Mettre en place une caution solidaire en bail de colocation

Caution simple ou caution solidaire en bail de colocation ? 

Pour savoir comment choisir entre une caution simple ou une caution solidaire, il convient d'insister sur le fait que la caution solidaire présente des garanties plus efficaces. En effet, la caution solidaire permet de faire appel à la personne caution dès le premier impayé sans même passer par le locataire. 

Dans le cadre d'une colocation, les deux types de cautionnement sont possibles mais comment les mettre en place selon le type de bail ? 

Mise en place d'une caution solidaire selon le type de bail

Pour rappel, il existe deux types de contrat pour un bail de colocation. Le bail unique, comme son nom l'indique, prend la forme d'un seul contrat de location qui est conclu entre le propriétaire et les différents colocataires. Au contraire, dans les baux de colocation individuels, le bailleur signe un contrat avec chacun des colocataires séparément. 

Dans le cas d’une pluralité de baux individuels, mettre en place une caution solidaire dans la colocation (valant pour tous les colocataires) est impossible puisque chaque caution s’engage individuellement à régler les dettes du seul colocataire dont elle se porte garante. 

Il est en revanche possible aux colocataires en bail individuels d'avoir chacun une caution solidaire, ne s'engageant que pour leur personne. 

Par contre, en cas de bail de colocation unique, un engagement de caution solidaire est tout à fait possible.

Signature d’un engagement de caution solidaire de colocation   

Pour se porter caution solidaire d’une colocation, le ou les garants signent chacun un acte de cautionnement solidaire qui sera annexé au bail de colocation. 

Cet acte doit mentionner qu’il s’agit d’un engagement solidaire, mais aussi le montant du loyer et des charges auxquels la caution s’engage. Il doit par ailleurs comporter certaines mentions obligatoires et manuscrites comme pour la caution solidaire d’une location simple. Une liste détaillée de documents de caution solidaire est à fournir au bailleur. 

En effet, le garant (personne physique ou morale tel qu'un organisme de caution solidaire) doit écrire à la main la limite du montant pour lequel il s’engage en lettres et en chiffres. Il peut par exemple s’agir du montant du loyer et des charges mensuelles multiplié par la durée du bail initial (par exemple 3 ans). 

Chacune des cautions s’engage, comme chaque colocataire, à payer l’intégralité du loyer et des charges au propriétaire en cas d’impayés. Le garant de location sera tenu des dettes à l’égard du bailleur même en cas de défaillance d’un seul colocataire. 

Le propriétaire pourra donc se retourner contre n’importe lequel de garants pour lui réclamer la totalité de la dette.

Durée de la caution solidaire de colocation   

Pour être valide, la caution solidaire de colocation doit être limitée dans le temps. En effet, il est impossible de prévoir une caution solidaire de colocation à durée indéterminée. 

À défaut de comporter une durée précise, la caution solidaire vaudra pour la durée initiale du bail de colocation. La caution peut également s’engager pour une ou plusieurs reconduction du contrat de location.  

Que faire en cas de départ d'un colocataire de bail unique ?

En présence d’un bail unique de colocation, le fait qu’un locataire parte ne met pas fin à la colocation. Le contrat se poursuit entre le bailleur et les colocataires restants. 

Un locataire qui n’est pas remplacé au sein de la colocation après son départ reste solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu'à 6 mois après la fin de son préavis. De même pour la personne qui s’est portée caution solidaire du colocataire. Elle aussi reste garante du paiement du loyer et des charges des colocataires dans les mêmes conditions. 

Dès que le locataire partant est remplacé, il n’est plus solidaire et son garant est libéré quand le nouvel arrivant signe le bail de colocation (plus précisément l'avenant au bail). Ceci est valable si la caution solidaire a précisé le nom du colocataire dont elle se porte garante dans l’acte de cautionnement. 

Pour des baux individuels, l'engagement des personnes cautions prend fin au départ des locataires. 

Terme de la caution solidaire de colocation 

La caution solidaire s’engagent pour une durée déterminée, elle est donc libérée à la date indiquée dans l'acte de cautionnement. Si cette date est différente de celle du bail, le garant ne sera plus tenu des loyers et des charges au terme prévu, ceci même si le bail de colocation est toujours en cours.

Si l’acte de cautionnement prévoit que la caution est engagée pour la durée du bail (avec ou sans reconduction), l’arrivée du terme du bail de colocation met fin à la caution solidaire de colocation.