Comment solliciter le garant de la caution solidaire en cas d'impayé ?

Le garant peut être mobilisé dans plusieurs situations :

• Impayés de loyers ou de charges : c’est le cas le plus fréquent. Dès le premier retard significatif, la demande peut être adressée au garant ;
• Dégradations constatées au départ du locataire : si le dépôt de garantie ne couvre pas les frais de remise en état, le garant peut être sollicité pour le solde ;
• Autres dettes liées au bail et notamment les impôts récupérables, les indemnités d’occupation et les frais de procédure éventuellement dus par le locataire.

1 - Relancer le locataire (facultatif mais recommandé)

Même si la caution solidaire permet un recours direct contre le garant, il est fortement recommandé de relancer d’abord le locataire. Cela prouve la bonne foi du bailleur et peut permettre une régularisation amiable rapide.

En cas d'impayé, le bailleur doit ainsi :

1. Envoyer une première relance simple (mail, appel ou courrier) ;
2. En cas de non-paiement, faire parvenir une mise en demeure au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ;
3. Transmettre un décompte précis des sommes dues.

Ce premier contact peut suffire à résoudre la situation sans engager la responsabilité du garant.

2 - Envoyer une mise en demeure au garant

Si le locataire ne règle pas sa dette, il faut activer la caution solidaire en adressant une mise en demeure formelle au garant. Celle-ci doit laisser un délai raisonnable à la caution pour réagir (souvent 15 jours). 

3 - Porter l'affaire devant le tribunal

Si le garant ne répond pas ou refuse de payer, le bailleur peut engager une procédure judiciaire.

Pour cela, il doit : 

1. Envoyer une seconde mise en demeure par voie d'huissier : cette étape est nécessaire pour constater de manière formelle le manquement et pour signifier au garant que l'affaire sera portée devant le tribunal judiciaire ;
2. Déposer une requête en injonction de payer auprès du tribunal judiciaire : en cas de décision favorable, le garant sera contraint de payer à l'aide de mesures d’exécution forcée (saisie bancaire, saisie sur salaire…) ; 
3. Plaider sa cause devant un juge si le garant conteste l'injonction de payer : dans ce cas, un juge entendra les deux parties avant de trancher le litige. 

La mise en demeure doit impérativement être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), ou par acte d’huissier si le bailleur souhaite donner plus de poids à sa demande. Elle doit clairement mentionner qu’il s’agit d’une mise en demeure de payer au titre de la caution solidaire.

Le contenu de la mise en demeure doit être précis, factuel et sans ambiguïté. Elle doit comporter au minimum les éléments suivants :

• L’identité complète du garant (nom, prénom, adresse) ;
• La référence du bail et les coordonnées du locataire concerné ;
• Le rappel de l’engagement de caution solidaire, en précisant la date de signature de l’acte de cautionnement ;
• Le détail des sommes dues (loyers, charges, réparations locatives, etc.), accompagnées d’un décompte clair ;
• Le rappel du caractère solidaire de l’engagement, ce qui signifie que le bailleur peut se retourner directement contre le garant, sans passer par le locataire ;
• Le délai de paiement imparti (généralement 15 jours à compter de la réception du courrier) ;
• L’indication des suites envisagées en cas de non-paiement (saisie, procédure judiciaire…).

Pour que la mise en demeure soit recevable, le bailleur doit joindre à la mise en demeure des justificatifs et notamment :

• Une copie du bail de location signé par le locataire ;
• Une copie de l’acte de cautionnement solidaire ;
• Un décompte détaillé des sommes dues ;
• Les relances envoyées au locataire ;
• Un état des lieux de sortie, si la dette concerne des réparations locatives ou des dégradations constatées au départ du locataire.
• Tout justificatif complémentaire lié à la dette : factures de travaux, quittances de loyers impayées, appel de charges, jugement antérieur, etc.

Solliciter un garant au titre de la caution solidaire ne doit pas se faire à la légère. Une erreur de forme ou un recours prématuré peut affaiblir la position du bailleur en cas de litige.

Le bailleur doit :

1. Vérifier la validité de l’engagement de caution

Avant toute mise en demeure, le bailleur doit s’assurer que :

• L’acte de cautionnement est écrit, daté et signé de la main du garant ;
• Il mentionne le montant maximal couvert par la caution ;
• La durée de l’engagement n’a pas expiré, notamment en cas de caution à durée déterminée ;
• Que l’engagement n’a pas été annulé, révoqué ou affecté par une procédure collective concernant le garant.

2. S’assurer que le garant est bien informé

Même si le bailleur peut agir directement contre le garant, il est vivement conseillé de solliciter le locataire dans un premier temps. Le garant doit être informé dès qu'il y a un problème de paiement. Ce geste prouve la bonne foi du bailleur et permet le recouvrement à l'amiable des sommes dues dans la majorité des cas. 

3. Documenter rigoureusement les démarches préalables

Avant toute action judiciaire, il est impératif que le bailleur puisse prouver qu’il a tenté de résoudre le litige à l’amiable. Cela passe par la conservation de tous les échanges :

• Courriels ou lettres adressés au locataire ;
• Accusés de réception des mises en demeure ;
• Copie du contrat de bail et de la caution ;
• Justificatifs des sommes réclamées.

En cas de procédure, ces éléments renforceront la crédibilité du dossier et limiteront les possibilités de contestation.