Quand réclamer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au locataire ?

La TEOM est un impôt local perçu par la commune pour financer la collecte et le traitement des déchets ménagers. En principe, le propriétaire s'acquitte de la taxe pour ensuite réclamer un remboursement au locataire. 

Dans la pratique, la TEOM est généralement intégrée :

• Soit dans le forfait des charges ;
• Soit dans les provisions sur charges.

Dans ces deux configurations, le locataire participe au financement de la TEOM tout au long de l’année. Toutefois, ce mécanisme repose sur une estimation. Le propriétaire anticipe un montant qui sera corrigé une fois l’avis de taxe foncière reçu, car le montant de la taxe sur les ordures ménagères figure sur cet avis.

Dans la majorité des cas, le propriétaire réclame la TEOM au locataire à la régularisation annuelle des charges. Il peut en effet demander un complément lorsque les provisions versées au long de l'année sont insuffisantes.

Hormis cette situation courante, le propriétaire peut réclamer le TEOM si : 

• Le locataire quitte le logement avant la réception de l'avis de taxe foncière : le propriétaire ne prend connaissance du montant de la TEOM qu'après le départ du locataire. Si les provisions sont insuffisantes, il peut tout de même réclamer la somme manquante à son ancien locataire ;
• La TEOM n'a pas été intégrée aux charges mensuelles : le propriétaire doit demander un remboursement de la TEOM après avoir reçu son avis de taxe foncière. Une clause prévue à cet effet doit être présente sur le bail ;
• Le propriétaire s'est trompé dans ses calculs l'année précédente : il a sous-estimé le montant de la TEOM lors de la régularisation des charges. Une fois l’erreur constatée, le bailleur peut adresser une demande de régularisation complémentaire au locataire, même plusieurs mois après la fin de l’année de référence. Il faut toutefois fournir des justificatifs.

Le propriétaire dispose de trois ans pour réclamer au locataire le remboursement de la TEOM, conformément au droit commun des créances locatives. Passé ce délai, le locataire n'est plus tenu de rembourser la somme concernée. 

Il est donc recommandé au bailleur d’agir rapidement, notamment dans les cas où le locataire a déjà quitté les lieux, pour éviter les difficultés de recouvrement.

Tout dépend des circonstances : 

• Si le propriétaire réclame la TEOM dans le cadre de la régularisation des charges, il doit faire parvenir le décompte des charges (eau, électricité, gaz, TEOM etc). Celui-ci détaille les montants manquants à régler par le locataire. Le bailleur doit joindre des justificatifs à ce décompte ;
• Si le propriétaire réclame la TEOM en dehors de la régularisation des charges, il faut faire parvenir une demande de remboursement de TEOM accompagnée d'un justificatif. 

Un refus de paiement peut survenir, mais plusieurs recours sont à la disposition du bailleur.

1. La relance amiable

Toujours privilégier une première relance écrite et cordiale, accompagnée du décompte de charges et de l’avis de taxe foncière. Cette relance doit rappeler que la TEOM fait partie des charges récupérables définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

2. La mise en demeure

Si aucune réponse n’est obtenue, l’envoi d’une mise en demeure en recommandé avec AR s’impose. Ce courrier doit :

• Reprendre le détail des sommes dues ;
• Mentionner le fondement juridique (charges récupérables) ;
• Fixer un délai de paiement (souvent 8 à 15 jours).

3. La procédure judiciaire

En dernier recours, le bailleur peut saisir la juridiction de proximité (pour une créance inférieure à 10 000 €) ou le tribunal judiciaire. Il devra alors apporter toutes les preuves :

• Le bail de location ;
• Les appels de charges et régularisations ;
• L’avis de taxe foncière ;
• Les relances écrites.