Comment reconnaître une fausse quittance de loyer et quels sont les risques associés ?

Un candidat locataire présente de fausses quittances de loyer pour améliorer son dossier de location. Cette tromperie a pour but de :

• Masquer des impayés : un locataire qui n’a pas réglé ses précédents loyers peut produire de fausses quittances pour prouver une régularité fictive ;
• Prouver une occupation fictive : certains candidats en situation précaire peuvent fournir de faux documents pour justifier d’un logement ;
• Simuler une ancienneté : afin de paraître stable, un candidat peut modifier les dates pour faire croire qu’il est resté longtemps dans un logement précédent ;
• Empêcher le propriétaire de contacter l'ancien bailleur : le locataire peut aussi changer les coordonnées du bailleur figurant sur la quittance afin de dissimuler des troubles locatifs (dégradations, expulsion, dégradations volontaires…).

Tout propriétaire doit vérifier l’authenticité des pièces fournies par un candidat à la location. Si le contrôle des pièces d’identité ou des bulletins de salaires est encadré par des procédures précises, celui de la quittance de loyer est plus complexe.

Face à une suspicion concernant l’authenticité de la quittance de loyer, le bailleur peut :

• Vérifier la présence de toutes les mentions obligatoires : nom, adresse du propriétaire, adresse du bien en location ;
• Contrôler les coordonnées : montant du loyer, période concernée ;
• Comparer le document avec d’autres justificatifs ;
• Demander au locataire de fournir les originaux des documents pour les comparer aux copies ;
• Contacter les anciens bailleurs pour vérifier les informations.

Le bailleur est en présence d'une fausse quittance de loyer s'il constate :

• Des anomalies de mise en forme : mise en page désordonnée, police inhabituelle, formats variables entre plusieurs quittances ;
• L'absence des coordonnées du bailleur ;
• Un loyer incohérent avec le marché locatif ou avec le bail de location ;
• L'absence de signature (ou tampon si le bien est géré par une agence) ;
• Des dates incohérentes. 

Risques pour le propriétaire

Un bail implique, comme tout contrat, un niveau de confiance entre le bailleur et le locataire. Une fausse quittance de loyer compromet la relation locative dès le départ. La falsification de la quittance de loyer présage des impayés de loyers. Mieux vaut donc éviter d'accorder le bail de location.

Risques pour le locataire

Le locataire qui produit une fausse quittance de loyer commet un faux en écriture selon la loi en vigueur. Considéré comme un délit pénal de « faux et usage de faux », ce fait est passible de 45 000€ d’amende et de trois ans d’emprisonnement selon l’article 441-1 du Code pénal.

Outre un refus de location, le contrevenant s’expose à des sanctions supplémentaires, comme le paiement de dommages et intérêts au propriétaire.

La présentation d’un faux dossier ne conduit pas nécessairement à des impayés. Cependant, des quittances de loyer falsifiées peuvent soulever des doutes sérieux sur la solvabilité du locataire.

Il est alors légitime pour le bailleur de s’interroger sur :

• La situation financière à court ou moyen terme du locataire ;
• Son état d’esprit, ou sa mauvaise foi ;
• Son intention réelle d’honorer les paiements du loyer.

Si le bail est en cours de validité et que le locataire paie ses loyers de manière régulière, il est possible d’entamer une procédure pour présentation de faux documents.

Lors d’une procédure d’expulsion contre le locataire, le propriétaire ne peut pas invoquer la falsification des quittances de loyer pour accélérer la procédure de résiliation du bail. Il peut toutefois déposer une plainte parallèle pour faux et usage de faux.