Charges de Copropriété Locataire | Liste des charges + Calcul

Une charge récupérable est une dépense initialement payée par le propriétaire, mais que ce dernier peut réclamer au locataire dans le cadre de l’usage courant du logement. En copropriété, il peut également s'agir de frais initialement facturés au bailleur par le syndic. 

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fournit une liste exhaustive des charges récupérables. Pour être reconnue comme telle, la charge concernée doit apparaitre dans ce texte de loi. Par ailleurs, elle doit être liée à l'usage du bien ou à l'entretien courant des parties communes. 

Dans les immeubles en copropriété, les occupants bénéficient de diverses prestations (service et matériel) dont les frais sont partagés entre tous les copropriétaires. La plupart de ces charges en copropriété sont récupérables sur les locataires.

Ces charges comprennent :

• L’entretien et le fonctionnement des parties communes : électricité des couloirs, nettoyage, produits d’entretien, fournitures diverses ;
• Les frais d’ascenseur ou de monte-charge : contrat d’entretien, consommations d’énergie, réparations courantes ;
• Les services liés à l’eau et au chauffage collectifs : consommation d’eau froide ou chaude, combustible, entretien des installations ;
• L’entretien des espaces extérieurs : tonte, désherbage, arrosage, taille des haies ;
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : récupérable sur présentation de l’avis de taxe foncière.

La quote-part imputable au locataire doit être calculée selon les tantièmes du lot ou, plus précisément, la clé de répartition définie par le règlement de copropriété.

Le locataire et le propriétaires décident conjointement du mode de règlement des charges récupérables. Ils peuvent opter pour : 

La provision sur charges avec régularisation annuelle 

Le locataire paie les charges sous forme de provisions mensuelles, ajoutées au loyer principal. Le bailleur établit un montant estimatif, souvent basé sur les dépenses des années précédentes ou sur les appels de fonds du syndic de copropriété.

Á la régularisation des charges, le bailleur compare les provisions versées par le locataire avec les dépenses réelles engagées (documents à l’appui du syndic de copropriété).

Deux cas de figure peuvent se présenter :

• Si les charges réelles sont inférieures aux provisions : le bailleur doit rembourser le trop-perçu.
• Si elles sont supérieures à la somme collectée : il peut demander un complément au locataire.

La provision sur charges est obligatoire en cas de location vide. 

Le forfait des charges 

Le locataire règle chaque mois un montant fixe, défini à l'avance dans le bail. Ce forfait est censé couvrir l’ensemble des charges récupérables (eau, entretien des parties communes, ordures ménagères, etc.). Contrairement à la provision sur charges, aucune régularisation annuelle n’est prévue : le montant reste le même, peu importe les dépenses réellement engagées.

En cas de litige sur les charges récupérables, le propriétaire à tout intérêt à privilégier le dialogue. Si le locataire conteste les montants réclamés, le bailleur peut expliquer la répartition des dépenses et fournir les justificatifs nécessaires. S'il y a erreur, mieux vaut apporter les corrections qui s'imposent.

Si aucune solution n'est trouvée, l'une des deux parties peut : 

• Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ; 
• Saisir le juge judiciaire. 

Certaines charges, même liées aux parties communes, restent exclusivement à la charge du bailleur, à savoir : 

• Les travaux de rénovation ou d'amélioration (ravalement, changement de chaudière…) ;
• Les frais de syndic non liés à la gestion courante ;
• Les primes d'assurance de l’immeuble ;
• Les honoraires de gestion du bail ;
• Charges liées à un défaut d’entretien ou à des équipements hors d’usage.

En cas de doute, il faut toujours se référer au décret de 1987 et aux décisions de jurisprudence récentes.