Comment ne plus être Garant ?

Le désengagement d'un garant n'est pas toujours possible. Tout dépend de la durée d'engagement fixé dans l'acte de cautionnement.

Cas d’un acte de cautionnement à durée déterminée

Lorsqu’un acte de caution est conclu pour une durée fixe (par exemple jusqu’au terme du bail initial), le garant ne peut pas se rétracter avant l’échéance prévue. L’engagement prend fin automatiquement à la date convenue.

Cas d’un acte de cautionnement à durée indéterminée

Si l’engagement est conclu sans limite de durée, le garant peut y mettre fin à tout moment. Toutefois, cette résiliation ne prendra effet qu'à l'expiration du bail en cours. Le garant restera donc redevable des dettes locatives jusqu’à la fin du bail en cours, même s’il notifie sa volonté de se retirer aujourd’hui.

Certains actes de cautionnement prévoient des clauses spécifiques qui autorisent un désengagement plus souple.

Deux situations principales permettent ce retrait anticipé :

1. L’acte prévoit une clause de désengagement anticipé

Certains actes incluent une clause autorisant le garant à se retirer avant l’échéance, sous réserve d’un préavis écrit. Cette clause est rare, mais parfaitement valable si elle a été prévue contractuellement. Le bailleur devra alors respecter les termes convenus.

2. Une autre personne remplace le garant désireux de se retirer

Il est parfois possible, avec l’accord du bailleur, de substituer un nouveau garant à celui en place. Cette substitution doit être formalisée par un nouvel acte de cautionnement, signé par le remplaçant, et accepté expressément par le bailleur. Ce n’est pas un droit pour le garant, mais une solution négociée.

Pour se retirer (lorsqu'il en a la possibilité), le garant doit envoyer une lettre de résiliation par courrier recommandé. Cette lettre doit être envoyée :

• Au bailleur ;
• Au locataire (à titre d'information) ;
• Et éventuellement au gestionnaire locatif. 

La lettre de résiliation de l'acte d'engagement doit présenter : 

• L'identité du garant et celle du bailleur (nom, prénom et adresse) ;
• L'objet de la lettre ;
• Les références du bail (date de signature, adresse du logement et nom du locataire) ;
• La date de signature de l’acte de cautionnement ;
• La volonté expresse de résilier l'engagement ;
• Le rappel du cadre légal : prise d’effet à l’échéance du bail en cours (article 2294 du Code civil) ;
• La date et lieu de rédaction de la lettre ;
• La signature manuscrite du garant.

Pour se désengager d’une caution solidaire, le garant doit faire savoir au propriétaire son souhait de se rétracter au moyen d’un courrier transmis en recommandé avec accusé de réception. À noter que le désengagement ne prend pas effet à la date de réception du courrier par le propriétaire bailleur, mais au terme du bail en cours. 

Concrètement, si le bail du locataire est conclu pour 3 ans et qu’en tant que garant vous dénoncez votre engagement au bout d’1 an, vous devrez patienter jusqu’au terme du bail, soit 2 ans, pour que la rupture de l’acte soit effective. Conclusion ? Ça peut être long. La meilleure solution consiste donc à bien réfléchir avant de s’engager en tant que garant. 

Le bailleur ne peut pas s’y opposer légalement dès lors que l’acte de caution le permet.

Cependant, il peut :

• Refuser une résiliation anticipée si l’acte mentionne une durée ferme non encore échue ;
• Négocier le maintien de la caution jusqu’à la fin du bail si le départ du garant fragilise sérieusement le bail (ex : locataire à faibles revenus) ;
• Exiger un nouveau garant, mais uniquement si le bail ou l’engagement initial le prévoit (aucune obligation légale de remplacement sinon) ;
• Saisir l’opportunité du renouvellement du bail pour demander des garanties supplémentaires, voire refuser la reconduction si la situation locative devient risquée.

Il est donc dans l’intérêt du bailleur d’anticiper ce type de situation dès la rédaction de l’acte de cautionnement.

Outre la résiliation volontaire par le garant, d’autres événements peuvent mettre fin à la caution :

• Fin du bail : le départ du locataire ou la résiliation du contrat entraîne automatiquement l’extinction de la caution (à condition que toutes les dettes locatives aient été réglées) ;
• Décès du garant : l’engagement peut survivre au garant, sauf si l’acte exclut cette transmission. Les héritiers peuvent alors être tenus de l’exécuter, sauf à renoncer à la succession ;
• Nullité de l’acte : si l’acte de cautionnement ne respecte pas les mentions obligatoires (montant maximal, durée, mentions manuscrites), il peut être déclaré nul, ce qui annule l’engagement ;
• Résiliation judiciaire : en cas de contentieux, un juge peut reconnaître l’extinction ou la caducité de la caution, notamment si la situation du locataire a changé (ex : départ du logement), ou si l’acte est manifestement disproportionné par rapport aux ressources du garant.