Quelle est la durée d’engagement d’une caution solidaire ?

La caution à durée déterminée

Quand l’acte de caution mentionne explicitement une date de fin, on parle d’une caution à durée déterminée. Le garant en location est alors lié jusqu’à cette échéance (par exemple, 3 ans pour un bail vide, 1 an pour un bail meublé), sauf stipulation contraire. Si le bail est renouvelé, l’acte de caution doit expressément prévoir les reconductions pour être toujours applicable.

Exemple : Pour un bail vide de trois ans, la caution peut couvrir cette période et jusqu’à deux renouvellements successifs si l’acte le prévoit expressément. Le garant reste donc engagé pendant neuf ans au total, sauf mention contraire dans le contrat.

La caution à durée indéterminée

Lorsque l’acte ne fixe pas de date de fin, on parle d’un engagement à durée indéterminée, que la caution soit simple ou solidaire. En pratique, le garant d’une caution solidaire peut résilier ce lien, mais cette résiliation ne sera effective qu’à la fin du bail en cours. (soit 3 ans pour la location vide, 1 an pour la location meublée). Sans démarche, l’engagement peut se prolonger tacitement.

La prescription correspond au délai légal dont dispose le bailleur pour réclamer au locataire ou à sa caution solidaire les loyers impayés. Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, ce délai est fixé à trois ans à compter de la date d’exigibilité du loyer. Passé ce délai, la dette ne peut plus être réclamée.

Le délai peut être interrompu par une mise en demeure, une action en justice ou la reconnaissance de la dette par le locataire ou la caution. Dans ce cas, un nouveau délai de trois ans repart. Pour préserver ses droits, le bailleur a donc tout intérêt à agir rapidement et à conserver les preuves de ses relances.

À la fin du bail, l’engagement de la caution s’éteint automatiquement, sauf clause contraire. En cas de renouvellement tacite, la caution peut rester engagée si l’acte le prévoit expressément.

Lorsque le locataire donne congé ou que le bail est résilié, la caution demeure responsable des loyers impayés antérieurs à la fin du contrat, mais pas de ceux qui suivent. Pour éviter toute ambiguïté, il est recommandé au bailleur de faire signer un nouvel acte de caution lors d’un renouvellement ou d’un changement de locataire.

Exemple : un locataire quitte son logement meublé avant la fin du bail et règle tous ses loyers. Le garant n’est plus engagé après la restitution des clés, mais il reste responsable si des impayés ont été constatés avant cette date.