La caution solidaire manuscrite est-elle encore obligatoire ?

L’évolution avec les lois ALUR et ELAN

Avant 2014, la loi imposait au garant de recopier une formule manuscrite complète, sans quoi l’acte pouvait être annulé. La loi ALUR (2014) a déjà apporté une première clarification en fixant le contenu des mentions obligatoires, mais la lourdeur du processus restait critiquée. La loi ELAN (2018) a ensuite allégé la formalité en supprimant l’obligation de retranscrire à la main le texte.

Cela a ouvert la voie à des modèles préremplis, qu’il s’agisse d’une caution simple ou solidaire, ainsi qu’à la signature numérique. Cette évolution visait à faciliter la vie des bailleurs et du garant en location, notamment pour les baux signés à distance ou en colocation.

Exemple : Un bailleur qui loue son logement à des étudiants vivant dans une autre ville peut désormais faire signer la caution à distance. Le garant reçoit le document par voie électronique et le signe en ligne sans avoir à recopier le texte à la main.

La réforme des sûretés (2022) et ses conséquences

Entrée en vigueur le 1er janvier 2022, la réforme du droit des sûretés a réintroduit le principe d’un acte écrit, tout en modernisant sa forme. Le nouvel article 2297 du Code civil précise que l’acte de cautionnement doit toujours comporter une mention exprimant sans ambiguïté l’engagement du garant. Cette mention peut être manuscrite, dactylographiée ou électronique tant qu’elle prouve la compréhension du garant.

Pour le bailleur, l’essentiel reste que la mention soit claire, complète et conforme à la loi. Même si la caution solidaire n’est plus obligatoire sous forme manuscrite, elle doit toujours respecter ces exigences.

Mentions obligatoires relatives au bailleur et au locataire

Le document de caution solidaire doit identifier clairement le bailleur et le locataire. Il doit mentionner :

• le nom, prénom et adresse du bailleur ;
• le nom, prénom et adresse du ou des locataires ;
• l’adresse complète du logement concerné par la location ;
• la date de rédaction de l’acte ;
• la signature du garant, qui confirme son accord.

Ces mentions permettent d’éviter toute contestation sur le bien loué ou sur les personnes engagées.

Montant et durée de l’engagement

Le garant s’engage à régler les loyers et les charges si le locataire ne paie plus. Le document doit mentionner le montant du loyer et des charges, en chiffres et en lettres, ainsi que le montant maximum de la caution solidaire si une limite est fixée dans l’acte. La durée de l’engagement doit être indiquée de façon explicite.

Sans précision, la caution est considérée comme valable pendant toute la durée du bail initial et de son renouvellement.

Exemple : Si le garant écrit seulement le montant en chiffres sans le répéter en lettres, le juge peut considérer l’acte comme incomplet. En cas d’impayé, le bailleur risque alors de ne pas pouvoir exiger le paiement de la totalité des loyers dus.

Clause de solidarité

La clause de solidarité permet au bailleur de réclamer directement le paiement au garant de la caution solidaire, sans passer par le locataire. Cette mention renforce la sécurité du bailleur en cas d’impayé. Elle doit être rédigée de manière claire et sans ambiguïté pour que le garant comprenne qu’il peut être sollicité dès le premier manquement du locataire.

Exemple : Un propriétaire dont le locataire ne règle plus le loyer depuis deux mois peut s’adresser directement au garant sans attendre. Grâce à la clause de solidarité, le bailleur obtient le paiement rapidement et évite une procédure longue contre le locataire.

Les deux formes sont valables, mais elles répondent à des besoins différents. Le tableau ci-dessous aide à choisir la solution la plus adaptée selon la situation.

La caution solidaire sécurise votre bail. Assurez-vous que le contrat de location principal (le bail) est également rédigé conformément à la loi ALUR pour que l'ensemble du dossier de location soit inattaquable.

Un acte mal rédigé peut être déclaré nul et rendre la garantie inapplicable. Si une mention obligatoire manque ou si le texte est imprécis, le bailleur ne pourra pas réclamer les loyers impayés au garant.

Pour éviter ce risque, il faut vérifier la présence de chaque élément obligatoire et utiliser un modèle de caution solidaire gratuit conforme aux mentions légales. Un modèle conforme ou un outil de signature électronique fiable permet de sécuriser la procédure.

Exemple : Si le montant du loyer n’est pas précisé dans l’acte de caution ou qu’il n’est pas écrit en chiffres et en lettres, le garant peut refuser de payer. Le bailleur perd alors la garantie de paiement en cas d’impayé.

La jurisprudence est très sévère sur la mention manuscrite : la moindre erreur (omission, ajout) peut annuler l'acte de caution.

L'outil de gestion locative BailFacile élimine ce risque en fournissant le texte exact de la mention manuscrite, conformément aux dernières dispositions légales.

1. Le système génère pour vous l'acte de caution solidaire complet (pré-rempli avec les montants de loyer et l'identité des parties) ;
2. L'outil indique clairement le texte précis à faire recopier par le garant sur le document, vous assurant que l'engagement "solidaire" est bien mentionné ;
3. Vous conservez ensuite l'acte signé (avec la mention manuscrite) dans votre dossier locataire numérique.