Vous le savez, pour une location sereine, mieux vaut prévenir les impayés de loyer. C’est pourquoi les propriétaires demandent la plupart du temps la présentation d’un garant. Attention, ce n’est pas une étape obligatoire ! Lorsque vous décidez de mettre votre logement en location, vous pouvez exiger ou non au locataire de vous fournir un garant. Mettre en place une caution solidaire est-il obligatoire ? Non, cependant elle est souvent demandée par les propriétaires pour toutes les garanties qu'elle apporte. Le choix est libre (sauf certains cas spécifiques que nous aborderons plus tard).
Mais qui peut alors se porter garant ? Là encore, tout le monde peut se porter garant (ou presque). Il peut s’agir :
- D’une personne physique : un membre de la famille du locataire, un ami, un collègue de travail, etc.
- D’une personne morale : une banque proposant une garantie bancaire, une organisme caution solidaire comme Action Logement, une entreprise, etc.
Dans l’idéal, le garant doit au moins gagner 3 à 4 fois le montant du loyer et bénéficier d’une situation stable (CDI, retraite, fonctionnaire, indépendant plus de 2 ans d’ancienneté, etc.).
Par conséquent, si votre locataire vous annonce qu’il a un garant à vous présenter, c’est très bien ! Pour être accepté, ce dernier doit maintenant vous remettre un certain nombre de justificatifs et de documents pour une caution solidaire. Ces documents doivent notamment attester de ses capacités financières pour suppléer aux éventuels impayés de loyer du locataire.
Le garant physique
La solution la plus fréquemment rencontrée consiste à faire appel au garant physique. Cela peut être un proche, un parent, un ami ou un membre de la famille du locataire. Ce dernier doit bénéficier d’une situation stable et de revenus à la hauteur du montant du loyer (comme un dossier de location classique). Si c’est le cas, il signe l’acte de cautionnement et l’affaire est dans le sac !
Sauf que tous les candidats à la location ne disposent pas toujours d’un garant solvable autour d’eux. Et si le garant n’est pas obligatoire, la grande majorité des propriétaires bailleurs l’exigent.
Heureusement, des alternatives existent permettant de faire bénéficier le propriétaire de garanties équivalentes. Mais que faire si la caution solidaire est insolvable ?
Le garant payant
Lorsque le locataire n’a pas de garant physique à proposer, il peut toujours faire appel à un garant payant. Dans ce cas, c’est un assureur qui va se porter garant pour le locataire en contrepartie du paiement d’une cotisation (3,5 % environ du montant du loyer mensuel).
Concrètement, si une dette locative apparaît, l’assureur indemnise directement le propriétaire avant de se retourner contre le locataire comme c’est le cas pour un garant physique.
Pour un bailleur, le garant payant présente deux avantages :
- La sécurité : à l’instar du garant physique, vous êtes ici certain d’obtenir un remboursement de la part de l’assureur ;
- La gratuité : le locataire règle l’intégralité des cotisations.
La caution Visale
Une autre alternative au garant physique porte sur la caution visale. Comme son nom l’indique il s’agit d’une caution proposée par l’organisme Action Logement. En d’autres termes, Action Logement s’engage à prendre en charge l’impayé de loyer du locataire.
Pour que le locataire puisse en bénéficier, les conditions d’éligibilité (conditions d’âge, de revenus et de situation professionnelle) sont néanmoins assez strictes et de nombreux critères sont à prendre en compte.
La caution bancaire
Passons maintenant au principe de caution bancaire. Le dispositif est aujourd’hui peu proposé par les agences, mais c’est néanmoins un procédé fiable pour le propriétaire bailleur qui lui permet de se prémunir de l’impayé de loyer.
Cette solution est cependant assez contraignante pour le locataire : ce dernier doit bloquer une somme d’argent sur un compte, entre 1 et 2 ans de loyer, qui servira de garantie pour le propriétaire, et ce pendant toute la durée du bail.
La garantie loyers impayés
Dans les autres alternatives, il y aussi la souscription à une assurance loyers impayés. Le coût de la cotisation sera cette fois à votre charge, mais sa souscription vous permet d’obtenir une prise en charge rapide et quasi automatique.
À la question est-il préférable de louer avec ou sans garant ? La réponse est donc oui il est préférable d’assurer ses arrières en intégrant un dispositif de sécurité en matière d’impayé de loyer. Quant à la solution appropriée, le choix vous revient. Cela peut être un garant, une garantie loyer impayé ou encore une caution bancaire.
Néanmoins, vous ne pouvez pas toutes les cumuler. Il est par exemple interdit au propriétaire d’exiger au locataire la présentation d’un garant lorsque ce dernier a déjà souscrit une garantie loyers impayés (sauf si le locataire est un apprenti ou un étudiant).
Assurance loyer impayé, garant, caution Visale, caution bancaire… Il est donc essentiel de se prémunir du risque locatif en prenant en compte les différentes options qui s’offrent à vous.