Propriétaires, les 12 règles d'or à respecter en location

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La règlementation peut être contraignante voire absurde dans certains cas. Cependant, elle est là et ne pas la respecter pourrait mettre en péril votre rendement locatif. Respecter les règles, c’est aussi s’assurer de bonnes relations avec son locataire et anticiper les litiges.

Si le locataire a des devoirs, il en est de même des propriétaires. Revue de vos obligations.

1. Vous ne pouvez pas demander de « chèque de réservation »

Demander une somme d’argent à un candidat à la location pour réserver le logement est tout bonnement interdit.

2. Vous ne pouvez pas imposer le mode de paiement du loyer

Sur ce sujet, une seule obligation incombe au locataire : vous payer le loyer à la date prévue dans le contrat de bail.

Libre ensuite à lui de vous payer par chèque, virement ou espèces (jusqu’à 1000€).

3. Le choix de l’assurance contre les risques locatifs est libre

Ce que dit la loi Alur, c’est que le locataire doit être assuré à minima contre les risques locatifs. Vous ne pouvez pas lui imposer de compagnie d’assurance. En revanche, un défaut d’assurance de sa part vous permet de faire jouer la clause résolutoire et de résilier le bail. Cette procédure est longue, nous vous conseillons après mise en demeure, et si le locataire ne s’exécute pas, de souscrire à une assurance pour son compte et d’en répercuter le coût dans les charges.

4. Le locataire arrive ou part en cours de mois ? Le paiement du loyer se fait au prorata de sa présence dans les lieux

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Tout mois entamé est un mois dû ? Cette idée reçue n’a pas de fondement juridique. Les sommes exigibles au titre du loyer et des charges sont calculées au prorata des jours de présence du locataire dans le logement. Le locataire ne peut cependant partir du jour au lendemain, un délai de préavis s’applique à compter de la réception de sa lettre de congé. En bail de location meublée, ce préavis est de 1 mois tandis qu’en location non meublée il est de 3 mois, ou d’un mois sous certaines conditions.

5. Ne pas avoir vos diagnostics à jour peut vous coûter cher

Ne pas remettre l’ensemble des diagnostics obligatoires ou en fournir des expirés constitue une faute car vous n’aurez pas respecté vos obligations légales et contractuelles. Le locataire serait en droit de vous demander une réduction de loyer s’il s’avère que des risques, la consommation énergétique réelle ou l’état des installations de gaz/électricité lui ont été cachés.

Si le bien ne respecte pas les seuils de plomb ou d’amiante règlementaires, le locataire peut vous attaquer pour dol (tromperie), réclamer l’annulation du contrat, le remboursement des loyers et réclamer des dommages et intérêts.

À savoir

Comptez entre 250€ et 450€ pour un forfait classique de 4 diagnostics selon la localisation et la taille du logement.

Plus d’information sur les diagnostics et leur durée de validité ici.

6. Le locataire a le droit d’héberger temporairement des membres de sa famille ou des proches.

Dès lors qu’il n’y a pas de contreparties financières ou en nature, et que le locataire est aussi présent dans les lieux, cet hébergement ne s’apparente pas à de la sous-location, qui par ailleurs peut être interdite via une clause dans le contrat. L’hébergement temporaire dans ces conditions est donc autorisé.

Cependant tout n’est pas permis, si la personne hébergée provoque des troubles de voisinage, le propriétaire pourra exiger son départ immédiat car elle ne figure pas au bail.

7. Le locataire a le droit d’avoir un animal domestique

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Dès lors qu’aucun trouble du voisinage est constaté, le propriétaire ne peut pas interdire la possession d’animaux de compagnie. Des exceptions existent cependant, notamment en ce qui concerne les chiens d’attaque. Une clause peut être ajoutée au contrat pour interdire leur présence dans le logement.

L’autre exception concerne ce qu’on appelle les « nouveaux animaux de compagnie » (NAC), qui sont interdits d’office par la loi s’ils sont dangereux (araignée, scorpion, serpent) où protégés (hérisson). Au sein de ces « NAC » des exceptions existent, demandez l’espèce exacte au candidat locataire pour voir les règles qui s’appliquent.

8. Le locataire part en cours de bail ? Aucune indemnité ne peut lui être demandée

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Le locataire peut résilier le bail à tout moment, en respectant les préavis légaux, de 1 à 3 mois. Le congé commence à compter de la réception de la lettre de congé (en recommandé). Il ne peut donc pas être donné de manière informelle, par un coup de téléphone ou via mail par exemple. Ce temps permet au propriétaire de se retourner et de trouver un remplaçant.

9. Vous ne pouvez pas visiter le logement pour voir « si tout va bien »

Beaucoup de propriétaires pensent qu’une visite annuelle du logement pour vérifier l’état du logement est autorisée par la loi. Il n’en n’est rien. Ce droit de visite est à la discrétion du locataire. Cependant, il est clair qu’en établissant de bonnes relations avec votre locataire, celui-ci sera plus enclin à vous laisser rentrer.

10. Visite du logement en vue d’une relocation

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Certains propriétaires gardent un double des clés du logement. C’est tout à fait autorisé et peut même rendre un grand service à un locataire étourdi qui aurait claqué sa porte ou perdu ses clés.  Cependant avoir un double des clés ne vous autorise pas à rentrer dans le logement sans son autorisation, car cela s’assimilerait à une violation de domicile et le locataire serait alors fondé à déposer plainte.

Cependant, cela peut s’avérer pratique suite au congé du locataire de pouvoir faire visiter le logement en son absence en vue d’une relocation. Dans ce cas de figure, une autorisation écrite de sa part définissant les plages horaires autorisées vous permettra d’accéder au logement en toute sérénité.

Consultez notre article sur le sujet pour en savoir plus.

11. Le dépôt de garantie peut être gardé au maximum 2 mois après le départ du locataire

Si l’état des lieux de sortie fait apparaitre des différences avec celui d’entrée et que vous utilisez une partie du dépôt de garantie pour faire des réparations, le solde doit être retourné au locataire dans un délai de 2 mois à compter de son départ du logement. Ce délai est réduit à 1 mois s’il n’y a pas de dégradations ou d’impayés et donc aucune retenue sur le dépôt de garantie.

Exception

En copropriété, le propriétaire peut retenir jusqu’à 20% du dépôt de garantie en l’attente de la clôture des comptes annuels pour régulariser les provisions sur charges.

12. Toute retenue sur le dépôt de garantie doit se justifier

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Si l’état des lieux de sortie fait apparaitre des dégradations, vous pouvez garder tout ou partie du dépôt de garantie, à la hauteur du coût des réparations nécessaires. Vous devrez justifier de ces montants auprès du locataire avec des factures ou devis.

Le dépôt de garantie sert aussi de soupape de sécurité en cas d’impayés. Les preuves seront dans ces cas-là une absence de virement ou d’encaissement de chèque et toute autre communication que vous aurez eu avec le locataire pour procéder au recouvrement des impayés.

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