés.

Le locataire provoque des troubles du voisinage

Le locataire a l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués. S’il a provoqué des troubles du voisinage en cours de bail, vous avez le droit de résilier le contrat à son échéance.

Le locataire n’a pas d’assurance

Le locataire se doit d’être assuré contre les risques locatifs et doit pouvoir le prouver à chaque nouvelle année en remettant un justificatif à première demande du bailleur.

S’il n’est pas en capacité de prouver qu’il est bien assuré, le bailleur peut mettre fin au bail à son échéance, pour motifs légitimes et sérieux.

Le locataire a changé la destination des lieux

Imaginez qu’un locataire décide d’installer son activité libérale au sein du logement. S’il n’a pas été précisé que le logement allait faire l’objet d’un usage mixte (habitation et activité professionnelle), le bailleur est en droit de mettre fin au bail pour motifs légitimes et sérieux.

Le locataire a dégradé le logement

De même qu’en cas de troubles du voisinage, si le locataire provoque des dégradations au sein du logement, le bailleur peut donner congé pour motifs légitimes et sérieux.

Le locataire a fait de la sous-location

La sous-location n’est en soi pas illégale mais le locataire doit avoir l'autorisation écrite du propriétaire. Si tel n’est pas le cas et que le propriétaire apprend que son logement a été mis en sous-location, il sera en droit de donner congé au locataire à l’échéance du bail.

Les motifs indépendants du comportement du locataire

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D’autres raisons peuvent justifier un congé pour motifs légitimes et sérieux. Selon la jurisprudence, les motifs suivants ont été jugés recevables.

Le propriétaire souhaite faire des travaux

Ces travaux qui peuvent être de réhabilitation, de rénovation ou d’embellissement nécessitent le départ du locataire pour être mené à bien, c’est-à-dire qu’ils doivent être relativement longs.

Des travaux de rafraichissement de peinture de quelques jours ne seront pas une raison recevable si le locataire décide de remettre en cause le congé devant un juge.

La justification des travaux

Pas de justification particulière pour le propriétaire. Ces travaux peuvent avoir été décidé pour augmenter le rendement locatif du bien ou profiter d’un avantage fiscal (par exemple en cas de rénovation énergétique). L’important est qu’ils nécessitent de par leur importance et leur longueur le départ du locataire.

L’immeuble est soumis à expropriation

Une expropriation d’utilité publique a été décidée. Cela peut arriver quand la ville revoit son plan d’urbanisme et décide de restructurer certaines zones.

L’immeuble va être détruit en vue d’une opération immobilière

De même que pour des travaux de rénovation, si le bailleur décide de restructurer l’immeuble en en détruisant tout ou partie, il pourra donner congé au locataire.

La caution solidaire n’a pas été renouvelé

Si le garant décide de ne pas renouveler sa caution à l’issue du bail, vous pouvez donner congé pour motifs légitimes et sérieux.

Le cas d’un congé frauduleux

Un congé peut être considéré comme frauduleux car il ne respecte pas le formalisme légal (préavis et mode de notification) ou parce qu’il a détourné le sens de la loi.

Par exemple, un congé pour vente en location vide serait considéré abusif si le prix d’achat proposé au locataire est excessif par rapport aux prix du marché.

En cas de congé frauduleux, le bailleur s’expose à des sanctions pénales ainsi qu’à devoir indemniser le locataire.

Les locataires protégés

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Le bailleur ne peut pas donner congé aux locataires de plus de 65 ans sous certains seuils de ressource.

Il en va de même pour les locataires de moins de 65 ans qui auraient à charge (au sein du même foyer fiscal) une personne de plus de 65 ans et que les revenus totaux du foyer sont inférieurs aux seuils.

Cette protection disparait dès lors que le propriétaire respecte au moins une de ces obligations :

  • Il a lui-même plus de 65 ans ;
  • Il a des ressources inférieures aux seuils applicables au locataire protégé ;
  • Il propose une solution de relogement au locataire.
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