Publié le 20 juin 2022Mis à jour le 1 septembre 2023
Publié le 20 juin 2022Mis à jour le 1 septembre 2023
Le garant d’une location est une personne physique ou morale qui s’engage à assumer l’impayé de loyer lorsque le locataire ne parvient plus à le faire. On l’assimile à la caution simple ou caution solidaire, la caution locative ou l’acte de cautionnement. Vous vous demandez peut-être quel est le choix le plus judicieux entre louer avec ou sans garant ? C’est justement à cette question que nous allons tenter de répondre. C’est parti.
SOMMAIRE
Vous le savez, pour une location sereine, mieux vaut prévenir les impayés de loyer. C’est pourquoi les propriétaires demandent la plupart du temps la présentation d’un garant. Attention, ce n’est pas une étape obligatoire ! Lorsque vous décidez de mettre votre logement en location, vous pouvez exiger ou non au locataire de vous fournir un garant. Mettre en place une caution solidaire est-il obligatoire ? Non, cependant elle est souvent demandée par les propriétaires pour toutes les garanties qu'elle apporte. Le choix est libre (sauf certains cas spécifiques que nous aborderons plus tard).
Mais qui peut alors se porter garant ? Là encore, tout le monde peut se porter garant (ou presque). Il peut s’agir :
Dans l’idéal, le garant doit au moins gagner 3 à 4 fois le montant du loyer et bénéficier d’une situation stable (CDI, retraite, fonctionnaire, indépendant plus de 2 ans d’ancienneté, etc.).
Par conséquent, si votre locataire vous annonce qu’il a un garant à vous présenter, c’est très bien ! Pour être accepté, ce dernier doit maintenant vous remettre un certain nombre de justificatifs et de documents pour une caution solidaire. Ces documents doivent notamment attester de ses capacités financières pour suppléer aux éventuels impayés de loyer du locataire.
La solution la plus fréquemment rencontrée consiste à faire appel au garant physique. Cela peut être un proche, un parent, un ami ou un membre de la famille du locataire. Ce dernier doit bénéficier d’une situation stable et de revenus à la hauteur du montant du loyer (comme un dossier de location classique). Si c’est le cas, il signe l’acte de cautionnement et l’affaire est dans le sac !
Sauf que tous les candidats à la location ne disposent pas toujours d’un garant solvable autour d’eux. Et si le garant n’est pas obligatoire, la grande majorité des propriétaires bailleurs l’exigent.
Heureusement, des alternatives existent permettant de faire bénéficier le propriétaire de garanties équivalentes. Mais que faire si la caution solidaire est insolvable ?
Lorsque le locataire n’a pas de garant physique à proposer, il peut toujours faire appel à un garant payant. Dans ce cas, c’est un assureur qui va se porter garant pour le locataire en contrepartie du paiement d’une cotisation (3,5 % environ du montant du loyer mensuel).
Concrètement, si une dette locative apparaît, l’assureur indemnise directement le propriétaire avant de se retourner contre le locataire comme c’est le cas pour un garant physique.
Pour un bailleur, le garant payant présente deux avantages :
Une autre alternative au garant physique porte sur la caution visale. Comme son nom l’indique il s’agit d’une caution proposée par l’organisme Action Logement. En d’autres termes, Action Logement s’engage à prendre en charge l’impayé de loyer du locataire.
Pour que le locataire puisse en bénéficier, les conditions d’éligibilité (conditions d’âge, de revenus et de situation professionnelle) sont néanmoins assez strictes et de nombreux critères sont à prendre en compte.
Passons maintenant au principe de caution bancaire. Le dispositif est aujourd’hui peu proposé par les agences, mais c’est néanmoins un procédé fiable pour le propriétaire bailleur qui lui permet de se prémunir de l’impayé de loyer.
Cette solution est cependant assez contraignante pour le locataire : ce dernier doit bloquer une somme d’argent sur un compte, entre 1 et 2 ans de loyer, qui servira de garantie pour le propriétaire, et ce pendant toute la durée du bail.
Dans les autres alternatives, il y aussi la souscription à une assurance loyers impayés. Le coût de la cotisation sera cette fois à votre charge, mais sa souscription vous permet d’obtenir une prise en charge rapide et quasi automatique.
À la question est-il préférable de louer avec ou sans garant ? La réponse est donc oui il est préférable d’assurer ses arrières en intégrant un dispositif de sécurité en matière d’impayé de loyer. Quant à la solution appropriée, le choix vous revient. Cela peut être un garant, une garantie loyer impayé ou encore une caution bancaire.
Néanmoins, vous ne pouvez pas toutes les cumuler. Il est par exemple interdit au propriétaire d’exiger au locataire la présentation d’un garant lorsque ce dernier a déjà souscrit une garantie loyers impayés (sauf si le locataire est un apprenti ou un étudiant).
Assurance loyer impayé, garant, caution Visale, caution bancaire… Il est donc essentiel de se prémunir du risque locatif en prenant en compte les différentes options qui s’offrent à vous.
Un locataire est tout à fait en droit de vous proposer un garant étranger du moment que celui-ci réside en France. Autrement dit, le garant est né à l’étranger, mais son foyer fiscal est rattaché en France. Dans ce cas, impossible de refuser. En effet votre refus serait à lui seul un critère de discrimination ainsi qu’un acte répréhensible par la loi.
Vous avez en revanche la possibilité de refuser le garant lorsque celui-ci ne réside pas en France. Ce qui est logique puisqu'il est pratiquement impossible de poursuivre un garant à l’étranger.
Si le futur locataire doit remettre au propriétaire un dossier de location, le garant doit lui aussi fournir une série de justificatifs. La nature de ces documents varie quant à elle selon si le garant est une personne physique ou morale.
Lorsque le garant est une personne physique, en tant que propriétaire vous êtes en droit d’exiger les documents suivants :
Si le garant est une personne morale, alors les documents à exiger par le propriétaire bailleur seront les suivants :
Une fois l’accord conclu entre propriétaire et garant, ce dernier se matérialise par la signature de l’acte de caution. La caution doit obligatoirement prendre la forme d’un acte écrit réalisé sous seing privé ou par acte authentique (établi par un officier public comme un notaire, huissier, etc.). À l’inverse, le seul accord verbal n’est pas valable pour homologuer le contrat.
Une fois signé, le propriétaire doit remettre un exemplaire de l’acte de caution au garant puis intégrer le document en annexe du bail de location.
Vous désirez savoir quelles mentions comprennent l’acte de cautionnement et de quelle manière il doit être rédigé ? Bail Facile propose un modèle d’acte de caution simple ou solidaire clair et détaillé. L’idéal si vous ne savez pas comment vous y prendre.
Éditez votre caution solidaire
Comme nous l’avons vu, le garant d’une location s’engage par écrit à payer les dettes locatives générées par le locataire elles-mêmes mentionnées dans l’acte de cautionnement.
Mais la question incontournable de tout propriétaire est de savoir ce qu’est exactement une dette locative et ce que l’acte de cautionnement intègre dans la prise en charge du garant. Pour y voir plus clair, sachez que son champ d’application concerne :
Mais que se passe-t-il dans les cas où le garant caution solidaire ne peux pas payer ? Comment ne plus être garant ? Pour cela il doit se désengager de l'acte de cautionnement.
Passons maintenant à la partie « définition ». Vous avez sans doute déjà entendu parler des termes de caution simple ou caution solidaire. Mais connaissez-vous la différence entre les deux ? Non ?
Avec la caution simple, le propriétaire peut uniquement faire appel au garant lorsque le locataire n’est plus en mesure de payer son loyer. En pratique, cela signifie qu’il a sans doute déjà un ou plusieurs mois de retard et qu’il ne s’agit pas d’un acte de mauvaise foi, mais bien d’une impossibilité matérielle. Avant de contacter le garant, le propriétaire doit d’abord :
L’huissier qui présente l’acte au locataire va également en adresser une copie au garant. Ce n’est qu’après ces différentes étapes que le bailleur pourra se retourner contre le garant.
Le propriétaire va donc devoir entamer une procédure et sortir des frais de sa poche (frais d’huissier, etc.) avant d’espérer pouvoir récupérer les loyers impayés sur le garant.
La caution solidaire permet quant à elle de faire intervenir le garant dès le stade du premier impayé de loyer. En pratique, peu importe que le locataire ne veuille pas payer le loyer ou qu’il soit dans l’impossibilité de le faire, le propriétaire peut dans tous les cas se retourner contre le garant, et ce, dès le premier impayé.
Dans le jargon de l’immobilier locatif, il est également fréquent d’entendre parler du garant, de la caution et du dépôt de garantie. Et le moins que l’on puisse dire, c’est qu’entre ces 3-là, la distinction n’est pas toujours simple.
Pour être le plus clair possible dans les termes employés, une petite explication s’impose !
Le garant est la personne, physique ou morale, qui assure votre sécurité contre l’impayé de loyer. Autrement dit, vous vous retournerez contre elle en cas de dette locative du locataire.
Lorsqu’on parle de caution, on évoque en réalité l’acte de cautionnement c’est-à-dire document qui lie le garant avec le propriétaire dans le remboursement de la dette locative.
Le dépôt de garantie est souvent confondu avec la caution. Il s’agit en réalité d’une somme d’argent (généralement 1 mois de loyer) versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Cette somme lui est ensuite restituée lors de sa sortie.
Si dans les faits ces trois notions sont confondues, elles n’ont donc en réalité rien à voir.
Et si le pire se produit ? Si votre locataire ne règle plus ses échéances et que le garant refuse de prendre à ses frais l’impayé. Que se passe-t-il ? Même si nous ne vous souhaitons pas d’en arriver à ce stade, sachez qu’il existe toujours des solutions. Le propriétaire peut en effet saisir les biens personnels de la caution, ses revenus ainsi que le logement pour obtenir le remboursement des échéances impayées.
Ce n’est pas parce que vous n’avez pas de garant qu’il est impossible de présenter au propriétaire des garanties pour le prémunir de l’impayé. Caution bancaire, garant payant ou garantie Visale, de nombreuses alternatives existent aujourd’hui si vous ne disposez pas de garant physique.
L’organisme Action Logement peut se porter garant pour un logement. Néanmoins les conditions d’éligibilité sont assez strictes. Pour savoir si vous pouvez oui ou non en bénéficier, utilisez directement le simulateur en ligne de l’organisme.
La garantie Visale est une caution proposée par l’organisme Action Logement. Concrètement, l’organisme prend en charge l’impayé de loyer du locataire avant de se retourner contre ce dernier pour récupérer les sommes avancées.
Les revenus du garant dépendent essentiellement du loyer du logement. De façon générale, on estime que ce dernier doit percevoir 3 ou 4 fois le montant du loyer.
Pour trouver un garant physique, vous pouvez tout à fait faire appel à votre entourage (proche, famille, collègue). Vous pouvez également passer par un organisme bancaire ou un assureur pour obtenir cette fois un garant payant ou une caution bancaire.
Rédigé par Thibaud Fily 
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
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Vous le savez, pour une location sereine, mieux vaut prévenir les impayés de loyer. C’est pourquoi les propriétaires demandent la plupart du temps la présentation d’un garant. Attention, ce n’est pas une étape obligatoire ! Lorsque vous décidez de mettre votre logement en location, vous pouvez exiger ou non au locataire de vous fournir un garant. Mettre en place une caution solidaire est-il obligatoire ? Non, cependant elle est souvent demandée par les propriétaires pour toutes les garanties qu'elle apporte. Le choix est libre (sauf certains cas spécifiques que nous aborderons plus tard).
Mais qui peut alors se porter garant ? Là encore, tout le monde peut se porter garant (ou presque). Il peut s’agir :
Dans l’idéal, le garant doit au moins gagner 3 à 4 fois le montant du loyer et bénéficier d’une situation stable (CDI, retraite, fonctionnaire, indépendant plus de 2 ans d’ancienneté, etc.).
Par conséquent, si votre locataire vous annonce qu’il a un garant à vous présenter, c’est très bien ! Pour être accepté, ce dernier doit maintenant vous remettre un certain nombre de justificatifs et de documents pour une caution solidaire. Ces documents doivent notamment attester de ses capacités financières pour suppléer aux éventuels impayés de loyer du locataire.
La solution la plus fréquemment rencontrée consiste à faire appel au garant physique. Cela peut être un proche, un parent, un ami ou un membre de la famille du locataire. Ce dernier doit bénéficier d’une situation stable et de revenus à la hauteur du montant du loyer (comme un dossier de location classique). Si c’est le cas, il signe l’acte de cautionnement et l’affaire est dans le sac !
Sauf que tous les candidats à la location ne disposent pas toujours d’un garant solvable autour d’eux. Et si le garant n’est pas obligatoire, la grande majorité des propriétaires bailleurs l’exigent.
Heureusement, des alternatives existent permettant de faire bénéficier le propriétaire de garanties équivalentes. Mais que faire si la caution solidaire est insolvable ?
Lorsque le locataire n’a pas de garant physique à proposer, il peut toujours faire appel à un garant payant. Dans ce cas, c’est un assureur qui va se porter garant pour le locataire en contrepartie du paiement d’une cotisation (3,5 % environ du montant du loyer mensuel).
Concrètement, si une dette locative apparaît, l’assureur indemnise directement le propriétaire avant de se retourner contre le locataire comme c’est le cas pour un garant physique.
Pour un bailleur, le garant payant présente deux avantages :
Une autre alternative au garant physique porte sur la caution visale. Comme son nom l’indique il s’agit d’une caution proposée par l’organisme Action Logement. En d’autres termes, Action Logement s’engage à prendre en charge l’impayé de loyer du locataire.
Pour que le locataire puisse en bénéficier, les conditions d’éligibilité (conditions d’âge, de revenus et de situation professionnelle) sont néanmoins assez strictes et de nombreux critères sont à prendre en compte.
Passons maintenant au principe de caution bancaire. Le dispositif est aujourd’hui peu proposé par les agences, mais c’est néanmoins un procédé fiable pour le propriétaire bailleur qui lui permet de se prémunir de l’impayé de loyer.
Cette solution est cependant assez contraignante pour le locataire : ce dernier doit bloquer une somme d’argent sur un compte, entre 1 et 2 ans de loyer, qui servira de garantie pour le propriétaire, et ce pendant toute la durée du bail.
Dans les autres alternatives, il y aussi la souscription à une assurance loyers impayés. Le coût de la cotisation sera cette fois à votre charge, mais sa souscription vous permet d’obtenir une prise en charge rapide et quasi automatique.
À la question est-il préférable de louer avec ou sans garant ? La réponse est donc oui il est préférable d’assurer ses arrières en intégrant un dispositif de sécurité en matière d’impayé de loyer. Quant à la solution appropriée, le choix vous revient. Cela peut être un garant, une garantie loyer impayé ou encore une caution bancaire.
Néanmoins, vous ne pouvez pas toutes les cumuler. Il est par exemple interdit au propriétaire d’exiger au locataire la présentation d’un garant lorsque ce dernier a déjà souscrit une garantie loyers impayés (sauf si le locataire est un apprenti ou un étudiant).
Assurance loyer impayé, garant, caution Visale, caution bancaire… Il est donc essentiel de se prémunir du risque locatif en prenant en compte les différentes options qui s’offrent à vous.
Un locataire est tout à fait en droit de vous proposer un garant étranger du moment que celui-ci réside en France. Autrement dit, le garant est né à l’étranger, mais son foyer fiscal est rattaché en France. Dans ce cas, impossible de refuser. En effet votre refus serait à lui seul un critère de discrimination ainsi qu’un acte répréhensible par la loi.
Vous avez en revanche la possibilité de refuser le garant lorsque celui-ci ne réside pas en France. Ce qui est logique puisqu'il est pratiquement impossible de poursuivre un garant à l’étranger.
Si le futur locataire doit remettre au propriétaire un dossier de location, le garant doit lui aussi fournir une série de justificatifs. La nature de ces documents varie quant à elle selon si le garant est une personne physique ou morale.
Lorsque le garant est une personne physique, en tant que propriétaire vous êtes en droit d’exiger les documents suivants :
Si le garant est une personne morale, alors les documents à exiger par le propriétaire bailleur seront les suivants :
Une fois l’accord conclu entre propriétaire et garant, ce dernier se matérialise par la signature de l’acte de caution. La caution doit obligatoirement prendre la forme d’un acte écrit réalisé sous seing privé ou par acte authentique (établi par un officier public comme un notaire, huissier, etc.). À l’inverse, le seul accord verbal n’est pas valable pour homologuer le contrat.
Une fois signé, le propriétaire doit remettre un exemplaire de l’acte de caution au garant puis intégrer le document en annexe du bail de location.
Vous désirez savoir quelles mentions comprennent l’acte de cautionnement et de quelle manière il doit être rédigé ? Bail Facile propose un modèle d’acte de caution simple ou solidaire clair et détaillé. L’idéal si vous ne savez pas comment vous y prendre.
Éditez votre caution solidaire
Comme nous l’avons vu, le garant d’une location s’engage par écrit à payer les dettes locatives générées par le locataire elles-mêmes mentionnées dans l’acte de cautionnement.
Mais la question incontournable de tout propriétaire est de savoir ce qu’est exactement une dette locative et ce que l’acte de cautionnement intègre dans la prise en charge du garant. Pour y voir plus clair, sachez que son champ d’application concerne :
Mais que se passe-t-il dans les cas où le garant caution solidaire ne peux pas payer ? Comment ne plus être garant ? Pour cela il doit se désengager de l'acte de cautionnement.
Passons maintenant à la partie « définition ». Vous avez sans doute déjà entendu parler des termes de caution simple ou caution solidaire. Mais connaissez-vous la différence entre les deux ? Non ?
Avec la caution simple, le propriétaire peut uniquement faire appel au garant lorsque le locataire n’est plus en mesure de payer son loyer. En pratique, cela signifie qu’il a sans doute déjà un ou plusieurs mois de retard et qu’il ne s’agit pas d’un acte de mauvaise foi, mais bien d’une impossibilité matérielle. Avant de contacter le garant, le propriétaire doit d’abord :
L’huissier qui présente l’acte au locataire va également en adresser une copie au garant. Ce n’est qu’après ces différentes étapes que le bailleur pourra se retourner contre le garant.
Le propriétaire va donc devoir entamer une procédure et sortir des frais de sa poche (frais d’huissier, etc.) avant d’espérer pouvoir récupérer les loyers impayés sur le garant.
La caution solidaire permet quant à elle de faire intervenir le garant dès le stade du premier impayé de loyer. En pratique, peu importe que le locataire ne veuille pas payer le loyer ou qu’il soit dans l’impossibilité de le faire, le propriétaire peut dans tous les cas se retourner contre le garant, et ce, dès le premier impayé.
Dans le jargon de l’immobilier locatif, il est également fréquent d’entendre parler du garant, de la caution et du dépôt de garantie. Et le moins que l’on puisse dire, c’est qu’entre ces 3-là, la distinction n’est pas toujours simple.
Pour être le plus clair possible dans les termes employés, une petite explication s’impose !
Le garant est la personne, physique ou morale, qui assure votre sécurité contre l’impayé de loyer. Autrement dit, vous vous retournerez contre elle en cas de dette locative du locataire.
Lorsqu’on parle de caution, on évoque en réalité l’acte de cautionnement c’est-à-dire document qui lie le garant avec le propriétaire dans le remboursement de la dette locative.
Le dépôt de garantie est souvent confondu avec la caution. Il s’agit en réalité d’une somme d’argent (généralement 1 mois de loyer) versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Cette somme lui est ensuite restituée lors de sa sortie.
Si dans les faits ces trois notions sont confondues, elles n’ont donc en réalité rien à voir.
Et si le pire se produit ? Si votre locataire ne règle plus ses échéances et que le garant refuse de prendre à ses frais l’impayé. Que se passe-t-il ? Même si nous ne vous souhaitons pas d’en arriver à ce stade, sachez qu’il existe toujours des solutions. Le propriétaire peut en effet saisir les biens personnels de la caution, ses revenus ainsi que le logement pour obtenir le remboursement des échéances impayées.
Ce n’est pas parce que vous n’avez pas de garant qu’il est impossible de présenter au propriétaire des garanties pour le prémunir de l’impayé. Caution bancaire, garant payant ou garantie Visale, de nombreuses alternatives existent aujourd’hui si vous ne disposez pas de garant physique.
L’organisme Action Logement peut se porter garant pour un logement. Néanmoins les conditions d’éligibilité sont assez strictes. Pour savoir si vous pouvez oui ou non en bénéficier, utilisez directement le simulateur en ligne de l’organisme.
La garantie Visale est une caution proposée par l’organisme Action Logement. Concrètement, l’organisme prend en charge l’impayé de loyer du locataire avant de se retourner contre ce dernier pour récupérer les sommes avancées.
Les revenus du garant dépendent essentiellement du loyer du logement. De façon générale, on estime que ce dernier doit percevoir 3 ou 4 fois le montant du loyer.
Pour trouver un garant physique, vous pouvez tout à fait faire appel à votre entourage (proche, famille, collègue). Vous pouvez également passer par un organisme bancaire ou un assureur pour obtenir cette fois un garant payant ou une caution bancaire.
Sources
Rédigé par Thibaud Fily
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
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