Quelles sont les garanties d'une assurance MRI en copropriété ?

L'assurance multirisque immeuble (MRI), fréquemment appelée assurance copropriété, concerne tous les immeubles entiers :

• en copropriété ;
• en monopropriété (détenu par un seul propriétaire) ;
• à usage d'habitation ;
• à usage professionnel ;
• à usage mixte.

Elle couvre les parties communes (ascenseurs, escaliers, sols, couloirs, murs, toitures, canalisations, etc.). Elle est votée en assemblée générale puis souscrite par le syndic de copropriété au nom du syndicat des copropriétaires. 

Garantie obligatoire souscrite par le syndic (responsabilité civile)

L'assurance obligatoire pour tous les immeubles garantit la responsabilité civile des copropriétaires. Elle ne couvre que les parties communes de l'immeuble (couloirs, escaliers, ascenseurs, jardins, etc.).

En cas de préjudice causé à un tiers dans les parties communes, l'assurance responsabilité civile collective couvre les réparations.

Exemple : si un locataire chute sur une marche d'escalier glissante, l'assurance de l'immeuble couvre les dommages subis par le locataire.

Garanties complémentaires pour assurer un immeuble (multirisque immeuble)

Pour bénéficier d'un dédommagement en cas d'incendie, vol, vandalisme, dégât des eaux ou catastrophe naturelle, les copropriétaires peuvent souscrire un contrat d'assurance multirisque immeuble (MRI).

Les assureurs proposent des options complémentaires en fonction des besoins de chaque copropriété : 

• Honoraires d'expert mandaté par le syndic ;
• Protection juridique ;
• Frais d'hébergement ;
• etc.

La prime d'assurance d'une MRI varie en fonction des compagnies et des garanties souscrites. Son montant est partagé entre tous les copropriétaires d'après leurs tantièmes. Il est inclus dans les charges de copropriété.

Toutefois, le prix de l'assurance dépend aussi de plusieurs autres critères :

• L'emplacement géographique du bâtiment ;
• La superficie des parties communes ;
• La sinistralité des 3 années précédant la souscription du contrat.

L'assureur peut appliquer une surprime lorsqu'un bien situé en rez-de-chaussée est exposé aux risques d'inondation par exemple. 

C'est le règlement de copropriété qui fixe les conditions de paiement d'une surprime d'assurance immeuble (à la charge de tous les copropriétaires ou du propriétaire du local).

Date pour résilier une assurance multirisque de copropriété

Au terme du contrat (loi Chatel)

La résiliation d'une assurance MRI de copropriété peut intervenir chaque année à l'échéance du contrat, sans motif spécifique.
Le délai de préavis est généralement fixé à deux mois. La demande est adressée à l'assureur par le syndic par courrier recommandé, lettre simple, ou email.

Après une hausse de tarif 

Si les cotisations augmentent de manière conséquente, le syndic peut résilier le contrat hors échéance, si les critères suivants sont réunis :

• Le motif est prévu par l'une des clauses du contrat d'assurance ;
• L'augmentation n'est pas liée à une clause d'indexation ou à une hausse légale des taxes ;
• Le contrat ne prévoit pas d'augmentation minimale pour autoriser la résiliation. 

Après une diminution des risques couverts

Conformément à l'article L113-4 du Code des assurances, une baisse des risques peut conduire à une diminution de la cotisation.

En cas de refus de l'assureur, le syndic peut demander la résiliation du contrat. Celle-ci prend effet dans les 30 jours suivant la notification. 

La procédure de résiliation d'un contrat MRI en 4 étapes

Pour résilier un contrat multirisque, le syndic de copropriété doit :

1. Demander des devis auprès de plusieurs assureurs.
2. Inscrire le changement d’assurance à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. 
3. Faire voter la résolution à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
4. Adresser la notification de résiliation à l'échéance annuelle à l'ancien assureur (préavis de 2 mois), et souscrire le nouveau contrat.

La garantie PNO (propriétaire non occupant)

• Elle concerne les propriétaires de biens loués ou vacants.
• Elle protège la responsabilité civile du propriétaire envers les tiers.
• Elle couvre les dommages subis dans le logement (incendie, dégât des eaux…).

La garantie MRH (multirisque habitation)

• Elle concerne les propriétaires et les locataires qui habitent dans le logement.
• Elle assure la responsabilité civile de l'occupant (dommages causés à des tiers).
• L'assurance habitation couvre les dommages affectant le logement et le mobilier.

La garantie MRI (multirisque immeuble)

• Elle concerne les copropriétés ou les immeubles entiers.
• Elle garantit la responsabilité civile de l'immeuble et du syndicat des copropriétaires. Elle couvre les dommages causés à des tiers.
• Elle couvre aussi les dommages subis par l'immeuble (incendie, dégât des eaux…).