Qu’est-ce que la caution solidaire en colocation ?

Sécurité financière pour le bailleur

La colocation offre au bailleur un meilleur rendement locatif, mais elle multiplie aussi les risques d’impayés. Avec une caution solidaire, le propriétaire peut réclamer l’intégralité du loyer et des charges à la caution en cas de défaillance d’un colocataire.

Cette sécurité est particulièrement importante lorsqu’un ou plusieurs colocataires partent en cours de bail, ou en cas de mésentente entre eux.

Garantie contre les impayés et départs anticipés

Un départ anticipé est courant en colocation. Or, même si le colocataire reste juridiquement tenu pendant son préavis, le bailleur peut se retrouver face à un logement partiellement occupé et un loyer mal réparti. Même si la caution solidaire n’est pas obligatoire, elle reste la solution la plus sûre pour garantir au bailleur le paiement intégral du loyer et des charges, sans délai ni procédure complexe.

Différence avec la caution simple

La caution simple oblige le bailleur à réclamer d’abord le paiement au locataire défaillant. Ce n’est qu’en cas d’échec qu’il peut se tourner vers la caution. La caution solidaire est plus protectrice. Le bailleur peut s’adresser directement à la caution dès le premier impayé, sans passer par le locataire.

Durée de l’engagement de la caution

La durée de la caution solidaire doit toujours être précisée dans l’acte. Une caution à durée indéterminée n’est pas valable et peut être contestée. Par défaut, la caution solidaire est valable pour toute la durée initiale du bail. Elle peut aussi couvrir une ou plusieurs reconductions si cela est précisé dans l’acte.

Cas d’un colocataire qui quitte la colocation

En bail unique, le départ d’un colocataire ne met pas fin à son obligation ni à celle de sa caution. Ils restent solidaires pendant six mois après la fin du préavis. Dès qu’un nouveau colocataire signe l’avenant au bail, l’ancien locataire et sa caution sont libérés. En cas de baux individuels, l’engagement de la caution prend fin avec le départ du colocataire garanti.

Exemple : Un colocataire donne son préavis en mars et quitte le logement fin juin. Sa caution reste engagée jusqu’en décembre, même s’il n’habite plus sur place. Le bailleur peut donc réclamer les loyers impayés de juillet à décembre auprès de cette caution si les colocataires restants ne paient pas.

Un seul garant peut couvrir l’ensemble des colocataires, à condition que cela soit clairement mentionné dans l’acte de cautionnement. Dans une location avec garant, celui-ci devient responsable du paiement intégral du loyer et des charges pour tous les colocataires du logement si l’acte prévoit un engagement solidaire.

Cette configuration reste exceptionnelle, car elle implique un engagement important pour la caution, souvent plus risqué que lorsque chaque colocataire dispose de son propre garant.

Mentions obligatoires à inclure

Le document pour la caution solidaire doit être écrit, signé et contenir toutes les mentions légales exigées pour être valable. Il doit préciser :

• l’identité complète de la caution et du locataire,
• l’adresse du logement concerné,
• le montant du loyer et des charges, en chiffres et en lettres,
• la durée de l’engagement de la caution,
• L’acte doit comporter une mention manuscrite de caution solidaire, dans laquelle le garant confirme l’étendue de son engagement et le montant garanti.

Sans ces mentions, la caution solidaire peut être jugée nulle et inopposable au bailleur.

Exemple : Pour un loyer mensuel de 800 € charges comprises, la caution doit écrire clairement « huit cents euros » et « 800 € ». Si le bail est prévu pour trois ans, l’acte peut mentionner un montant maximum de caution solidaire de 28 800 € (800 € x 36 mois), correspondant au total des loyers et charges garantis.

Acte de caution solidaire par colocataire

Chaque colocataire doit avoir son propre acte de caution solidaire. Chaque garant s’engage uniquement pour la personne qu’il couvre, sauf mention contraire dans le contrat. En cas de bail unique, le bailleur peut accepter une seule caution couvrant tous les colocataires, mais cette situation reste rare car elle augmente le risque pour le garant.

Modèle d’acte de caution solidaire

Le modèle d’acte de caution solidaire en colocation reprend les mêmes règles que pour une location classique. Il doit clairement indiquer que l’engagement est solidaire et non simple.
Le document est généralement annexé au bail. Il peut être signé par un ou plusieurs garants, qu’il s’agisse de personnes physiques (parents, proches) ou d’organismes spécialisés (garantie Visale, société de caution).

Utiliser un modèle conforme permet au bailleur d’éviter toute contestation et de sécuriser son contrat de colocation.

Responsabilité financière de la caution

La caution solidaire peut être sollicitée dès le premier impayé. Elle doit régler le loyer, les charges et les éventuelles réparations locatives.
Sa responsabilité porte sur la totalité de la dette, même si elle ne concerne qu’un seul colocataire. Le bailleur peut donc exiger le paiement complet auprès d’un seul garant.

Possibilités de résiliation ou de fin d’engagement

L’engagement de la caution est limité dans le temps. Une caution indéterminée n’a aucune valeur juridique. En pratique, la caution reste valable jusqu’à la fin du bail initial ou jusqu’à la fin de la reconduction si cela est précisé dans l’acte.

Cas de départ d’un colocataire ou de remplacement

Lorsque l’un des colocataires quitte le logement, sa caution ne disparaît pas immédiatement. En bail unique, elle reste engagée pendant six mois après la fin du préavis, sauf si un nouveau colocataire signe un avenant au bail. Dans ce cas, la caution du colocataire sortant est libérée dès la signature du remplaçant. Pour un bail individuel, la caution cesse automatiquement avec le départ du colocataire garanti.