Comment reconnaître une fausse quittance de loyer et quels sont les risques associés ?

Définition d’une quittance de loyer 

La quittance de loyer est un document écrit établi entre le bailleur et le locataire reconnaissant que le loyer a été payé au titre d’un mois donné (par exemple : quittance de loyer du mois de février 2023). 

Le propriétaire doit remettre au locataire qui la lui demande une quittance de loyer si ce dernier a payé son loyer. En cas de loyers impayés, le locataire n’aura pas de quittance de loyer. 

La quittance de loyer fait partie des documents demandés aux candidats à la location d’un bien par le propriétaire, ou les agences immobilières. Cette pièce justificative s’ajoute donc à la pièce d'identité, au bulletin de salaire, à l’avis d’imposition, etc. 

Certains locataires fournissent de fausses quittances de loyers à des propriétaires ou des agences immobilières pour rassurer le bailleur et obtenir un logement. 

Comment faire une quittance de loyer ?

La quittance de loyer est un document établi selon un format libre. Elle doit cependant comprendre les indications suivantes : 

• Nom, prénom et adresse du propriétaire (ou du mandataire/agence immobilière) ; 
• Nom, prénom et adresse postale du locataire ; 
• Adresse du logement ; 
• Date et lieu ; 
• Formule d’attestation du propriétaire déclarant avoir reçu le paiement des loyers et charges et donnant quittance au locataire ; 
• Détail du loyer et des charges ; 
• Date du paiement. 

Il n’est donc pas possible de délivrer une quittance pour un montant global.

Bien que non imposée par la loi, la signature de la quittance de loyer est recommandée. 

Attention à ne pas confondre quittance de loyer et reçu de loyer. Le reçu de loyer ne contient pas le détail des sommes acquittées, il intervient en cas de paiement partiel du loyer par le locataire.

Modèle de quittance de loyer 

Comment remplir sa quittance de loyer ? Utilisez le modèle de quittance de loyer proposé par BailFacile, conforme aux dernières règlementations :

En tant que propriétaire, vous devez contrôler l’authenticité des pièces fournies par un candidat à la location. Si ce procédé suit certaines procédures pour les pièces d’identité ou les bulletins de salaires, il est plus ardu concernant les quittances de loyer.

En effet, ces documents sont établis dans un format libre qui rend leur authentification difficile.

Commencez par comparer la quittance au modèle ci-dessus et par vérifier que toutes les mentions obligatoires y figurent. Vérifiez ensuite le nom et l’adresse du propriétaire, ainsi que le lieu de la location. 

Vous pouvez téléphoner aux anciens propriétaires pour vous assurer de leur existence et vérifier si la location s’est bien passée. 

Enfin, vérifiez l’authenticité de tous les autres documents figurant dans le dossier de location pour vous assurer que vous n’êtes pas en présence d’un faux dossier de location : pièce d’identité, bulletin de salaire, avis d’imposition, etc. (Comment identifier un faux dossier de location ?) 

Risques pour le nouveau propriétaire 

Si vous validez le dossier d’un locataire ayant produit une fausse quittance de loyer, il existe un risque accru de loyers impayés, voire de dégradation du logement. 

Un bail implique, comme tout contrat, un certain degré de confiance. En cas de fausse quittance, le locataire ayant pu mentir sur le déroulement d’un précédent bail. La location ne part pas sur des bases saines et risque de se dérouler dans de mauvaises conditions. 

Un propriétaire constatant qu’une fausse quittance de loyer a été fournie par le locataire peut demander l'annulation du contrat de location. 

Risques pour le locataire  

Le locataire produisant une fausse quittance de loyer commet un faux en écriture. Ce fait est considéré comme un délit pénal de “faux et usage de faux” passible de 45 000€ d’amende et d’une peine d’emprisonnement de 3 ans. 

Le contrevenant risque des sanctions supplémentaires comme le paiement de dommages et intérêts au propriétaire.  

Propriétaires, pensez à vérifier l’authenticité des pièces fournies et l’absence de fausse quittance de loyer dans le dossier de location. Vous limitez le risque de loyers impayés et la relation avec votre locataire part sur des bases saines. 

Un faux dossier n'implique pas forcément des loyers impayés. Toutefois, si le potentiel locataire vous a remis de fausses quittances de loyer, cela ne présage rien de bon quant à sa solvabilité.

Par conséquent, il est légitime de vous interroger sur :

• Sa situation financière à court ou moyen terme ;
• Son état d'esprit, sa mauvaise foi et son projet d'honorer ou non les paiements du loyer.

Lorsque vous vous apercevez de la supercherie, examinez la situation objectivement :

Si votre logement est géré par une agence qui a manqué de vigilance : vous pouvez engager une procédure en responsabilité contre celle-ci. Toutefois, rien ne vous garantit une issue favorable. Si la falsification de la quittance de loyer ou de tout autre document était quasiment indétectable, il est probable que l'agence ne soit pas inquiétée.

Si le bail est en cours de validité, et que le locataire paie ses loyers de manière régulière : il vous est possible d'entamer une procédure pour présentation de faux documents. Cependant, la procédure est longue et coûteuse. Vous devrez par ailleurs chercher un nouveau locataire sans savoir s'il honorera le paiement de ses loyers.

Si vous avez déjà entamé une procédure d'expulsion contre votre locataire : vous ne pouvez pas invoquer la falsification des quittances de loyer pour accélérer la procédure de résiliation du bail.
Vous pouvez toutefois déposer une plainte simultanément pour faux et usage de faux.

Si vous constatez que les quittances de loyer remises par le futur locataire sont fausses ou falsifiées, il est possible que d'autres pièces du dossier de location soient également de faux documents.

Demandez toujours des originaux pour les comparer avec les copies remises par le locataire.

Prenez soin de vérifier notamment les éléments suivants :

L'identité du locataire

Soyez attentif aux documents d'identité fournis par le locataire. Le nom et la photo doivent correspondre à la personne qui veut louer votre logement.

Les fiches de paie

Vérifiez les informations suivantes :

Le numéro de sécurité sociale du salarié figurant sur le bulletin de salaire doit correspondre aux renseignements fournis par le candidat (sexe, âge, lieu de naissance, etc.) :

• 1er chiffre : le sexe (1 pour les hommes, 2 pour les femmes) ;
• 2e et 3e chiffres : année de naissance ;
• 4e et 5e chiffres : mois de naissance ;
• 6e et 7e chiffres : département de  naissance ;
• 8-9-10e chiffres : code officiel de la commune de naissance ;
• 11 à 13e chiffres : numéro d'ordre (il sert à distinguer 2 individus nés au même endroit, le même jour) ;
• Le code clé : les ressortissants étrangers ont un code clé de 99.

L'adresse du locataire doit être la même que celle de la pièce d'identité.

Le montant des charges salariales doit être cohérent sachant qu'elles s'élèvent à 23 % du salaire brut. 

Munissez-vous d'une calculatrice, et assurez-vous que les montants sont exacts. Vérifiez par exemple que :

• Le salaire net indiqué sur la fiche de paie correspond au salaire brut - les cotisations sociales.
• Le revenu net mensuel = 75 % du salaire brut (en moyenne) ;
• Le revenu net mensuel x 12 = revenu imposable figurant sur l'avis d'imposition (sauf en cas de 13e mois) ;
• Le montant retenu = montant de base x taux.

La fiche de paie mentionne la date d'entrée du salarié dans l'entreprise. Elle doit être identique à celle figurant sur le contrat de travail.

L'avis d'imposition du locataire

Les services fiscaux proposent un service gratuit SECAVIS pour la vérification des informations fiscales.

Une fois connecté, vous devez saisir le numéro fiscal et la référence figurant sur l'avis d'imposition du locataire.

Vérifiez également que l'adresse inscrite sur l'avis d'imposition est identique à celle de la carte d'identité.

Comme nous l'avons vu précédemment, rien ne vous protège complètement des faux documents. Les faussaires sont en effet de plus en plus ingénieux et performants.

Par conséquent, il peut être judicieux de souscrire une assurance loyers impayés pour vous protéger d'éventuels manquements de votre locataire faussaire ou non.

Les organismes se chargent de vérifier le dossier du locataire. Ce service est payant, mais en cas de défaillance, vous êtes couvert par l'assurance.