Qu'est-ce-qu'une caution solidaire et pourquoi est-elle importante dans le cadre d'un contrat de location ?

La caution solidaire est un engagement écrit par lequel une personne (physique ou morale) s’engage à régler les dettes locatives d’un locataire si celui-ci ne s’en acquitte pas lui-même. Cet engagement peut couvrir les loyers, charges, réparations locatives et autres frais contractuels.

L’acte de cautionnement doit obligatoirement être écrit. Il peut prendre la forme d’un acte sous seing privé (rédigé entre particuliers) ou d’un acte notarié. Dans tous les cas, il doit être signé par la caution. Depuis la loi ELAN, l’acte peut être dématérialisé, à condition que l’identité de la caution soit vérifiée et que le consentement soit clairement établi.

La caution s’engage à régler :

• Les loyers et charges impayés ;
• Les dégradations du logement ;
• Les intérêts de retard éventuels ;
• Les frais de procédure judiciaire engagés pour recouvrer la dette.

Tout cela à hauteur du montant maximal précisé dans l’acte.

La durée d'engagement de la caution est habituellement limitée à la durée du bail. Toutefois, une clause peut prévoir le renouvellement automatique de l'acte de cautionnement tant qu'aucun congé n'a été donné. 

Recours direct en cas d’impayé

En cas d'impayé, le bailleur peut agir immédiatement contre la caution, sans avoir à attendre une décision judiciaire ou à mettre en demeure le locataire. Cela permet de gagner du temps et de limiter les pertes financières.

Large couverture des dettes locatives

L’engagement de la caution peut inclure :

• Les loyers et charges impayés ;
• Les réparations locatives ;
• Les frais annexes (intérêts de retard, frais de recouvrement, etc.).

Le bailleur bénéficie donc d’une protection étendue, souvent plus efficace qu’un simple dépôt de garantie.

Une excellente garantie face à certains profils de locataire

La caution solidaire est particulièrement utile lorsque le locataire est :

• Étudiant ;
• Jeune actif sans CDI ;
• Travailleur indépendant avec revenus irréguliers.

Dans ces cas, l’engagement d’un garant solide permet de valider le dossier malgré un profil jugé risqué.

Gratuité pour le bailleur

Contrairement à une assurance loyers impayés, la caution solidaire n’engendre aucun coût pour le bailleur. C’est le locataire (ou son entourage) qui prend en charge cette garantie.

Le rôle central du garant

Un acte de caution n’a de valeur que si la personne qui s’engage est réellement solvable. Si le garant est insaisissable ou sans ressources, la garantie perd son intérêt. Il est donc crucial de vérifier les revenus et la situation patrimoniale de la caution (bulletins de salaire, avis d’imposition, etc.).

Risques de nullité de l’acte

Un acte de cautionnement mal rédigé, ou qui ne respecte pas les mentions légales obligatoires, peut être invalidé par un juge. Cela arrive souvent en cas d’erreur de forme (absence de mention manuscrite, montant mal précisé, durée floue…).

Le bailleur doit donc être vigilant sur la rédaction du document.

Complexité en cas de contestation

En cas de contestation, la procédure peut s’avérer longue et conflictuelle. Certaines cautions refusent de payer, ce qui peut conduire à un contentieux et retarder la récupération des sommes dues.

Incompatibilité avec certaines assurances ou dispositifs

Le bailleur ne peut pas cumuler caution solidaire et assurance loyers impayés, sauf dans des cas très spécifiques (locataire étudiant, par exemple). Il faut donc choisir entre plusieurs garanties en fonction du profil du locataire et du niveau de risque estimé.

Si la caution solidaire est une solution classique, elle n’est pas la seule option à disposition. Le bailleur peut également opter pour :

1. L’assurance loyers impayés (GLI)

La garantie loyers impayés est une solution professionnelle souscrite par le bailleur auprès d’un assureur. Elle couvre :

• Les impayés de loyer et charges (souvent sans limitation de durée) ;
• Les détériorations immobilières ;
• Les frais de procédure et d’expulsion.

C’est une garantie efficace et juridiquement sécurisante, à condition de bien respecter les critères d’éligibilité du locataire (revenus, contrat de travail, etc.). En revanche, elle a un coût, généralement autour de 2,5 % à 4 % du loyer annuel.

2. La garantie Visale

Proposée gratuitement par Action Logement, la garantie Visale couvre les loyers impayés jusqu’à 36 mois, sans frais pour le bailleur. Elle s’adresse à des profils précis de locataires :

• Jeunes de moins de 30 ans ;
• Salariés précaires ou en mobilité professionnelle ;
• Locataires éligibles au bail mobilité.

Visale permet au bailleur de sécuriser le paiement du loyer sans avoir à gérer de caution individuelle. Toutefois, cette garantie ne couvre pas les dégradations locatives, contrairement à une GLI.

3. La caution bancaire

Le propriétaire peut également demander au locataire une caution bancaire. Il s’agit d’une somme bloquée sur un compte spécifique, généralement entre 3 et 6 mois de loyer, que le bailleur peut faire libérer en cas d’impayé.

C’est une garantie solide, mais rarement utilisée car :

• Elle mobilise une trésorerie importante pour le locataire ;
• Elle nécessite un accord avec la banque, parfois difficile à obtenir.

Elle reste cependant utile dans certains cas particuliers (expatriés, bail commercial, etc.).