SOMMAIRE
- Le propriétaire doit-il facturer la TEOM ?
- Comment s'organise la facturation de la TEOM ?
- Comment justifier la TEOM facturée au locataire ?
Ce qu'il faut retenir
Si les charges sont payées par provisions, la TEOM est incluse dans les mensualités et régularisée à l’année selon la taxe réelle.
Si les charges sont au forfait, la TEOM est incluse dans ce forfait et aucune régularisation n'a lieu.
Le propriétaire doit prouver le montant facturé avec l’avis de taxe foncière.
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La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait partie des charges récupérables qu’un bailleur peut refacturer à son locataire. Néanmoins, la récupération de cette somme obéit à des règles précises, qui varient selon le mode de paiement des charges (provisions ou au forfait).
Le propriétaire doit-il facturer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?
La TEOM fait partie des charges récupérables listées dans le décret du 26 août 1987. La loi autorise le propriétaire à refacturer la somme payée à l'administration à titre de taxe sur les ordures ménagères. Toutefois, les modalités de cette facturation sont assez particulières.
Comment s'organise la facturation de la taxe sur les ordures ménagères ?
En règle générale, le montant de la TEOM est inclus dans les charges mensuelles. La manière de la facturer dépend du mode de paiement des charges retenu. Il faut ainsi distinguer :
La facturation de la TEOM en cas de provisions sur charges
Dans ce cas, le montant de la TEOM est inclus dans les provisions mensuelles. Le propriétaire peut :
- Estimer le montant mensuel à intégrer dans les provisions sur charges ;
- Régulariser en fin d’année lorsque la taxe réelle est connue (grâce à l’avis de taxe foncière).
Si les provisions ont été sous-estimées ou surestimées, le propriétaire ajuste le solde à payer ou à rembourser lors de la régularisation annuelle.
en cours, le propriétaire peut ajouter 10 € de provisions mensuelles pour la TEOM.
À la régularisation annuelle des charges :
- Si l’avis de taxe foncière indique une TEOM de 120 € : le montant estimé était juste, aucune régularisation n’est nécessaire ;
- Si la TEOM réelle est de 135 € : les provisions versées (10 € × 12 mois = 120 €) sont insuffisantes. Le propriétaire est en droit de réclamer 15€ de TEOM au locataire ;
- Si la TEOM réelle est de 105 € : les provisions ont été surestimées. Le propriétaire doit alors rembourser 15 € au locataire.
La facturation en cas de forfait de charges
Si le bail de location est établi avec un forfait de charges, c’est plus restrictif. Le montant est fixe et aucune régularisation n’est possible, sauf clause contraire.
Si le bail mentionne un forfait, la TEOM est réputée incluse dans ce montant. Il est donc impossible la facturer en plus. Le propriétaire doit anticiper son coût pour le calcul du forfait au moment de la rédaction du bail.
Le propriétaire prévoit un forfait de charges de 60€ avec 10€ finançant la taxe sur les ordures ménagères. Il anticipe donc que la TEOM s'élèvera à 120€.
Après la réception de l’avis de taxe foncière :
- Si la taxe réelle s’élève à 120 € ou moins : il n’y aura aucune conséquence. Le montant prévu dans le forfait est suffisant, et aucune régularisation n’est due, même si la TEOM est inférieure (ex. 100 €). Le locataire ne peut pas réclamer de remboursement ;
- Si la taxe réelle est supérieure à 120 € (ex. 135 €) : le propriétaire doit supporter l’excédent. Le forfait étant non révisable, il ne peut pas demander au locataire de régler la différence, sauf clause expresse dans le bail prévoyant une révision du forfait en cas d’écart significatif.
Cas particulier de la facturation à l’année de la TEOM
Certains propriétaires préfèrent facturer la TEOM séparément, une fois par an, lorsqu’ils reçoivent leur avis de taxe foncière. C’est possible, à condition que le bail soit rédigé en charges réelles (provisions) et que le montant corresponde strictement à la part récupérable.
Comment justifier le montant facturé au locataire ?
Le bailleur doit justifier la TEOM réclamée, que ce soit dans le cadre d’une régularisation annuelle ou d’une facturation ponctuelle. À cette occasion, il doit fournir un extrait de l'avis de taxe foncière présentant le montant de la taxe sur les ordures ménagères.
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- Le propriétaire doit-il facturer la TEOM ?
- Comment s'organise la facturation de la TEOM ?
- Comment justifier la TEOM facturée au locataire ?
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