SOMMAIRE
- Faut-il indiquer le montant maximum pour une caution solidaire ?
- Que risque le bailleur si l’acte de caution n’indique pas de montant maximum ?
- Comment calculer le montant ?
- Comment fixer le montant maximum de caution solidaire ?
Ce qu'il faut retenir
Depuis 2022, la loi oblige le bailleur à indiquer un montant maximum dans tout acte de caution solidaire, sous peine de nullité.
Il est recommandé de fixer un montant maximum dans l'acte de caution solidaire pour plus de clarté.
Ce montant doit être mentionné clairement en chiffres et en lettres pour être valide.
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Une caution solidaire protège le bailleur des impayés en cas de défaillance du locataire. Elle est à différencier du dépôt de garantie qui correspond à une somme versée par le locataire en début de location pouvant être retenue en cas de dégradation notamment.
Mais concernant, le cautionnement, quel est le montant maximum pouvant être réclamé ?
Faut-il indiquer le montant maximum pour une caution solidaire ?
Depuis le 1er janvier 2022, l’, modifié par la loi ELAN, oblige le bailleur à indiquer le montant maximum de la caution.
L'acte de cautionnement doit entre autres indiquer :
- Le montant maximal de l’engagement de la caution ;
- La durée d'engagement ;
- La mention expresse qu’il s’agit d’un engagement solidaire.
Que risque le bailleur si l’acte de caution n’indique pas de montant maximum ?
Un acte de caution solidaire sans plafond chiffré est juridiquement fragile. Plusieurs décisions de jurisprudence ont confirmé que l’omission du montant maximum entraîne la nullité du cautionnement, même si le reste de l’acte est conforme.
Le bailleur se retrouve alors sans recours contre le garant, même en cas de loyers impayés. Cela signifie que seule une procédure contre le locataire reste possible, ce qui fragilise considérablement la sécurité du bail.
Comment calculer le montant maximum pour une caution solidaire ?
Le montant maximum doit être réaliste et proportionné à la durée de l’engagement et aux sommes couvertes. Il est recommandé de se baser sur :
- Le loyer mensuel charges comprises ;
- La durée potentielle de l'engagement (souvent 3 ans pour un logement vide, 1 an renouvelable pour un meublé).
Le bailleur doit appliquer la formule suivante :
Montant maximum de la caution solidaire = Montant du loyer (charges incluses) X 12 mois X nombre d’années d’engagement (durée du bail).
Exemple
Dans le cas d’un contrat de location pour un jeune actif d’une durée de 3 ans pour un loyer de 550€ avec 30€ de charges, soit 580€, le calcul pour obtenir le montant maximum de la caution solidaire pourrait être le suivant : 580 x 12 x 3 = 20 880€.
Comment fixer un montant maximum de caution solidaire sans risque juridique ?
Pour être valide, le montant maximum doit être :
- Indiqué à la fois en chiffres et en lettres ;
- Accompagné de la durée de l’engagement (généralement équivalente à celle du bail, renouvellement inclus) ;
- Précédé d’une mention manuscrite du garant confirmant qu’il comprend la portée de son engagement (si l’acte est signé sous seing privé hors signature électronique).
Il est conseillé d’utiliser une formule claire, par exemple :
« Je m’engage à garantir le paiement des loyers, charges et réparations locatives du locataire X pour un montant maximum de 12 000 euros (douze mille euros), pendant toute la durée du bail initial et de ses éventuels renouvellements, dans la limite de trois ans. »
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- Faut-il indiquer le montant maximum pour une caution solidaire ?
- Que risque le bailleur si l’acte de caution n’indique pas de montant maximum ?
- Comment calculer le montant ?
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