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Qu'est-ce-qu'une caution solidaire et pourquoi est-elle importante dans le cadre d'un contrat de location ?

Caution solidaire définition

SOMMAIRE

  • Définition juridique
  • Caution simple ou caution solidaire ?
  • Durée et résiliation
  • Acte de cautionnement
  • Impossibilité de mise en place

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Les propriétaires demandent très souvent la désignation d'une personne se portant caution du ou des locataire(s). En effet, l'intérêt est de limiter les risques d'impayés en demandant au(x) locataire(s) d'avoir un garant (autrement appelé une caution) s'engageant pour les sommes à régler.

Il peut alors s’agir d’une caution simple ou d'une caution solidaire

Attention à ne pas confondre la notion de caution (personne s'engageant pour le locataire au règlement de divers impayés) avec la notion de dépôt de garantie (somme versée par le locataire en début de location pouvant être totalement ou partiellement retenue en cas d'impayés ou de dégradations).

La définition juridique d’une caution solidaire 

A quoi s'engage la personne se portant garant (ou caution) du logement ?

Aux termes de l’Article 2288 du code civil, l’acte de caution est « le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. » 

En d'autres termes, la personne se portant caution est tenue envers le propriétaire de payer à la place du locataire qui ne paierait plus son loyer et ses charges. Elle peut être une personne physique (un proche du locataire) ou une personne morale comme un organisme de caution solidaire (Action logement, garantie Visale).

La caution s'engage généralement seulement pour le loyer et les charges, mais peut aussi être tenue du règlement des éventuels frais de réparation en cas de dégradations. Cette mention est à préciser dans l’acte de cautionnement, qui est le document désignant la personne caution. Alors que faire si la caution solidaire est insolvable ?

Sachez qu'il est aussi tout à fait possible de mettre en place une caution solidaire en colocation.

Quelle est la différence entre une caution simple et une caution dite solidaire ?

En effet, la caution peut être simple ou solidaire :

  • Dans le cas d'une caution simple, le propriétaire ne peut faire appel à la personne caution seulement si le locataire est dans l'impossibilité de régler les montants dus. Pour s'en prévenir, le garant peut demander à ce que les biens du locataire soient saisis et vendus avant d'être lui-même mis en cause.
  • Dans le cas d'une caution solidaire, le propriétaire peut s’adresser directement à la caution avant même de s’adresser à l’occupant du logement en cas d'impayés. La caution peut avoir à régler la totalité de la dette et ce dès le premier mois de loyer impayé, peu importe que le locataire veuille ou non payer son loyer. La caution solidaire est en pratique la plus usitée. 
Si plusieurs personnes se sont portées garantes

Dans le cas de cautions multiples, il est possible de demander à diviser le paiement de la dette entre toutes les cautions solvables.

La durée et la résiliation d'une caution

La durée de la caution qui lie le locataire à son garant est précisée dans l'acte de cautionnement, elle peut être déterminée ou indéterminée.

La caution à durée déterminée

La durée d'engagement de la caution a été précisé dans l'acte de cautionnement, elle est généralement engagée pour la durée du bail.

Ainsi, la personne qui s’est portée garante ne sera plus tenue des dettes nées après le terme du bail ou après le congé donné par le locataire. 

La caution à durée indéterminée

Si aucune durée spécifique n'a été mentionné dans l'acte de cautionnement, la personne caution est engagée sur une durée indéterminée. Cependant, elle peut mettre fin à son engagement à n'importe quel moment, par l'envoie d'une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au propriétaire.

Malgré tout, elle restera obligée de payer les dettes locatives jusqu’à la fin du bail. En effet, la résiliation sera effective à l’expiration du bail.   

Comment rédiger un acte de cautionnement ?

Modèle de caution solidaire au format PDF

Le Code Civil impose que l’acte de cautionnement soit un document écrit.

Un certain nombre de mentions obligatoires doivent figurer dans l’acte selon un modèle précis de caution solidaire que BailFacile vous propose de compléter directement.

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Mention supplémentaire

La réforme des sûretés impose que le garant écrive de sa main le montant maximal pour lequel il se porte caution en lettres et en chiffres. 

Les pièces justificatives 

La personne qui se porte caution doit fournir au bailleur (par l'intermédiaire du locataire) un certain nombre de documents de caution solidaire qui permettent au propriétaire de s'assurer que le garant présente des garanties financières suffisantes, notamment :

  • Les derniers bulletins de paie ; 
  • Le dernier avis d’imposition. 

Tenir le cautionnaire informé

L’acte de cautionnement doit être signé en deux exemplaires dont un doit être remis au garant. Faute du respect de cette formalité, le cautionnement est nul. 

Par ailleurs, il faut noter qu’en cas de caution à durée indéterminée, le bailleur doit informer annuellement le garant de l’évolution des sommes garanties. 

Dans quels cas est-il impossible de mettre en place une caution solidaire ?

Les conditions du recours au cautionnement diffèrent selon que le bailleur est un particulier ou une personne morale. 

Si le propriétaire est un particulier 

Si le propriétaire est un particulier, il lui est interdit de cumuler une caution et une assurance garantissant les obligations locatives telle qu’une assurance loyers impayés (Article 22 - 1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Selon la situation du locataire

Le bailleur personne morale quant à lui ne peut pas exiger de caution si le logement est destiné à un étudiant qui bénéficie d’une bourse de l’enseignement supérieur. 

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