Que choisir entre une caution simple et une caution solidaire ?

La caution simple, le locataire est le premier débiteur

Dans un engagement de caution simple, le garant n’intervient qu’en dernier recours. Concrètement, le bailleur est tenu d’épuiser toutes les voies de recouvrement contre le locataire avant de se tourner vers la caution : relances, commandement de payer, procédures judiciaires. Le garant peut alors invoquer ce qu’on appelle le « bénéfice de discussion », c’est-à-dire demander que le bailleur poursuive d’abord le locataire principal.

La caution solidaire, le garant est le premier débiteur

Avec une caution solidaire, le bailleur peut directement réclamer les sommes dues au garant, sans avoir à justifier de démarches préalables contre le locataire. Le garant de la caution solidaire devient co-débiteur dès le premier impayé. Cela renforce considérablement la protection du bailleur et réduit les risques d’enlisement en cas de contentieux.

Recours direct contre la caution en cas d’impayés

Grâce à la caution solidaire, le bailleur peut engager directement une action contre le garant. Si le locataire cesse de payer son loyer ou ses charges, le bailleur n’a pas à attendre une décision de justice ou à démontrer la défaillance du locataire : il peut exiger immédiatement le paiement à la caution.

Moins de délais et moins de risques de contestation

La caution solidaire écarte toute possibilité pour le garant de se retrancher derrière le locataire. Il ne peut invoquer ni bénéfice de discussion, ni bénéfice de division. Le recouvrement est donc plus rapide, moins incertain, et la procédure est souvent moins coûteuse.

Sécurité renforcée dans les baux étudiants ou précaires

En présence d’un locataire au profil instable (étudiant sans revenu, jeune actif en CDD, travailleur indépendant sans garantie financière solide…), la caution solidaire est indispensable. Elle permet d’éviter les situations de blocage et de maintenir un niveau de sécurité équivalent à celui d’un locataire solvable.

Relation de confiance ou bail de courte durée

Une caution simple peut être envisagée si le bailleur connaît bien le locataire et fait confiance à sa bonne foi. Cela peut être le cas dans le cadre de locations à des proches, ou de baux de courte durée (bail mobilité, logement temporaire), où les risques sont jugés limités.

Locataire disposant de revenus très stables

Si le locataire présente un revenu élevé, stable, et bien documenté, et que le bailleur a vérifié la solidité de son dossier (CDI, ancienneté, faible taux d’effort), une caution simple peut suffire. Cela reste cependant un pari plus risqué.

Avant toute chose, le bailleur doit analyser le profil du locataire et du garant : revenus, nature du contrat de travail, situation patrimoniale. Une caution simple avec un garant peu solvable est quasiment inutile. Il est donc recommandé de privilégier systématiquement la caution solidaire, sauf à disposer d’un dossier locatif extrêmement sécurisé ou de garanties alternatives.

Par la suite, il faut s’assurer de la validité juridique de l’acte de cautionnement (mentions obligatoires, montant maximum, durée de l’engagement, signature manuscrite du garant…). La distinction entre caution simple et solidaire doit être explicitement formulée dans le document.

Dans les cas où un garant n’est pas exigé, il peut être pertinent d’explorer les alternatives comme la garantie Visale ou une assurance loyers impayés, qui offrent une couverture distincte, parfois plus adaptée.