SOMMAIRE
- Utilité de la caution solidaire en location
- Solution si la caution solidaire est insolvable
- Cas de plusieurs cautions solidaires
- Conséquences pour le bailleur si la caution ne peut pas payer
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La caution solidaire protège le bailleur en garantissant le paiement des loyers dès le premier impayé du locataire.
Si la caution est insolvable, le propriétaire peut saisir le tribunal pour obtenir un titre exécutoire et tenter une saisie future.
Le juge peut accorder un délai de grâce à la caution de bonne foi, suspendant temporairement les poursuites.
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Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer, le bailleur peut se tourner vers la caution solidaire, tenue de régler les sommes dues dès le premier impayé. Mais si cette caution est à son tour insolvable, les recours se compliquent.
Le propriétaire peut engager une procédure judiciaire pour tenter de récupérer la dette locative. En parallèle, il peut se protéger à l’avenir grâce à une assurance loyers impayés.
Quel est l'utilité de la caution solidaire en location ?
La caution solidaire garantit au bailleur le paiement du loyer et des charges en cas de défaillance du locataire. Contrairement à la caution simple, elle permet au propriétaire de réclamer directement les loyers impayés au garant, sans passer d’abord par une procédure contre le locataire.
C’est une sécurité juridique précieuse, prévue par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les baux d’habitation.
Exemple : Si le locataire ne paie pas le loyer du mois, le propriétaire peut, dès le premier incident, adresser une mise en demeure à la caution solidaire pour obtenir le règlement.
Cette réactivité évite souvent les procédures longues et coûteuses de recouvrement.
Que faire si la caution solidaire est insolvable ?
Étapes à suivre en cas d’impayé
Dès le premier incident, le bailleur envoie une mise en demeure de payer à la caution par courrier recommandé. Sans réponse, il peut faire appel à un huissier de justice pour constater l’impayé et rappeler les obligations de la caution. Cette étape amiable permet parfois d’obtenir un règlement avant d’entamer une procédure judiciaire.
Procédure judiciaire contre la caution insolvable
Si la caution ne règle toujours pas, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire du lieu du logement. Le juge délivre alors un titre exécutoire permettant la saisie des revenus, du compte bancaire ou des biens de la caution. En cas d’insolvabilité totale, la dette reste inscrite et pourra être réclamée si la situation financière du garant s’améliore, sauf s’il a entrepris des démarches pour savoir comment ne plus être garant légalement.
Exemple : un propriétaire a obtenu un jugement contre la caution insolvable de son ancien locataire. Deux ans plus tard, lorsque celle-ci a retrouvé un emploi, il a pu faire saisir une partie de son salaire pour récupérer les loyers impayés.
Délai de grâce accordé à la caution
L’article 1343-5 du Code civil autorise le juge à accorder un délai de grâce à la caution en difficulté. Ce sursis, d’une durée maximale de deux ans, suspend les poursuites et permet un étalement de la dette. Pour en bénéficier, la caution doit prouver sa bonne foi et ses difficultés financières temporaires.
Que se passe-t-il si plusieurs cautions sont solidaires ?
Recours contre les autres cautions
La caution qui a payé à la place du locataire dispose d’un recours contre les autres garants. Elle peut leur demander de rembourser leur part de la dette selon les conditions prévues dans l’acte de cautionnement. Ce partage vise à rétablir l’équilibre entre tous les cofidéjusseurs.
Recours personnel et subrogatoire de la caution
Deux recours existent pour la caution qui a payé :
- Recours personnel : permet de réclamer directement aux autres cautions leur part
- Recours subrogatoire : donne les mêmes droits que le bailleur pour récupérer les sommes dues.
Ces actions doivent être engagées avant la fin du délai de prescription prévu par le contrat.
Quelles conséquences pour le bailleur si la caution ne peut pas payer ?
Si la caution est insolvable, le bailleur ne peut pas récupérer les loyers impayés tant que la situation financière du garant ne s’améliore pas. Il peut toutefois se tourner vers une assurance loyers impayés ou engager une procédure de recouvrement contre le locataire.
Dans certains cas, la perte reste à sa charge, d’où l’importance de vérifier la solvabilité du garant avant la signature du bail.
FAQ
Quelle est la durée de prescription de l’engagement d’une caution solidaire ?
La durée de prescription est généralement de 3 ans à compter du dernier paiement du locataire, selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Passé ce délai, le bailleur ne peut plus réclamer les sommes dues, sauf si une action judiciaire a été engagée avant son expiration.
Le garant est-il obligé de payer en cas d'insolvabilité ?
Oui, la caution solidaire reste tenue de sa dette, même en cas de difficultés financières. Toutefois, elle peut demander au juge un délai de grâce pouvant aller jusqu’à deux ans pour échelonner le paiement. En cas d’insolvabilité durable, le bailleur risque de ne pas être intégralement remboursé.
Différences entre caution simple et caution solidaire ?
La caution simple n’intervient qu’après l’échec des démarches du bailleur contre le locataire. À l’inverse, la caution solidaire peut être poursuivie dès le premier impayé, sans formalité préalable. Cette dernière offre donc au propriétaire une protection immédiate et plus efficace contre les loyers impayés.
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- Solution si la caution solidaire est insolvable
- Cas de plusieurs cautions solidaires
- Conséquences pour le bailleur si la caution ne peut pas payer
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