SOMMAIRE
- Dans quels cas le propriétaire peut-il réclamer la TEOM ?
- Quel est le délai pour réclamer la TEOM ?
- Comment réclamer la TEOM au locataire ?
- Que faire si le locataire refuse de payer ?
Ce qu'il faut retenir
La TEOM est une taxe locale que les propriétaires paient mais peuvent récupérer auprès de leurs locataires.
Les propriétaires doivent informer les locataires du montant de la taxe et peuvent l'inclure dans les charges locatives.
En cas de départ du locataire, le propriétaire peut demander le remboursement au prorata de la TEOM.
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La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure parmi les charges récupérables. La loi autorise le bailleur à récupérer le montant de la taxe au locataire. Mais, quand et surtout comment réclamer la TEOM ? Quel est le délai pour demander la somme versée à titre de taxe sur les ordures ménagères ?
Dans quels cas le propriétaire peut-il réclamer la TEOM au locataire ?
La TEOM est un impôt local perçu par la commune pour financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. En principe, le propriétaire s'acquitte de la taxe pour ensuite réclamer un remboursement au locataire.
Dans la pratique, la TEOM est généralement intégrée :
- Soit dans le forfait des charges ;
- Soit dans les provisions sur charges.
Dans ces deux configurations, le locataire participe au financement de la TEOM tout au long de l’année. Toutefois, ce mécanisme repose sur une estimation. Le propriétaire anticipe un montant qui sera corrigé une fois l’avis de taxe foncière reçu, car le montant de la taxe sur les ordures ménagères figure sur cet avis.
Dans la majorité des cas, le propriétaire réclame la TEOM au locataire à la régularisation annuelle des charges. Il peut en effet demander un complément lorsque les provisions versées au long de l'année sont insuffisantes.
Le propriétaire intègre 15€ aux provisions sur charges afin de collecter 180€ de TEOM à la fin de l'année. Il reçoit son avis de taxe foncière et celui-ci indique que la TEOM s'élève à 220€.
À la régularisation des charges, le bailleur doit réclamer les 40€ manquants pour compléter la taxe sur les ordures ménagères.
En forfait de charges, il n'y a pas de régularisation annuelle. Dans la même situation décrite dans l'exemple ci-dessus, le propriétaire ne peut pas réclamer les 40€ manquants sauf si une clause du bail autorise cette pratique.
Hormis cette situation courante, le propriétaire peut réclamer le TEOM si :
- Le locataire quitte le logement avant la réception de l'avis de taxe foncière : le propriétaire ne prend connaissance du montant de la TEOM qu'après le départ du locataire. Si les provisions sont insuffisantes, il peut tout de même réclamer la somme manquante à son ancien locataire ;
- La TEOM n'a pas été intégrée aux charges mensuelles : le propriétaire doit demander un remboursement de la TEOM après avoir reçu son avis de taxe foncière. Une clause prévue à cet effet doit être présente sur le bail ;
- Le propriétaire s'est trompé dans ses calculs l'année précédente : il a sous-estimé le montant de la TEOM lors de la régularisation des charges. Une fois l’erreur constatée, le bailleur peut adresser une demande de régularisation complémentaire au locataire, même plusieurs mois après la fin de l’année de référence. Il faut toutefois fournir des justificatifs.
Quel est le délai pour réclamer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au locataire ?
Le propriétaire dispose de trois ans pour réclamer au locataire le remboursement de la TEOM, conformément au droit commun des créances locatives. Passé ce délai, le locataire n'est plus tenu de rembourser la somme concernée.
Il est donc recommandé au bailleur d’agir rapidement, notamment dans les cas où le locataire a déjà quitté les lieux, pour éviter les difficultés de recouvrement.
Comment réclamer la TEOM au locataire ?
Tout dépend des circonstances :
- Si le propriétaire réclame la TEOM dans le cadre de la régularisation des charges, il doit faire parvenir le décompte des charges (eau, électricité, gaz, TEOM etc). Celui-ci détaille les montants manquants à régler par le locataire. Le bailleur doit joindre des justificatifs à ce décompte ;
- Si le propriétaire réclame la TEOM en dehors de la régularisation des charges, il faut faire parvenir une demande de remboursement de TEOM accompagnée d'un justificatif.
Que faire si le locataire refuse de payer ?
Un refus de paiement peut survenir, mais plusieurs recours sont à la disposition du bailleur.
1. La relance amiable
Toujours privilégier une première relance écrite et cordiale, accompagnée du décompte de charges et de l’avis de taxe foncière. Cette relance doit rappeler que la TEOM fait partie des charges récupérables définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987.
2. La mise en demeure
Si aucune réponse n’est obtenue, l’envoi d’une mise en demeure en recommandé avec AR s’impose. Ce courrier doit :
- Reprendre le détail des sommes dues ;
- Mentionner le fondement juridique (charges récupérables) ;
- Fixer un délai de paiement (souvent 8 à 15 jours).
3. La procédure judiciaire
En dernier recours, le bailleur peut saisir la juridiction de proximité (pour une créance inférieure à 10 000 €) ou le tribunal judiciaire. Il devra alors apporter toutes les preuves :
- Le bail de location ;
- Les appels de charges et régularisations ;
- L’avis de taxe foncière ;
- Les relances écrites.
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- Quel est le délai pour réclamer la TEOM ?
- Comment réclamer la TEOM au locataire ?
- Que faire si le locataire refuse de payer ?
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