Qui est redevable de la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) entre le locataire et le propriétaire ?

Le paiement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères implique à la fois le propriétaire et son locataire.

Le propriétaire doit payer la TEOM auprès de l'administration fiscale

En tant que propriétaire du bien, le bailleur est l'interlocuteur privilégié de l'administration fiscale. À ce titre, c'est lui qui reçoit l'avis de taxe foncière incluant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Ainsi, il incombe au propriétaire de régler la TEOM en même temps que la taxe foncière auprès du centre des finances publiques.

Le locataire est tenu de rembourser le propriétaire du montant de la TEOM

Selon le décret n°87-713 du 26 août 1987, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable sur le locataire. Cela signifie que le propriétaire bailleur peut se faire rembourser du montant de cette taxe auprès de son locataire.

Le bailleur est en droit de récupérer la TEOM auprès du locataire, mais uniquement la part correspondant au service d’enlèvement des ordures ménagères, et non les éventuelles taxes additionnelles qui peuvent apparaître sur l’avis de taxe foncière (taxe de gestion des déchets…).

Le remboursement de la TEOM par le locataire s'effectue par le biais des charges locatives :

• Soit à l'aide des provisions sur charges avec régularisation annuelle ; 
• Soit à l'aide d'un forfait de charges. 

Récupération de la TEOM en cas de provisions sur charges

Dans le cas d’un bail avec provisions pour charges, le bailleur demande chaque mois une somme au locataire, puis procède à une régularisation annuelle sur la base des dépenses réelles.

Le montant de la TEOM apparaissant sur l'avis de taxe foncière doit être mensualisé et intégré au montant de la provision pour charges. La régularisation annuelle permettra de rembourser le trop perçu ou de demander un complément au locataire.

La TEOM peut alors être intégrée dans les charges récupérables si le bailleur :

• Détient une copie de l’avis de taxe foncière mentionnant la TEOM ;
• Procède à une régularisation claire et transparente, en communiquant les justificatifs ;
• Ne facture que la part TEOM, à l’exclusion des frais de gestion ou autres taxes non récupérables.

Si le logement est vacant une partie de l’année, seule la période d’occupation du locataire peut justifier une récupération partielle au prorata temporis.

Récupération de la TEOM en cas de forfait des charges

Avec un forfait de charges (souvent utilisé en location meublée ou bail mobilité), aucune régularisation n’est possible, sauf clause contraire. Cela signifie que le bailleur ne peut pas réclamer un complément pour la TEOM, même si le montant réel dépasse largement le forfait.

Pour facturer la TEOM au locataire, le bailleur doit respecter les conditions suivantes :

• Mention dans le bail : la TEOM doit figurer dans la liste des charges récupérables ;
• Justificatif obligatoire : le bailleur doit être en mesure de présenter l’avis de taxe foncière comportant le détail de la TEOM ;
• Transparence : les montants réclamés doivent correspondre à la réalité et ne pas inclure d’éléments non récupérables.
• Respect des délais : la régularisation doit intervenir dans un délai de 3 ans maximum (délai de prescription de droit commun).

Un locataire peut contester la TEOM s’il estime qu’elle n’a pas été calculée correctement ou si des éléments non récupérables ont été ajoutés. Les motifs de contestation les plus fréquents sont :

• La présence de frais de gestion ou de taxes annexes non récupérables ;
• L’absence de justificatif clair et daté ;
• Une mauvaise répartition entre plusieurs logements (par exemple, dans un immeuble ou une copropriété).

En cas de litige, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou, à défaut d’accord, le tribunal judiciaire.