La Caution Solidaire en Location - Rédaction et Utilité
Publié le 29 décembre 2020Mis à jour le 11 mars 2024
SOMMAIRE
- Qu’est-ce que la caution solidaire en location ?
- Qui peut se porter caution solidaire ?
- Comment établir un acte de caution solidaire ?
- Quels engagements pour la caution solidaire ?
- Caution solidaire et colocation : comment ça marche ?
- FAQ
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La caution solidaire est bien connue de tous, et est plus couramment désignée sous le terme de garant. Il s’agit ainsi de la personne physique ou morale qui se porte garant du locataire au moment de la signature du bail de location.
Le propriétaire pourra alors se retourner directement contre la caution en cas d’impayés de loyer ou d’incidents en location. La caution solidaire se distingue à ce titre de la caution simple, qui contraint le bailleur à épuiser tous les recours contre le locataire avant de pouvoir solliciter le cautionnaire.
L’acte de caution solidaire emporte des conséquences très graves pour la personne qui s’y engage. C’est pourquoi son établissement est encadré par un important formalisme.
Qu’est-ce que la caution solidaire en location ?
Lorsque le propriétaire d’un logement met son bien en location, qu’il s'agisse d’une location vide ou d’une location meublée, il est fréquent qu’il exige certaines garanties du locataire. Ces garanties lui permettent de se prémunir contre les risques d’impayés de loyer et les éventuelles dégradations du logement par le locataire.
Il existe plusieurs types de garanties :
- Cautionnement par une tierce personne ;
- Dépôt de garantie ;
- Garantie ou assurance loyers impayés.
Selon l’article 22-1 de la loi Alur du 24 mars 2014, le propriétaire ne peut pas cumuler toutes les garanties prévues par la loi. Il doit donc choisir entre la conclusion d’un acte de caution solidaire et la souscription d’une garantie loyers impayés (GLI). Il est toutefois autorisé de demander le versement d’un dépôt de garantie en plus de la caution solidaire.
Cette interdiction du cumul des garanties ne s’applique pas lorsque le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.
Cautionnement solidaire : définition
La caution solidaire est un acte juridique par laquelle une tierce personne se porte garante du paiement du loyer et de l’exécution des obligations qui incombent au locataire. Le propriétaire a ainsi l’assurance que ces obligations, telles que prévues par le contrat de location, seront bien remplies et ce même en cas de défaillance du locataire.
A ce titre, le propriétaire peut exiger de la caution solidaire, qu’on appelle couramment le garant, qu’il règle les loyers impayés du locataire ou qu’il répare les dommages qu’il a causés lorsqu’il s’y refuse.
Après paiement des sommes dues au propriétaire, la caution peut par la suite se retourner contre le locataire pour obtenir le remboursement des dettes qu’il a réglées pour lui.
Le propriétaire peut exiger du locataire qu’il dispose de plusieurs cautions solidaires. Il peut alors choisir librement de répartir le paiement entre chacune d’entre elles, ou de l’exiger auprès d’une seule de ces personnes.
La caution solidaire présente des avantages pour les deux parties :
- Le propriétaire se protège contre les risques liés à la mise à disposition de son logement ;
- Le locataire peut accéder plus facilement à un logement même lorsqu’il ne dispose pas de revenus suffisants.
Pour que l’acte de caution solidaire soit valable, il est indispensable que la personne qui se porte garante soit solvable. En effet, le propriétaire peut se retourner contre elle uniquement si elle dispose de ressources suffisantes. L’exécution des obligations du locataire à sa place ne doit pas mettre en péril son niveau de vie.
Caution simple et caution solidaire : quelle différence ?
La caution simple et la caution solidaire se distinguent quant au niveau d’engagement qu’elles impliquent.
Pour une caution simple, le propriétaire ne peut se retourner contre la caution que s’il a épuisé tous les recours dont il dispose contre le locataire. C’est notamment le cas lorsque celui-ci n’est pas solvable. De plus, en présence de plusieurs cautions simples, la somme à payer est répartie entre elles.
Une caution solidaire, quant à elle, peut être tenue de verser la somme due par le locataire dès le premier mois d’impayé. Il se supplante ainsi au locataire à la moindre défaillance de sa part, à la discrétion du propriétaire.
Qui peut se porter caution solidaire ?
Toute personne peut se porter caution solidaire d’un locataire qui souhaite signer un contrat de location. Il peut s’agir d’une personne physique ou d’une personne morale, comme une entreprise ou une association. Il n’est également pas nécessaire que la caution et le locataire soient unis par un lien de parenté.
Il est toutefois indispensable que la caution solidaire soit solvable, sans quoi la démarche perdrait tout intérêt.
Voici quelques exemples de cautions personnes physiques et personnes morales :
| Personnes physiques | Personnes morales |
|---|---|
|
|
Le propriétaire du logement ne peut refuser la caution du locataire au motif qu’elle ne dispose pas de la nationalité française ou qu’elle ne réside pas en France métropolitaine. La nationalité et le lieu de résidence de la caution sont en effet indifférents.
Comment établir un acte de caution solidaire ?
L’établissement de l’acte de caution solidaire doit impérativement suivre un formalisme bien particulier, au risque que l’engagement soit nul.
Les pièces justificatives à fournir
Pour s’assurer de la solvabilité de la caution, le propriétaire peut lui demander de fournir plusieurs pièces justificatives :
- Justificatif d’identité ;
- Justificatif de domicile ;
- Justificatif d’activité professionnelle ;
- Preuve des ressources.
Justificatif d’identité
La nature des pièces à fournir diffère selon que la caution est une personne physique ou une personne morale :
| Pour une personne physique | Pour une personne morale |
|---|---|
| Carte d'identité OU Passeport OU Permis de conduire | Preuve de sa déclaration auprès de l'autorité compétente (original de l'extrait Kbis de moins de 3 mois, statuts...) ET Pièce d'identité du représentant légal |
Justificatif de domicile
Le propriétaire peut exiger de la caution une seule pièce parmi les documents suivants :
- Dernière quittance de loyer
- Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de 3 mois
- Attestation d’assurance logement de moins de 3 mois
- Dernier avis de taxe foncière
- Titre de propriété lorsqu’il s’agit de la résidence principale
Justificatif d’activité professionnelle
La nature des documents à fournir diffère selon l’activité professionnelle de la caution :
| Type d'activité professionnelle | Documents admis |
|---|---|
| Salarié | Contrat de travail OU Promesse d'embauche |
| Entreprise immatriculée au RCS | Original de l'extrait Kbis de moins de 3 mois |
| Artisan immatriculé au RM | Original de l'extrait D1 du RM |
| Travailleur indépendant | Copie du certificat d'identification de l'Insee |
| Professionnel libéral | Copie de la carte professionnelle |
| Autre professionnel | Toute pièce récente attestant de l'activité |
Document attestant des ressources
Le propriétaire peut exiger de la caution de lui remettre un ou plusieurs documents attestant de ses ressources parmi les pièces suivantes :
- Dernier avis d’imposition ou de non-imposition ;
- Titre de propriété d’un bien immobilier OU dernier avis de taxe foncière ;
- 3 derniers bulletins de salaire ;
- Justificatif de revenus fonciers de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers ;
- Deux derniers bilans OU attestation de ressources pour l’exercice en cours pour un professionnel non salarié.
Les mentions obligatoires à inscrire par la caution
L’établissement de l’acte de cautionnement solidaire est encadré d’un important formalisme, le but étant de faire prendre conscience à la caution de la gravité de son engagement.
A ce titre, sa signature sur l’acte de caution solidaire doit être précédée de plusieurs mentions que la personne doit impérativement rédiger elle-même :
- Le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’établis dans le contrat de location ;
- La reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la portée de l’engagement d’un cautionnement à durée indéterminée ;
- La mention prévue par l’article 2297 du Code civil par laquelle la caution reconnaît s’engager à payer le propriétaire les sommes dues en cas de défaillance du locataire.
Ce formalisme, supprimé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, a été rétabli depuis le 1er janvier 2022.
Pour que l’acte de cautionnement soit valide, l’ordonnance du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés impose à la caution solidaire d’apposer elle-même les mentions obligatoires. Ainsi, beaucoup en ont déduit que ces mentions doivent obligatoirement être rédigées à la main.
Un Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance a toutefois établi qu’il n’était pas nécessaire d’inscrire ces mentions à la main. Il est simplement requis que la caution les appose elle-même, quel que soit le moyen utilisé, et ce de façon à ne pas faire obstacle à la conclusion du cautionnement par voie électronique.
Quels engagements pour la caution solidaire ?
La caution solidaire s’engage personnellement, sans possibilité de discussion ni de division.
Nature de l’engagement
L’engagement de la caution solidaire est lourd de conséquences et couvre plusieurs aspects, incluant :
- Règlement des impayés de loyer ;
- Règlement des charges locatives dues ;
- Paiement de l’indemnité d’occupation due par le locataire qui se maintient dans le logement après la fin du bail résilié ;
- Frais de remise en état du logement en cas de réparations que le dépôt de garantie ne couvre pas entièrement.
Le cautionnement solidaire constitue un engagement personnel. Si la personne qui se porte caution est mariée, le patrimoine commun des époux ne peut pas servir de garantie au propriétaire et se limite à son patrimoine personnel.
En cas de changement de propriétaire en cours de bail, l’acte de cautionnement solidaire se poursuit. Il est en effet transmis au nouveau propriétaire du logement dans les mêmes conditions que le contrat de location.
Durée de l’engagement
L’engagement de caution solidaire peut être :
- à durée déterminée : le cautionnement solidaire peut se limiter à la durée du bail initial, tacite reconduction et éventuels renouvellements non inclus, ou à toute autre durée du choix des parties. Pour que l’acte de caution solidaire soit à durée déterminée, il est indispensable d’y insérer une clause de cautionnement le mentionnant explicitement. La caution ne peut toutefois mettre unilatéralement fin à son engagement.
- à durée indéterminée : le cautionnement solidaire engage la caution pour toute la durée du bail, incluant sa tacite reconduction et ses renouvellements, lorsqu’une clause d’engagement le mentionne expressément ou en l’absence de clause. La caution peut résilier unilatéralement son engagement à tout moment, la résiliation prenant effet à compter de la date de fin du bail.
Si la caution résilie son engagement après la date de fin du bail, la résiliation ne prend effet qu’à la date de la fin du bail renouvelé.
Caution solidaire et colocation : comment ça marche ?
Dans le cadre d’une colocation, la présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail de colocation emporte des conséquences sérieuses pour le colocataire partant.
En effet, à la suite de son congé, celui-ci demeure solidaire du paiement des loyers pour une durée de 6 mois suivant son départ, ou jusqu’à ce que le propriétaire acte de l’arrivée d’un nouveau colocataire.
FAQ
C'est quoi, un acte de caution solidaire ?
Un acte de caution solidaire est un acte juridique par lequel une tierce personne au contrat de location se porte garante de l'exécution par le locataire des obligations qui lui incombent. Le propriétaire peut donc se retourner contre elle à la moindre défaillance du locataire, la caution pouvant par la suite se retourner contre lui pour obtenir le remboursement des sommes avancées.
Quelle différence entre caution simple et caution solidaire ?
La caution simple n'engage le garant qu'en cas d'insolvabilité du locataire. En présence de plusieurs cautions simples, la somme à payer est divisée également entre elles ou à hauteur de leurs engagements respectifs.
Dans le cadre d'une caution solidaire, le propriétaire peut se retourner contre la caution à la moindre défaillance du locataire, c'est-à-dire dès le premier mois d'impayé. De plus, le garant s'engage sans discussion ni division : en présence de plusieurs cautions solidaires, le propriétaire peut ainsi exiger d'un seul garant qu'il paye l'intégralité des sommes dues, à sa discrétion.
Comment fonctionne une caution solidaire ?
La caution solidaire s'engage à payer les sommes dues par le locataire dès sa première défaillance. Le propriétaire peut donc lui demander de payer le loyer dès le premier mois d'impayé, ou de rembourser certains frais de remise en état lorsque le locataire ne l'a pas fait. La caution solidaire peut toutefois se retourner contre le locataire par la suite, afin de lui réclamer le remboursement des sommes déboursées pour exécuter ses obligations à sa place.
Quel montant maximum pour une caution solidaire ?
La caution solidaire ne s'engage pas pour un montant défini : son engagement est en effet sans division ni discussion. Le propriétaire peut lui demander de débourser toutes les sommes nécessaires à l'exécution des obligations auxquelles le locataire aurait manqué.
Un locataire sans caution peut-il proposer de prendre à sa charge une assurance loyers impayés ?
Oui, c'est possible.
De nouvelles solutions sont arrivées sur le marché, et le locataire peut maintenant souscrire directement à un contrat d’assurance, qui paiera les loyers en cas de défaillance de sa part. Cela s’apparente à une garantie contre les loyers impayés (GLI) inversée. Demandez des précisions au locataire sur ce qui est couvert, et pour combien de temps car les contrats varient d’un assureur à l’autre.
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- Qu’est-ce que la caution solidaire en location ?
- Qui peut se porter caution solidaire ?
- Comment établir un acte de caution solidaire ?
- Quels engagements pour la caution solidaire ?
- Caution solidaire et colocation : comment ça marche ?
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