Comment se porter garant en location ? Les différentes options

Vous le savez, pour une location sereine, mieux vaut prévenir les impayés de loyer. C’est pourquoi les propriétaires demandent la plupart du temps la présentation d’un garant. Attention, ce n’est pas une étape obligatoire ! Lorsque vous décidez de mettre votre logement en location, vous pouvez exiger ou non au locataire de vous fournir un garant. Mettre en place une caution solidaire est-il obligatoire ? Non, cependant elle est souvent demandée par les propriétaires pour toutes les garanties qu'elle apporte. Le choix est libre (sauf certains cas spécifiques que nous aborderons plus tard). 

Mais qui peut alors se porter garant ? Là encore, tout le monde peut se porter garant (ou presque). Il peut s’agir : 

• D’une personne physique : un membre de la famille du locataire, un ami, un collègue de travail, etc.  
• D’une personne morale : une banque proposant une garantie bancaire, une organisme caution solidaire comme Action Logement, une entreprise, etc. 

Dans l’idéal, le garant doit au moins gagner 3 à 4 fois le montant du loyer et bénéficier d’une situation stable (CDI, retraite, fonctionnaire, indépendant plus de 2 ans d’ancienneté, etc.). 

Par conséquent, si votre locataire vous annonce qu’il a un garant à vous présenter, c’est très bien ! Pour être accepté, ce dernier doit maintenant vous remettre un certain nombre de justificatifs et de documents pour une caution solidaire. Ces documents doivent notamment attester de ses capacités financières pour suppléer aux éventuels impayés de loyer du locataire.

Le garant physique

La solution la plus fréquemment rencontrée consiste à faire appel au garant physique. Cela peut être un proche, un parent, un ami ou un membre de la famille du locataire. Ce dernier doit bénéficier d’une situation stable et de revenus à la hauteur du montant du loyer (comme un dossier de location classique). Si c’est le cas, il signe l’acte de cautionnement et l’affaire est dans le sac ! 

Sauf que tous les candidats à la location ne disposent pas toujours d’un garant solvable autour d’eux. Et si le garant n’est pas obligatoire, la grande majorité des propriétaires bailleurs l’exigent.  

Heureusement, des alternatives existent permettant de faire bénéficier le propriétaire de garanties équivalentes. Mais que faire si la caution solidaire est insolvable ?

Le garant payant 

Lorsque le locataire n’a pas de garant physique à proposer, il peut toujours faire appel à un garant payant. Dans ce cas, c’est un assureur qui va se porter garant pour le locataire en contrepartie du paiement d’une cotisation (3,5 % environ du montant du loyer mensuel). 

Concrètement, si une dette locative apparaît, l’assureur indemnise directement le propriétaire avant de se retourner contre le locataire comme c’est le cas pour un garant physique. 

Pour un bailleur, le garant payant présente deux avantages : 

1. La sécurité : à l’instar du garant physique, vous êtes ici certain d’obtenir un remboursement de la part de l’assureur ; 
2. La gratuité : le locataire règle l’intégralité des cotisations. 

La caution Visale 

Une autre alternative au garant physique porte sur la caution visale. Comme son nom l’indique il s’agit d’une caution proposée par l’organisme Action Logement. En d’autres termes, Action Logement s’engage à prendre en charge l’impayé de loyer du locataire.  

Pour que le locataire puisse en bénéficier, les conditions d’éligibilité (conditions d’âge, de revenus et de situation professionnelle) sont néanmoins assez strictes et de nombreux critères sont à prendre en compte.

La caution bancaire 

Passons maintenant au principe de caution bancaire. Le dispositif est aujourd’hui peu proposé par les agences, mais c’est néanmoins un procédé fiable pour le propriétaire bailleur qui lui permet de se prémunir de l’impayé de loyer. 

Cette solution est cependant assez contraignante pour le locataire : ce dernier doit bloquer une somme d’argent sur un compte, entre 1 et 2 ans de loyer, qui servira de garantie pour le propriétaire, et ce pendant toute la durée du bail. 

La garantie loyers impayés 

Dans les autres alternatives, il y aussi la souscription à une assurance loyers impayés. Le coût de la cotisation sera cette fois à votre charge, mais sa souscription vous permet d’obtenir une prise en charge rapide et quasi automatique. 

À la question est-il préférable de louer avec ou sans garant ? La réponse est donc oui il est préférable d’assurer ses arrières en intégrant un dispositif de sécurité en matière d’impayé de loyer. Quant à la solution appropriée, le choix vous revient. Cela peut être un garant, une garantie loyer impayé ou encore une caution bancaire. 

Néanmoins, vous ne pouvez pas toutes les cumuler. Il est par exemple interdit au propriétaire d’exiger au locataire la présentation d’un garant lorsque ce dernier a déjà souscrit une garantie loyers impayés (sauf si le locataire est un apprenti ou un étudiant). 

Assurance loyer impayé, garant, caution Visale, caution bancaire… Il est donc essentiel de se prémunir du risque locatif en prenant en compte les différentes options qui s’offrent à vous.

Un locataire est tout à fait en droit de vous proposer un garant étranger du moment que celui-ci réside en France. Autrement dit, le garant est né à l’étranger, mais son foyer fiscal est rattaché en France. Dans ce cas, impossible de refuser. En effet votre refus serait à lui seul un critère de discrimination ainsi qu’un acte répréhensible par la loi. 

Vous avez en revanche la possibilité de refuser le garant lorsque celui-ci ne réside pas en France. Ce qui est logique puisqu'il est pratiquement impossible de poursuivre un garant à l’étranger. 

Si le futur locataire doit remettre au propriétaire un dossier de location, le garant doit lui aussi fournir une série de justificatifs. La nature de ces documents varie quant à elle selon si le garant est une personne physique ou morale.

Le garant est une personne physique

Lorsque le garant est une personne physique, en tant que propriétaire vous êtes en droit d’exiger les documents suivants : 

• Une pièce d’identité française ou étrangère : cela peut être une carte d’identité, un passeport ou un permis de conduire. Attention, nous l’avons vu, vous ne pouvez pas refuser le garant sous prétexte qu’il ne possède pas la nationalité française ;
• Un justificatif de domicile : il peut s’agir d’une quittance de loyer, d’une facture d’eau ou d’électricité datant de moins de 3 mois ou encore une attestation d’assurance habitation inférieure à 3 mois. Attention, le propriétaire ne peut exiger qu’un seul de ces documents ;
• Un justificatif de situation professionnelle : il peut porter sur un contrat de travail, une attestation d’employeur ou toute pièce récente qui viendrait attester de la situation professionnelle du garant ;
•  Un justificatif de revenus : sont pris en compte les 3 derniers bulletins de paie, les 2 derniers bilans comptables ainsi que les justificatifs de pension de retraite et prestations sociales et familiales du moment que ces dernières remontent à moins de 3 mois. 

Le garant est une personne morale 

Si le garant est une personne morale, alors les documents à exiger par le propriétaire bailleur seront les suivants :  

• Un extrait K bis original et de moins de 3 mois de la société qui se porte garant : il doit apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’entreprise ;
• Un justificatif de domicile : il s’agit de la dernière quittance de loyer, d’une facture d’eau de moins de 3 mois ou encore d’une attestation d’assurance habitation également inférieure au délai de 3 mois ;
• Un justificatif de situation professionnelle : contrat de travail, certificat d’identification à l’Insee (auto-entrepreneur), extrait D1 du registre des métiers (artisans), extrait K ou Kbis du registre du commerce et des sociétés de moins de 3 mois (entreprise commerciale) ;
• Un justificatif de revenus : bulletins de salaire, bilans comptables, etc.

Une fois l’accord conclu entre propriétaire et garant, ce dernier se matérialise par la signature de l’acte de caution. La caution doit obligatoirement prendre la forme d’un acte écrit réalisé sous seing privé ou par acte authentique (établi par un officier public comme un notaire, huissier, etc.). À l’inverse, le seul accord verbal n’est pas valable pour homologuer le contrat. 

Une fois signé, le propriétaire doit remettre un exemplaire de l’acte de caution au garant puis intégrer le document en annexe du bail de location.

Vous désirez savoir quelles mentions comprennent l’acte de cautionnement et de quelle manière il doit être rédigé ? Bail Facile propose un modèle d’acte de caution simple ou solidaire clair et détaillé. L’idéal si vous ne savez pas comment vous y prendre.  

Comme nous l’avons vu, le garant d’une location s’engage par écrit à payer les dettes locatives générées par le locataire elles-mêmes mentionnées dans l’acte de cautionnement. 

Mais la question incontournable de tout propriétaire est de savoir ce qu’est exactement une dette locative et ce que l’acte de cautionnement intègre dans la prise en charge du garant. Pour y voir plus clair, sachez que son champ d’application concerne :

• L’impayé de loyer ; 
• L’impayé de charges ; 
• Les frais de remise en état lorsque le locataire a dégradé le logement sans avoir réglé les réparations. 

Mais que se passe-t-il dans les cas où le garant caution solidaire ne peux pas payer ? Comment ne plus être garant ? Pour cela il doit se désengager de l'acte de cautionnement.

Passons maintenant à la partie « définition ». Vous avez sans doute déjà entendu parler des termes de caution simple ou caution solidaire. Mais connaissez-vous la différence entre les deux ? Non ? 

La caution simple 

Avec la caution simple, le propriétaire peut uniquement faire appel au garant lorsque le locataire n’est plus en mesure de payer son loyer. En pratique, cela signifie qu’il a sans doute déjà un ou plusieurs mois de retard et qu’il ne s’agit pas d’un acte de mauvaise foi, mais bien d’une impossibilité matérielle. Avant de contacter le garant, le propriétaire doit d’abord :

1. Adresser au locataire une relance en recommandé avec accusé de réception ;
2. Lui transmettre un commandement de payer par voie d’huissier. 

L’huissier qui présente l’acte au locataire va également en adresser une copie au garant. Ce n’est qu’après ces différentes étapes que le bailleur pourra se retourner contre le garant. 

Le propriétaire va donc devoir entamer une procédure et sortir des frais de sa poche (frais d’huissier, etc.) avant d’espérer pouvoir récupérer les loyers impayés sur le garant. 

La caution solidaire 

La caution solidaire permet quant à elle de faire intervenir le garant dès le stade du premier impayé de loyer. En pratique, peu importe que le locataire ne veuille pas payer le loyer ou qu’il soit dans l’impossibilité de le faire, le propriétaire peut dans tous les cas se retourner contre le garant, et ce, dès le premier impayé.