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Guide complet des jardins privatifs en copropriété

copropriété jardin privatif

SOMMAIRE

  • Qu'est-ce qu'un jardin privatif ?
  • Le locataire profite-t-il automatiquement du jardin ?
  • Qui paye pour entretenir le jardin privatif ?
  • Quelles règles pour l'usage des jardins privatifs ?
  • Que faire en cas de litiges ?

Ce qu'il faut retenir

Les locataires profitent automatiquement du jardin privatif, sauf si le règlement de copropriété en restreint l'accès.

L'entretien du jardin est à la charge du copropriétaire qui profite du droit de jouissance.

Les usagers du jardin doivent se référer au règlement de copropriété pour connaître les règles particulières encadrant l'usage de cet espace.   

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Certaines copropriétés ont la chance de bénéficier de jardins. Ces derniers peuvent être considérés comme parties privatives ou parties communes selon leur désignation dans le règlement de copropriété. Cette distinction joue un rôle majeur dans les modalités d'usage de ces espaces, de leur entretien et des charges afférentes. Notre guide complet sur les jardins privatifs en copropriété.

Qu'est-ce qu'un jardin à usage privatif ?

Selon l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties privatives désignent les parties des bâtiments ou des parcelles réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire désigné. Cela implique que le propriétaire du lot concerné est le seul à bénéficier de sa jouissance. En d'autres termes, seul ce copropriétaire est autorisé à y accéder et y effectuer de légers aménagements ou petites installations comme le mobilier de jardin.

Le jardin peut faire partie des parties communes à " jouissance exclusive "

Le jardin peut aussi figurer dans les parties communes mais être à " jouissance exclusive ". Dans cette éventualité, l'espace appartient à un ou plusieurs copropriétaire(s). Cette situation particulière change les modalités d'entretien et de réalisation des travaux.

Le locataire profite-t-il automatiquement du jardin ?

Lorsqu'un copropriétaire possède un jardin à jouissance privative et qu'il loue son bien, le locataire en bénéficie automatiquement, sauf stipulation contraire dans le bail de location. En effet, la jouissance privative d'un espace (comme un jardin) est liée à l'usage du lot principal. Si le logement est loué, les dépendances sont généralement incluses dans le contrat de location.

Cependant, pour éviter tout malentendu ou litige, il est fortement recommandé de préciser dans le bail que le jardin fait partie des éléments mis à disposition du locataire.

Si le règlement de copropriété impose des restrictions particulières ou si une autorisation spéciale est requise pour l’utilisation de ce jardin, le copropriétaire devra en informer son locataire et veiller à ce que celui-ci respecte ces règles.

Qui paye les charges d'entretien des cours, terrasses et rez-de-jardin ?

La charge de l'entretien des rez-de-jardin, jardins en toit et des cours dépend de leurs modalités d'usage précisées dans le règlement de copropriété.

L'entretien des parties communes de l'immeuble

Lorsque le jardin est considéré comme des parties communes, l'entretien :

  • Est à la charge de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble ;
  • Peut être assurée par l'intermédiaire d'une personne comme un agent d'entretien, auquel cas le coût des travaux et des interventions est répercuté sur les charges ;
  • Peut, par exemple, être réalisé à tour de rôle par les propriétaires, s'ils parviennent à s'organiser.

L'entretien des parties à jouissance privative ou exclusive

Lorsque les jardins sont à usage privatif ou exclusif de certains copropriétaires, leur entretien est imputable à leurs propriétaires respectifs. Par manque de temps ou de compétences, ces derniers peuvent néanmoins choisir de faire appel à un professionnel. Dans ce cas, le coût d'intervention est à leur charge exclusive.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires peut prendre la décision d'imputer les frais d'intervention des professionnels sur les charges de l'immeuble. Pour cela, la décision doit être portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale afin d'apporter des modifications au règlement de copropriété. L'approbation de ce point nécessite un vote à l'unanimité des copropriétaires de l'immeuble, soit la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Les gros-œuvres restent habituellement à la charge de l'ensemble des copropriétaires 

Notons cependant que les travaux de gros œuvre portant sur l'étanchéité des rez-de-jardin et des toitures-terrasses sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires.

Quels sont les règles à connaître sur l'usage des jardins privatifs ?

Au même titre que le logement, les parties privatives extérieures peuvent être utilisées par leurs propriétaires dans la limite de leurs droits et devoirs. Voici les points essentiel à connaître :

Les barbecues 

L'assemblée des copropriétaires peut restreindre les barbecues même organisés dans les parties privatives. Dans ce cas de figure, le règlement de copropriété doit mentionner cette restriction au droit de propriété.

Bien que les barbecues soient généralement autorisés sur les toitures-terrasses en raison de leurs faibles nuisances sur les autres occupants, cela n'est pas le cas sur les balcons ou jardins privatifs. En effet, les fumées qui émanent du barbecue se propagent chez les voisins pouvant générer des troubles de voisinage. C'est pour cette raison que ce type de restriction est souvent souhaité par les copropriétaires dès la mise en copropriété de l'immeuble.

Les bains de soleils 

La jouissance privative d'un jardin ne permet pas tout. Même si s'adonner aux bains de soleil est tentant, il ne faut pas oublier que la terrasse ou le jardin est potentiellement à la vue de tout le monde. C'est pourquoi il faut veiller à ne pas s'exhiber inutilement. L'exhibition est en effet passible de lourdes sanctions pour le copropriétaire concerné, pouvant atteindre jusqu'à :

  • Un an de prison ;
  • 15 000 euros d'amende.

Les nuisances sonores

En plus des cas particuliers précédents, le bruit est l'une des sources de conflit les plus fréquentes en copropriété. Au même titre que dans son logement, le propriétaire d'un jardin doit veiller à ne pas générer de troubles de voisinage. Celles qui concernent le bruit sont caractérisées par leur intensité, leur répétition et leur durée dans le temps.

Les travaux

En copropriété, certains travaux relatifs aux jardins sont à faire valider en assemblée générale, en amont de leur réalisation. Si certains aménagements ne nécessitent pas d'autorisations, ce n'est pas une généralité. En effet, les copropriétaires peuvent installer des jardinières, mobilier de jardin et bac à sable sans avoir à en référer auprès de l'assemblée générale.

En revanche, les travaux plus importants comme la construction d'un abri de jardin ou d'une véranda démontable nécessitent :

  • L'accord des autres copropriétaires réunis en AG ;
  • Une autorisation d'urbanisme lorsque cet aménagement dispose d'une surface de plancher égale ou supérieure à 20 m2.
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Que faire en cas de litiges sur l'utilisation d'un jardin privatif ?

En premier lieu, il convient de solliciter directement le syndic de copropriété ou par le biais d'un membre du conseil syndical. C'est en effet le syndic qui pourra adresser un rappel des règles d'utilisation des jardins au copropriétaire concerné, en se basant sur le règlement de copropriété.

Ainsi, le syndic pourra mettre en demeure l'utilisateur du jardin à se conformer aux règles relatives à la destination de l'immeuble. En cas d'échec, le syndic devra demander l'autorisation au syndicat des copropriétaires afin de mener une action en justice contre le copropriétaire défaillant.

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