Publié le 3 août 2022Mis à jour le 16 mars 2023
Publié le 3 août 2022Mis à jour le 16 mars 2023
La présentation d’une caution solidaire représente sans doute la garantie la plus prisée des propriétaires bailleurs. L’acte permet en effet le recouvrement des impayés par le garant dans le cas où le locataire ne pourrait plus le faire. Mais attention tout de même, l’engagement de caution est soumis à un strict formalisme. Des mentions obligatoires sont à prévoir et d’autres clauses (certes optionnelles) peuvent être très utiles pour le garant. Elles interviendront notamment s’il souhaite se désengager facilement de l’acte de cautionnement. Vous vous êtes porté garant à titre personnel et souhaitez vous désengager ? Cet article devrait particulièrement vous intéresser.
SOMMAIRE
La première chose à faire pour ne plus être garant : c’est de savoir quelle est la durée de votre engagement. Deux cas peuvent se présenter :
L’acte de cautionnement a une durée déterminée : il mentionne une date à laquelle l’engagement prend fin. Dans ce cas, vous restez redevable des impayés de loyer du locataire durant toute la durée de l’acte.
L’acte de cautionnement est à durée indéterminée : autrement dit, il ne mentionne aucune date de fin. Vous avez ici la possibilité de rompre l’acte de caution de façon unilatérale, sans avoir à obtenir l’accord du locataire. Et si vous ne le faites pas ? Alors la résiliation sera uniquement effective au terme du contrat de location.
Conseil
Si en tant que garant vous ne souhaitez pas que l’acte de cautionnement soit conclu à durée indéterminée, pensez toujours à indiquer clairement votre intention d’engagement limité. Vous pouvez par exemple indiquer dans le document « Je m’engage uniquement sur la durée du bail initial pour une durée de 2 ans ». Résultat ? Au terme de ce délai, vous ne serez plus tenu des dettes locatives contractées par le locataire.
Vous pouvez également inclure dans l’acte de cautionnement certains évènements (comme une séparation, un départ à la retraite, un divorce, etc.), dont la survenance entraînerait un retrait anticipé de votre part de l’acte de caution.
Nous l’avons vu, l’engagement de caution peut être à durée déterminée ou indéterminée, mais la caution en elle-même est-elle obligatoire ? Oui et non.
D’un point de vue légal, la présentation d’une caution n’est pas obligatoire. Autrement dit, la loi ne sanctionnera pas un propriétaire qui ne demande pas de caution ou un locataire qui n’en fournit pas. Cela peut même être l’inverse ! On vous explique. Si le propriétaire a déjà souscrit une assurance loyers impayés (ou une autre forme de garantie), il lui est alors interdit de demander au locataire la remise d’une caution. Et s’il tente quand même de le faire, cela peut avoir de lourdes conséquences comme entraîner la nullité du contrat (sauf pour le locataire étudiant ou apprenti).
Mais d’un autre côté, si le propriétaire n’a pas souscrit d’autre garantie, il est parfaitement libre d’exiger un garant auprès du locataire. Dans ce cas, le locataire est contraint d’en fournir un sous réserve que le logement lui passe sous le nez. Alors oui, si le propriétaire l’exige (et est en droit de l’exiger), alors la remise d’une caution est obligatoire pour le locataire.
Un dernier point est à soulever en matière d’obligation et de caution à savoir : le propriétaire peut-il refuser le garant que le locataire propose ? Et bien oui. Tout comme le bailleur analyse la solvabilité d’un candidat locataire avant de donner son accord, il peut (et doit) également s’assurer des capacités financières du garant. Pour cela, le locataire doit remettre au propriétaire un dossier de location au moment de la visite et la personne engagée par l’acte de cautionnement doit faire de même. Le propriétaire a ensuite de deux possibilités :
valider la solvabilité de la caution et l’accepter en tant que garant ;
refuser le garant en raison de ses capacités financières et demander au candidat de lui proposer une autre garantie.
Le cautionnement représente l’assurance pour le bailleur d’obtenir le paiement de son loyer quand bien même le locataire ne serait plus en mesure de le faire. Rompre l’acte de cautionnement avant l’expiration du contrat reviendrait donc à le priver de cette garantie financière. C’est pourquoi si en tant que garant vous décidez de vous rétracter, il va falloir négocier avec le propriétaire, mais également le locataire pour parvenir à trouver un terrain d’entente. Dans ce cas, le plus simple est alors de trouver une nouvelle caution qui viendrait substituer à vous, vous remplacer dans le rôle de garant.
Si vous parvenez à trouver un nouveau garant solvable, alors le propriétaire n’a aucune raison de s’opposer à ce changement. Pour remplacer un garant, il suffit donc de :
trouver une nouvelle personne qui dispose des capacités financières suffisantes ;
quelqu’un qui accepte de jouer ce rôle ;
que le propriétaire ait donné son accord.
Car oui, le désengagement de votre part nécessite l’accord du propriétaire. Le changement de garant entraîne une modification irrémédiable du bail. Pour ce faire, le propriétaire va donc devoir procéder à un avenant au bail qui devra ensuite être signé par le bailleur et le locataire. Ce document formalise l’accord entre les deux parties et met par la même occasion fin à l’engagement de l’ancienne caution solidaire.
Le propriétaire peut parfois à tort penser que la caution est engagée aux paiements des loyers et ce peu importe les circonstances. C’est faux. Vous devez savoir que la personne qui se porte caution dispose des mêmes droits et moyens de défense que le locataire. Son refus de payer peut donc dans certains cas être justifié par un motif légal. À titre d’exemple on pourrait citer une hausse injustifiée du loyer ou bien la prescription de la dette.
À noter qu’en matière de contentieux locatif, la prescription est de 10 ans. Cela signifie que le propriétaire a 10 ans pour agir et recouvrer les sommes impayées. Au-delà de ce délai, la caution (comme le locataire) n’est plus redevable de la dette locative. De même, le propriétaire ne dispose plus de fondement légal pour agir.
Vous savez maintenant qu’il est possible de rompre l’engagement de caution à certaines conditions (accord du propriétaire, durée, évènements…). Mais à quel moment au juste avez-vous la possibilité de briser cet accord ? Pour le savoir, vous devez vous référer à l’acte de cautionnement. Une clause doit obligatoirement intégrer le sujet.
Soit l’acte de cautionnement est à durée déterminée. À ce moment-là vous ne pourrez pas vous désengager avant la date indiquée dans le contrat (sauf accord du propriétaire). Vos obligations cesseront alors de façon automatique une fois arrivée au terme de l’engagement.
Soit l’acte de cautionnement est à durée indéterminée. Vous avez alors la possibilité de vous retirer à tout moment.
Pour se désengager d’une caution solidaire, le garant doit faire savoir au propriétaire son souhait de se rétracter au moyen d’un courrier transmis en recommandé avec accusé de réception. À noter que le désengagement ne prend pas effet à la date de réception du courrier par le propriétaire bailleur, mais au terme du bail en cours.
Concrètement, si le bail du locataire est conclu pour 3 ans et qu’en tant que garant vous dénoncez votre engagement au bout d’1 an, vous devrez patienter jusqu’au terme du bail, soit 2 ans, pour que la rupture de l’acte soit effective. Conclusion ? Ça peut être long. La meilleure solution consiste donc à bien réfléchir avant de s’engager en tant que garant.
Abordons maintenant une situation un peu plus spécifique. Il s’agit du cas où le bailleur mettrait en vente son logement avec un locataire en place. Autrement dit, vous (le garant) et le locataire êtes toujours en place, mais le bailleur à quant à lui changé d’identité, il s’agit d’un nouveau propriétaire. L’engagement de la caution doit-il être poursuivi ou peut-il être rompu à ce moment-là ?
Encore une fois, tout dépend ce qui est stipulé dans l’acte de cautionnement. Si une clause dans ce sens est intégrée au contrat, alors le garant peut se désengager durant le changement de propriétaire. Dans le cas contraire (si aucune clause ne le prévoit), elle ne le libère pas de ses obligations.
Et si le pire se produit pour le garant ? Si ce dernier décède. Que se passe-t-il ? Les héritiers sont alors tenus des dettes existantes au jour du décès, mais pas au-delà. Qu’est-ce que cela signifie ? Et bien que si le locataire devait de l’argent avant le décès et que ces dettes étaient déjà réclamées par le bailleur, alors les héritiers sont tenus au paiement de ces sommes. En revanche, si le locataire était à jour au moment du décès, toutes les dettes qui pourraient être contractées ultérieurement ne relèvent plus de la responsabilité des héritiers. Vous comprenez le principe ? En d’autres termes, l’engagement de caution s’éteint avec le décès du locataire, mais pas les dettes contractées auparavant.
L’acte de cautionnement est sans doute la plus connue de toutes les garanties. C’est pourquoi beaucoup de propriétaires l’exigent. Néanmoins elle n’est pas la seule. Assurance loyers impayés, caution visale, garantie Locapass, caution bancaire… Nombreuses sont aujourd’hui les garanties qui permettent au propriétaire de se prémunir de l’impayé de loyer.
Vous désirez rompre l’acte de cautionnement dans lequel vous vous êtes engagé ? Pour vous accompagner dans votre démarche, voici un modèle de lettre type de désengagement de caution.
Prénom et Nom
Adresse du garant
N° Téléphone
Prénom Nom du propriétaire
Adresse du bailleur
Fait à…. (lieu), le…. (date)
Objet : Désengagement de caution solidaire du locataire …. (nom et prénom du locataire)
Madame, Monsieur,
Le….. (insérez la date de la signature de l’acte de caution solidaire), j’ai signé un acte de cautionnement qui me désigne comme étant caution du paiement des loyers versés par….. (nom et prénom du locataire), locataire au…… (adresse du bien).
En application de l’article 22-1 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, autorisant la caution à rompre son engagement lorsqu’il porte sur une durée illimitée dans le temps. Je vous fais savoir par la présente lettre mon souhait de révoquer cette caution.
Conformément à la loi, je ne répondrai désormais plus aux futures dettes et impayés de votre locataire ….. (nom et prénom du locataire) et ce dès la fin du bail de location, soit le…. (date de fin bail).
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations les plus distinguées.
Votre signature
Une fois engagé dans une caution solidaire, il n’est plus possible d’annuler l’acte. Néanmoins, selon les clauses prévues au contrat, il est possible de rompre l’engagement à certaines conditions (durée de l’engagement, événements, accord du propriétaire…).
Pour ne plus être garant les démarches seront différentes selon si vous êtes engagé dans un contrat à durée déterminée ou indéterminée. Dans le premier cas, vous devez attendre le terme du contrat pour vous libérer de vos obligations de garant. Dans le second en revanche, il est possible d’y mettre un terme à tout moment en transmettant au propriétaire bailleur un courrier en recommandé avec accusé de réception indiquant votre souhait de mettre fin à l’engagement (modèle ci-dessus). Attention toutefois, le désengagement sera seulement effectif à la fin du bail et non à la réception du courrier par le bailleur.
Oui, il est tout à fait possible d’être plusieurs fois garant.
Rédigé par Thibaud Fily 
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
La première chose à faire pour ne plus être garant : c’est de savoir quelle est la durée de votre engagement. Deux cas peuvent se présenter :
L’acte de cautionnement a une durée déterminée : il mentionne une date à laquelle l’engagement prend fin. Dans ce cas, vous restez redevable des impayés de loyer du locataire durant toute la durée de l’acte.
L’acte de cautionnement est à durée indéterminée : autrement dit, il ne mentionne aucune date de fin. Vous avez ici la possibilité de rompre l’acte de caution de façon unilatérale, sans avoir à obtenir l’accord du locataire. Et si vous ne le faites pas ? Alors la résiliation sera uniquement effective au terme du contrat de location.
Conseil
Si en tant que garant vous ne souhaitez pas que l’acte de cautionnement soit conclu à durée indéterminée, pensez toujours à indiquer clairement votre intention d’engagement limité. Vous pouvez par exemple indiquer dans le document « Je m’engage uniquement sur la durée du bail initial pour une durée de 2 ans ». Résultat ? Au terme de ce délai, vous ne serez plus tenu des dettes locatives contractées par le locataire.
Vous pouvez également inclure dans l’acte de cautionnement certains évènements (comme une séparation, un départ à la retraite, un divorce, etc.), dont la survenance entraînerait un retrait anticipé de votre part de l’acte de caution.
Nous l’avons vu, l’engagement de caution peut être à durée déterminée ou indéterminée, mais la caution en elle-même est-elle obligatoire ? Oui et non.
D’un point de vue légal, la présentation d’une caution n’est pas obligatoire. Autrement dit, la loi ne sanctionnera pas un propriétaire qui ne demande pas de caution ou un locataire qui n’en fournit pas. Cela peut même être l’inverse ! On vous explique. Si le propriétaire a déjà souscrit une assurance loyers impayés (ou une autre forme de garantie), il lui est alors interdit de demander au locataire la remise d’une caution. Et s’il tente quand même de le faire, cela peut avoir de lourdes conséquences comme entraîner la nullité du contrat (sauf pour le locataire étudiant ou apprenti).
Mais d’un autre côté, si le propriétaire n’a pas souscrit d’autre garantie, il est parfaitement libre d’exiger un garant auprès du locataire. Dans ce cas, le locataire est contraint d’en fournir un sous réserve que le logement lui passe sous le nez. Alors oui, si le propriétaire l’exige (et est en droit de l’exiger), alors la remise d’une caution est obligatoire pour le locataire.
Un dernier point est à soulever en matière d’obligation et de caution à savoir : le propriétaire peut-il refuser le garant que le locataire propose ? Et bien oui. Tout comme le bailleur analyse la solvabilité d’un candidat locataire avant de donner son accord, il peut (et doit) également s’assurer des capacités financières du garant. Pour cela, le locataire doit remettre au propriétaire un dossier de location au moment de la visite et la personne engagée par l’acte de cautionnement doit faire de même. Le propriétaire a ensuite de deux possibilités :
valider la solvabilité de la caution et l’accepter en tant que garant ;
refuser le garant en raison de ses capacités financières et demander au candidat de lui proposer une autre garantie.
Le cautionnement représente l’assurance pour le bailleur d’obtenir le paiement de son loyer quand bien même le locataire ne serait plus en mesure de le faire. Rompre l’acte de cautionnement avant l’expiration du contrat reviendrait donc à le priver de cette garantie financière. C’est pourquoi si en tant que garant vous décidez de vous rétracter, il va falloir négocier avec le propriétaire, mais également le locataire pour parvenir à trouver un terrain d’entente. Dans ce cas, le plus simple est alors de trouver une nouvelle caution qui viendrait substituer à vous, vous remplacer dans le rôle de garant.
Si vous parvenez à trouver un nouveau garant solvable, alors le propriétaire n’a aucune raison de s’opposer à ce changement. Pour remplacer un garant, il suffit donc de :
trouver une nouvelle personne qui dispose des capacités financières suffisantes ;
quelqu’un qui accepte de jouer ce rôle ;
que le propriétaire ait donné son accord.
Car oui, le désengagement de votre part nécessite l’accord du propriétaire. Le changement de garant entraîne une modification irrémédiable du bail. Pour ce faire, le propriétaire va donc devoir procéder à un avenant au bail qui devra ensuite être signé par le bailleur et le locataire. Ce document formalise l’accord entre les deux parties et met par la même occasion fin à l’engagement de l’ancienne caution solidaire.
Le propriétaire peut parfois à tort penser que la caution est engagée aux paiements des loyers et ce peu importe les circonstances. C’est faux. Vous devez savoir que la personne qui se porte caution dispose des mêmes droits et moyens de défense que le locataire. Son refus de payer peut donc dans certains cas être justifié par un motif légal. À titre d’exemple on pourrait citer une hausse injustifiée du loyer ou bien la prescription de la dette.
À noter qu’en matière de contentieux locatif, la prescription est de 10 ans. Cela signifie que le propriétaire a 10 ans pour agir et recouvrer les sommes impayées. Au-delà de ce délai, la caution (comme le locataire) n’est plus redevable de la dette locative. De même, le propriétaire ne dispose plus de fondement légal pour agir.
Vous savez maintenant qu’il est possible de rompre l’engagement de caution à certaines conditions (accord du propriétaire, durée, évènements…). Mais à quel moment au juste avez-vous la possibilité de briser cet accord ? Pour le savoir, vous devez vous référer à l’acte de cautionnement. Une clause doit obligatoirement intégrer le sujet.
Soit l’acte de cautionnement est à durée déterminée. À ce moment-là vous ne pourrez pas vous désengager avant la date indiquée dans le contrat (sauf accord du propriétaire). Vos obligations cesseront alors de façon automatique une fois arrivée au terme de l’engagement.
Soit l’acte de cautionnement est à durée indéterminée. Vous avez alors la possibilité de vous retirer à tout moment.
Pour se désengager d’une caution solidaire, le garant doit faire savoir au propriétaire son souhait de se rétracter au moyen d’un courrier transmis en recommandé avec accusé de réception. À noter que le désengagement ne prend pas effet à la date de réception du courrier par le propriétaire bailleur, mais au terme du bail en cours.
Concrètement, si le bail du locataire est conclu pour 3 ans et qu’en tant que garant vous dénoncez votre engagement au bout d’1 an, vous devrez patienter jusqu’au terme du bail, soit 2 ans, pour que la rupture de l’acte soit effective. Conclusion ? Ça peut être long. La meilleure solution consiste donc à bien réfléchir avant de s’engager en tant que garant.
Abordons maintenant une situation un peu plus spécifique. Il s’agit du cas où le bailleur mettrait en vente son logement avec un locataire en place. Autrement dit, vous (le garant) et le locataire êtes toujours en place, mais le bailleur à quant à lui changé d’identité, il s’agit d’un nouveau propriétaire. L’engagement de la caution doit-il être poursuivi ou peut-il être rompu à ce moment-là ?
Encore une fois, tout dépend ce qui est stipulé dans l’acte de cautionnement. Si une clause dans ce sens est intégrée au contrat, alors le garant peut se désengager durant le changement de propriétaire. Dans le cas contraire (si aucune clause ne le prévoit), elle ne le libère pas de ses obligations.
Et si le pire se produit pour le garant ? Si ce dernier décède. Que se passe-t-il ? Les héritiers sont alors tenus des dettes existantes au jour du décès, mais pas au-delà. Qu’est-ce que cela signifie ? Et bien que si le locataire devait de l’argent avant le décès et que ces dettes étaient déjà réclamées par le bailleur, alors les héritiers sont tenus au paiement de ces sommes. En revanche, si le locataire était à jour au moment du décès, toutes les dettes qui pourraient être contractées ultérieurement ne relèvent plus de la responsabilité des héritiers. Vous comprenez le principe ? En d’autres termes, l’engagement de caution s’éteint avec le décès du locataire, mais pas les dettes contractées auparavant.
L’acte de cautionnement est sans doute la plus connue de toutes les garanties. C’est pourquoi beaucoup de propriétaires l’exigent. Néanmoins elle n’est pas la seule. Assurance loyers impayés, caution visale, garantie Locapass, caution bancaire… Nombreuses sont aujourd’hui les garanties qui permettent au propriétaire de se prémunir de l’impayé de loyer.
Vous désirez rompre l’acte de cautionnement dans lequel vous vous êtes engagé ? Pour vous accompagner dans votre démarche, voici un modèle de lettre type de désengagement de caution.
Prénom et Nom
Adresse du garant
N° Téléphone
Prénom Nom du propriétaire
Adresse du bailleur
Fait à…. (lieu), le…. (date)
Objet : Désengagement de caution solidaire du locataire …. (nom et prénom du locataire)
Madame, Monsieur,
Le….. (insérez la date de la signature de l’acte de caution solidaire), j’ai signé un acte de cautionnement qui me désigne comme étant caution du paiement des loyers versés par….. (nom et prénom du locataire), locataire au…… (adresse du bien).
En application de l’article 22-1 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, autorisant la caution à rompre son engagement lorsqu’il porte sur une durée illimitée dans le temps. Je vous fais savoir par la présente lettre mon souhait de révoquer cette caution.
Conformément à la loi, je ne répondrai désormais plus aux futures dettes et impayés de votre locataire ….. (nom et prénom du locataire) et ce dès la fin du bail de location, soit le…. (date de fin bail).
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations les plus distinguées.
Votre signature
Une fois engagé dans une caution solidaire, il n’est plus possible d’annuler l’acte. Néanmoins, selon les clauses prévues au contrat, il est possible de rompre l’engagement à certaines conditions (durée de l’engagement, événements, accord du propriétaire…).
Pour ne plus être garant les démarches seront différentes selon si vous êtes engagé dans un contrat à durée déterminée ou indéterminée. Dans le premier cas, vous devez attendre le terme du contrat pour vous libérer de vos obligations de garant. Dans le second en revanche, il est possible d’y mettre un terme à tout moment en transmettant au propriétaire bailleur un courrier en recommandé avec accusé de réception indiquant votre souhait de mettre fin à l’engagement (modèle ci-dessus). Attention toutefois, le désengagement sera seulement effectif à la fin du bail et non à la réception du courrier par le bailleur.
Oui, il est tout à fait possible d’être plusieurs fois garant.
Rédigé par Thibaud Fily
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
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