SOMMAIRE
- Le principe du contrat de cautionnement
- Caution simple ou solidaire
- Les recours contre les cofidéjusseurs
- Durée de prescription de l'engagement d'une caution solidaire
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Lorsque le locataire ne règle pas son loyer, le bailleur se retourne logiquement vers la caution solidaire dès le premier mois d'exigibilité. Contrairement à la caution simple, le garant est solidaire des dettes locatives du locataire et s'engage à les régler à sa place. Mais que faire lorsque la caution solidaire est insolvable ? Quelles sont les voies de recours pour récupérer les loyers impayés ?
Le principe du contrat de cautionnement
L'acte de cautionnement ne peut être signé que par une personne majeure et solvable. Pour comprendre la portée de son engagement, le garant précise le montant qu'il devra régler au bailleur en chiffres et en lettres en cas de défaillance du locataire.
Comment se retourner contre une caution solidaire insolvable ?
En signant un acte de cautionnement, qui sera annexé au contrat de bail, le garant engage son patrimoine personnelle à rembourser la dette locative dès le premier incident de paiement.
S'il ne respecte pas les clauses de ce contrat, le bailleur peut réclamer la saisie des biens personnels, immobiliers et les revenus du garant de caution solidaire. Après une mise aux enchères, les sommes récoltées sont utilisées pour couvrir les loyers impayés.
L'exception au cautionnement : le délai de grâce selon le Code civil
Malgré l'engagement pris par la caution solidaire, l' prévoit une exception à la règle. Si le garant n'est pas en mesure de régler les dettes du locataire, il peut solliciter le juge pour obtenir un délai de grâce.
Pour pouvoir y prétendre, la caution personne physique doit prouver ses difficultés financières. Il fait donc un descriptif de sa situation en précisant les points suivants :
- Les difficultés financières qui l'empêchent de remplir son engagement et de payer les loyers à la place du locataire en cas de défaillance ;
- Si ses difficultés financières sont temporaires et indépendantes de sa volonté (perte d'emploi, divorce, problème de santé) ;
- Qu'il agit de bonne foi et peut prouver qu'il a mobilisé tous les moyens à sa disposition pour respecter son engagement d'agir en qualité de caution en cas d'impayé de loyer.
Caution simple ou solidaire pour une location : quelle différence ?
La caution simple
Comment choisir entre une caution simple ou une caution solidaire ? Si le garant décide de se porter caution simple, le bailleur ne peut pas se retourner contre lui en cas d'impayés de loyer avant d'avoir engagé une procédure de recouvrement auprès du locataire. Si le commandement de payer transmis par un huissier de justice reste sans réponse, le propriétaire peut faire appel à la caution en lui précisant les démarches effectuées auprès du locataire.
La caution solidaire
Si la caution est solidaire, le bailleur peut directement se retourner vers le garant dès le premier impayé de loyer. Quelle que soit la raison de cette dette locative, il pourra réclamer le versement des sommes dues.
Cautionnement solidaire et insolvabilité : les recours contre les cofidéjusseurs
Lorsque plusieurs cautions solidaires se sont engagées pour la même dette locative, chacune d'elles devient cofidéjusseur. Dès lors qu'elles ont signé un acte de cautionnement solidaire, elles ont renoncé au bénéfice de discussion avec le locataire. En cas de défaillance, le bailleur peut se tourner vers une des cautions pour le paiement de l'ensemble de la dette locative.
Cautionnements solidaires multiples dont une est insolvable : le recours personnel
Comme le prévoit l', la caution qui a réglé l'intégralité des sommes dues au bailleur peut se retourner vers les autres cofidéjusseurs, pour que cette dette soit répartie. Lorsqu'un des garants est insolvable, un recours personnel est possible.
Lors de ce recours personnel, la caution solidaire qui a réglé la dette locative peut réclamer aux autres cofidéjusseurs les remboursements suivants :
- Les sommes réglées au bailleur ;
- Les intérêts moratoires qui courent depuis la date de paiement des impayés de loyer.
Le recours subrogatoire par la caution personne physique
Le recours subrogatoire est une procédure légale qui permet à la caution solidaire qui a effectué le paiement de se substituer au créancier (dans ce cas, le bailleur) pour réclamer les sommes dues par les autres garants.
Pour récupérer les sommes payées auprès des autres cautions solidaires, le recours subrogatoire se substitue au bailleur qui réclame les sommes dues et dispose des mêmes possibilités de poursuites judiciaires. Toutefois, aucun intérêt moratoire (intérêts de retard) ne peut être réclamé.
Quelle est la durée de prescription de l'engagement d'une caution solidaire ?
En général, l'acte de cautionnement précise la durée d'engagement de la caution solidaire. Elle peut être à durée indéterminée ou fixée à une date précise, comme la fin du contrat de bail. Lorsqu'aucune date n'est précisée, la caution peut mettre fin à son engagement par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur. Le garant n'agira plus en qualité de caution à la fin du bail initial ou renouvelé.
Dans le cadre d'une caution solidaire en colocation, l'engagement solidaire prend fin à la date de congé du colocataire, à condition qu'une nouvelle personne le remplace. Dans le cas contraire, la caution solidaire prend fin six mois après la date de départ du colocataire concerné.
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