Pourquoi établir une caution solidaire en location meublée ?

La caution est  « le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci » (article 2288 du Code Civil).  

La personne caution est donc une personne physique (un garant de caution solidaire) ou morale (un organisme de caution solidaire) tenue qui s’engage à couvrir les impayés de loyer et de charges au bailleur à la place du locataire si celui-ci rencontre des difficultés. 

L’acte de cautionnement peut également prévoir que le garant est tenu des frais de réparation en cas de dégradation du logement. Dans le cadre d’une location meublée, l’engagement peut inclure la remise en état ou le remplacement du mobilier et des équipements du bien. 

Caution simple ou solidaire ?

Il existe deux types de cautionnement d'un logement mais comment choisir entre une caution simple ou une caution solidaire ? 

La caution solidaire est la garantie la plus pratiquée dans la mesure où elle assure une protection renforcée pour le propriétaire.  

C’est encore plus vrai dans le cas d’une location meublée où le propriétaire a réalisé un investissement supplémentaire pour garnir le logement (lit, tables, chaises, canapé, meubles d’appoint, etc.). Grâce au cautionnement solidaire, il s'assure une plus grande tranquillité d'esprit. 

En effet, dans le cadre d'une caution simple, le propriétaire doit se tourner en premier vers le locataire, avant de solliciter le garant. 

En revanche, la personne désignée caution solidaire dans l’acte de cautionnement est tenue du paiement des loyers et de charges, ceci même si le propriétaire n’a pas poursuivi, ni même relancé le locataire en place. La caution solidaire peut avoir à s’acquitter de l’intégralité de la dette dès le premier euro d’impayé.   

Assurance loyers impayés et cautionnement 

Le bailleur ne peut pas exiger de caution au locataire s’il a par ailleurs souscrit une assurance pour loyers impayés, sauf s’il loue le logement à un étudiant ou à un apprenti. 

Ce point est particulièrement important s’agissant d’une location meublée dans la mesure où ce mode de location concerne de nombreux étudiants ou apprentis pour lesquels une exception existe.

Exemple : Un logement meublé est proposé à la location. Le bailleur souhaite se protéger en demandant à la fois une caution solidaire et une assurance loyers impayés (GLI). Cette combinaison est interdite par la loi, sauf exception pour les étudiants ou apprentis. Si les deux dispositifs figurent dans le dossier, la caution devient automatiquement non valable. Le bailleur doit donc choisir une seule garantie, soit la caution solidaire, soit l’assurance loyers impayés.

Dans quels cas est-ce possible ? 

En location nue comme meublé, simple ou en colocation, une caution solidaire peut être mise en place. Il présente des avantages et des garanties supplémentaires pour le bailleur.

Le volet administratif et officiel  

L’acte de cautionnement doit être écrit et comportés des mentions obligatoires qui sont nécessaires à sa validité. Une liste détaillée de documents pour caution solidaire est aussi à fournir au bailleur (bulletins de paie, avis d’imposition, etc.).

Le garant doit obligatoirement écrire à la main le montant maximum pour lequel il s’engage en lettres et en chiffres. L’acte de cautionnement est à signer en double exemplaires.

L'acte de cautionnement doit faire référence au type de bail signé. Il est primordial de commencer par éditer un bail meublé.

Durée de la caution solidaire pour une location meublée 

Une caution solidaire en location meublée ne peut être à durée illimitée. Soit l’acte de cautionnement prévoit une durée fixe (par exemple : le 31 décembre de l’année N), soit aucune durée n’est prévue. 

La durée de la location meublée est plus courte que pour la location nue (bail de un an pour un meublé classique et 9 mois pour les étudiants contre 3 ans pour une location nue). Aussi, le propriétaire aura-t-il intérêt à prévoir que la caution solidaire s'engage pour les reconductions éventuelles. 

Dans ce dernier cas, la personne garante est engagée pour la durée du bail. L’acte de cautionnement peut prévoir que la caution s’engage pour les reconductions éventuelles du bail. 

La caution ne sera pas tenue des dettes du locataire apparues après le terme du bail ou après le congés donné par le locataire. 

La caution solidaire de location meublée est libérée : 

• Soit à la date indiquée dans l'acte de caution ; 
• Soit, si cette date est différente de celle du bail, à l’arrivée du terme du bail.

La validité de l'acte de caution solidaire est la clé pour sécuriser le paiement normal du loyer. En utilisant un outil d'édition de documents, il est assuré que toutes les mentions obligatoires sont correctement rédigées. De plus, la signature électronique certifiée garantit une preuve irréprochable de l'engagement du garant et du locataire, y compris pour l'acte de caution qui est si sensible.