Comment choisir un garant pour sa location ?

Le garant, ou caution, est une personne (physique ou morale) qui s’engage par écrit à régler les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier.

 Cet engagement couvre :

• Le loyer ;
• Les charges locatives récupérables ;
• Les frais divers liés à la remise en état du logement ;
• Et plus généralement toute dette contractée par le locataire dans le cadre du bail.

Il s’agit d’un engagement lourd de conséquences. En effet, dans le cadre d'une caution solidaire, le garant peut être poursuivi dès le premier impayé. Pour le propriétaire, il s’agit donc d’un filet de sécurité supplémentaire qui compense la fragilité éventuelle du dossier du locataire.

Le bailleur dispose d’une large liberté pour exiger un garant. Dans la pratique, demander une caution est quasi systématique face à des profils jugés à risques (étudiants, jeunes actifs, indépendants). Le dispositif est cependant difficilement justifiable pour un locataire en CDI avec des revenus largement supérieurs au loyer. 

Le garant doit être une personne en capacité financière réelle d’assumer un engagement parfois lourd. Trois catégories se distinguent :

• Les proches du locataire : parents, conjoint, amis. C’est le cas le plus fréquent, notamment pour les étudiants ;
• Les organismes spécialisés : Action Logement avec la garantie Visale, certaines mutuelles ou associations qui se portent caution dans un cadre réglementé ;
• Les entreprises : dans certains cas, l’employeur peut se porter garant pour son salarié, notamment dans les grandes sociétés qui cherchent à faciliter la mobilité professionnelle.

Il est rare qu’une banque se porte garante, sauf via un produit spécifique (caution bancaire) qui repose sur une somme bloquée par le locataire lui-même.

Accepter un garant ne se résume pas à collecter deux ou trois documents. C’est une véritable analyse de solvabilité qui doit être menée. Le bailleur doit vérifier :

• La stabilité professionnelle : CDI, fonctionnaire, profession libérale établie ou retraite avec pension régulière. Les contrats courts ou revenus irréguliers rendent la caution fragile ;
• La proportion entre revenus et engagement : en pratique, il est conseillé que le garant gagne au moins trois fois le montant du loyer, comme le locataire ;
• La localisation du garant : un garant domicilié à l’étranger peut poser problème en cas de recours judiciaire ;
• L’authenticité des pièces fournies : les fausses fiches de paie et avis d’imposition circulent beaucoup. Une vérification attentive s’impose (cohérence des montants, codes fiscaux, contacts employeurs).

Il ne faut pas hésiter à comparer les informations entre elles (par exemple, vérifier si le revenu fiscal de référence indiqué correspond aux bulletins de salaire fournis).

Deux étapes sont indispensables pour sécuriser juridiquement l’engagement.

Citer le garant dans le bail de location

Le bail doit mentionner que le locataire bénéficie d’un garant et préciser son identité. Mais cette mention reste purement informative : elle ne crée pas d’obligation ferme si elle n’est pas accompagnée d’un acte de cautionnement.

Établir un acte de cautionnement distinct

L’acte de cautionnement est le document fondamental. Il doit être écrit, daté et signé par le garant. Pour être valable, il doit comporter :

• L’identité du garant et du locataire ;
• L’adresse du logement ;
• Le montant du loyer et des charges ;
• Le montant maximum garanti (depuis la loi ELAN de 2018, il est obligatoire de fixer un plafond) ;
• La durée de l’engagement (déterminée ou indéterminée) ;
• La précision du type de caution (simple ou solidaire).

Un acte incomplet peut être jugé nul, ce qui priverait le bailleur de la garantie. D’où l’importance d’utiliser un modèle actualisé ou de recourir à un professionnel.

Dans certaines situations, exiger un garant est impossible ou peu réaliste (locataire sans réseau familial, expatriés, salariés précaires). Des solutions existent :

• Assurance loyers impayés (GLI) : le bailleur souscrit un contrat qui prend en charge les loyers et charges en cas d’impayés. C’est une alternative souvent plus fiable qu’un garant, mais elle exclut certains profils de locataires ;
• Garantie Visale : dispositif gratuit d’Action Logement qui couvre les loyers impayés et dégradations pour certains locataires éligibles (moins de 30 ans, salariés précaires, étudiants) ;
• Caution bancaire : le locataire dépose une somme sur un compte bloqué qui servira en cas d’impayés. Cette solution peut être envisagée si aucun garant physique n'est trouvé.

Le choix dépend du profil du locataire et de la stratégie du bailleur : sécuriser au maximum ou privilégier une mise en location rapide.