Paiement de la taxe d'ordures ménagères (TEOM), par le locataire ou le propriétaire ?

La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) est une taxe qui permet aux communes de financer la collecte des déchets ménagers sur leur territoire. Plus précisément, elle sert à prendre en charge le ramassage, le transport et le traitement des ordures ménagères. 

Les communes et leurs groupements (syndicat, EPCI) peuvent mettre en place deux dispositifs :

• La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ;
• La redevance d'enlèvement des ordures ménagères (REOM).

Si vous souhaitez connaître le dispositif qui est mis en place dans votre commune, vous pouvez consulter sur le site internet de la mairie ou vous rendre directement à la mairie.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est due pour toutes les propriétés redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Si vous êtes propriétaire de biens immobiliers, elle est d'ailleurs mentionnée dans l'avis de taxe foncière que vous recevez chaque année. Ainsi, pour le fisc, ce sont donc les propriétaires qui sont soumis à la TEOM.

Ainsi, si vous êtes propriétaire et que vous occupez temporairement votre logement, c'est-à-dire pour des courtes périodes, vous devez payer la TEOM.

Cependant, en tant que propriétaire bailleur, la loi vous permet d’obtenir le remboursement de la TEOM par le locataire. Cette dernière est incluse dans les charges locatives récupérables. Mais comment facturer les ordures ménagères aux locataires ?

Attention : Vous pouvez demander uniquement le remboursement de la taxe. Les frais de « rôle » ou frais de gestion pour l’établissement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne sont pas récupérables sur le locataire.

A noter également, qu'en cas de démembrement de propriété, la taxe est due à l'usufruitier, qui peut jouir du bien comme bon lui semble (l’habiter ou le mettre en location), de payer la TEOM impôt. Le nu-propriétaire n’est donc pas soumis à cette taxe.

Comment facturer le paiement des ordures ménagères au locataire ?

Le paiement de la TEOM n’est pas directement effectué par le locataire. La taxe est intégrée dans les charges locatives du loyer que le locataire paie chaque mois. Chaque année, lors de la régularisation des charges sur le loyer, le propriétaire peut effectuer un ajustement et récupérer ou rembourser la différence en fonction du montant de la TEOM. 

Exemple :  vous demandez 10 € chaque mois pour la TEOM. En novembre, vous recevez 600 € de taxe foncière dont 140 € de taxe sur les ordures ménagères. Votre locataire a déjà payé 110 € en 11 mois, vous pouvez lui réclamer les 30 € manquants.

Départ du locataire : calcul du paiement des ordures ménagères au prorata 

Si le départ du locataire a lieu au cours de l’année, le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères doit être calculé au prorata temporis du temps d’occupation du logement sur un an.

La TEOM se paye chaque année au cours du dernier trimestre en même temps que la taxe foncière. Le montant à payer est indiqué sur l'avis d'imposition. Vous pouvez aussi le consulter dans votre Espace particulier sur www.impots.gouv.fr. Le paiement doit se faire généralement avant le 15 octobre.

La TEOM se calcule sur les propriétés bâties, donc sur la même base que la taxe foncière. Elle s'obtient en multipliant la moitié de la valeur locative cadastrale de la propriété par un taux librement fixé par la commune ou son groupement. A cela s'ajoutent des frais liés à la gestion de la fiscalité locale. Par ailleurs, la composition du foyer, l'occupation du logement ou la quantité de déchets produite ne sont pas pris en compte dans le calcul de la TEOM.

Elles peuvent également ajouter à la part fixe de la TEOM, une part incitative. Son montant va dépendre de la quantité de déchets enlevés (volume et poids) mais elle peut être calculée aussi en fonction de la nature des déchets. 

Les cas d'exonération de la TEOM concernent les habitations ou bâtis non desservis par le dispositif de collecte des ordures ménagères, et les logements exonérés de taxe foncière permanente, qui sont généralement des propriétés de l'Etat ou des collectivités.

Si vous envisagez de louer votre bien à la location et qu'il est inoccupé, vous pouvez demander une réduction de la TEOM. Pour que la réduction soit validée, l'inoccupation doit respecter trois conditions :

• Elle doit être indépendante de votre volonté ;
• Durer au moins 3 mois ;
• Concerner la totalité du bâtiment ou une partie pouvant être louée séparément.

Dans le cas où vous répondez à ces critères, vous pouvez demander cette réduction en envoyant une réclamation aux services des impôts. Celle-ci doit être accompagnée des justificatifs nécessaires. 

Délai de réclamation de la TEOM : vous avez jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle où le logement a été inoccupé pour faire votre réclamation.

Il existe deux autres situations où il est possible de demander une exonération de la TEOM. Vous pouvez éliminer vos déchets. Par contre, vous devez prouver à l’état que vous éliminez 100 % de vos déchets. Votre maison est trop éloignée du point de collecte le plus proche. 

Avec la hausse des coûts de l’énergie, en raison notamment de la guerre en Ukraine, les collectivités augmentent chaque année la TEOM. Selon une étude du cabinet FSL, spécialiste des finances locales, sur les 192 villes de plus de 40 000 habitants que compte la France, les taux de TEOM progressent, en moyenne, de 2,2 % en 2023 par rapport à l’année précédente. Il faut compter en moyenne 150 euros par an de TEOM.

Mais il existe de fortes disparités entre les villes. Selon une enquête du magazine UFC-Que choisir certains montants sont parfois surfacturés. De ce fait, le magazine a mis en place une carte intéractive pour connaître le montant de la taxe d’ordures ménagères dans votre commune.