Comment identifier un faux dossier de location ?

Tous les documents constituant le dossier de location peuvent être falsifiés par le locataire. Néanmoins, les cas de falsifications concernent souvent dans l'ordre : 

• Les fiches de paie : modifications du salaire net, du poste ou du nom de l'entreprise ;
• L’avis d’imposition : année modifiée, revenus gonflés ou pages intégralement reconstituées ;
• Le contrat de travail : CDI fictif ou employeur inventé ;
• Les justificatifs de domicile : quittances de loyer fabriquées, factures d’énergie détournées ; 
• La pièce d'identité. 

Les falsifications sont souvent grossières. Quelques vérifications simples permettent de découvrir des faux documents, d'autant plus si elles touchent des pièces réputées infalsifiables.

Vérification de l'identité

Pour prouver son identité, le candidat locataire peut fournir : 

• Sa carte nationale d'identité ; 
• Son passeport ; 
• Son titre de séjour. 

Avant toute chose, il faut s'assurer que la photo de la personne sur le document fournie correspond bien au locataire candidat.

Pour reconnaitre une fausse carte d'identité nationale ou un faux passeport, il est conseillé de comparer la police d'écriture avec celle de sa propre carte d'identité nationale ou passeport. Notons que les pièces d'identité récentes intègrent des éléments de sécurité tels que le code 2D-Doc et la zone de lecture optique (MRZ). Il faut donc s'assurer que ceux-ci sont bien présents. 

Vérification des revenus

Pour évaluer la solvabilité du candidat locataire, deux documents principaux sont à examiner :

• Le bulletin de salaire ;
• L’avis d’imposition.

En ce qui concerne le bulletin de salaire, le propriétaire doit se pencher sur différents éléments à savoir : 

• Le revenu brut : le montant brut mensuel doit correspondre, en multipliant par 12, au revenu brut annuel mentionné dans le contrat de travail. Attention en cas de contrat signé il y a des années ou de rémunération sur 13 mois ;
• Le ratio net/brut : en règle générale, le salaire net équivaut à environ 75 % du brut. Un écart notable peut indiquer une falsification ;
• Le salaire net imposable : en multipliant le net mensuel par 12, on doit retrouver un montant proche du revenu imposable de l’avis d’imposition ;
• Le montant servant de base de calcul pour les charges sociales : certaines lignes doivent afficher une assiette identique au brut indiqué en haut de la fiche ;
• Le cumul de salaire : le bulletin de salaire présente souvent un cumul des salaires perçus sur l'année. Une erreur ici plus que suspecte ;
• La date de prise de poste du salarié : elle doit coïncider avec celle indiquée dans le contrat ou l’attestation employeur. Il ne faut pas hésiter à vérifier le solde de jours de congés. Un salarié présent depuis plusieurs années ne peut avoir zéro jour de congé ;
• Les mentions sensibles : « saisie sur salaire », « opposition » ou « entrée/sortie », ce sont des signes d’instabilité ou de contentieux financiers.

L'avis d'imposition figure parmi les documents réputés infalsifiables. Le propriétaire peut en vérifier l'authenticité sur impots.gouv.fr. En saisissant, le numéro fiscal ainsi que la référence de l'avis, le bailleur peut découvrir en un clic si le document est un faux ou non. Les informations fournies doivent également être recoupées avec celles fournies par le locataire. 

Certains profils (premier emploi, retour de l'étranger…) ne disposent pas d'avis d'imposition. L'incapacité de fournir ce document atteste leur situation. 

Vérification de l'emploi

La stabilité professionnelle du candidat est un indicateur essentiel de sa solvabilité. Pour la vérifier, le propriétaire doit examiner 2 principaux documents :

• Le contrat de travail ;
• L’attestation employeur.

Ces pièces permettent de confirmer l’existence d’un emploi actuel et d’évaluer sa pérennité. En complément, quelques recherches simples peuvent révéler des incohérences ou des tentatives de fraude.

Pour le contrat de travail, le propriétaire doit porter son attention sur :

• La présentation générale du document : un contrat de travail authentique est structuré, exempt de fautes d’orthographe majeures, et présente des mentions légales obligatoires (identité de l’employeur, SIRET, durée du contrat, rémunération…) ;
• La concordance des dates : la date d’embauche doit correspondre à celle figurant sur les fiches de paie ;
• La rémunération : le salaire brut mentionné doit être cohérent avec celui des bulletins de paie. Toute différence importante sans justification claire est suspecte :
• La signature : le document doit présenter une signature manuscrite ou électronique lisible, avec l'identité du signataire. Un contrat sans signature ou avec une signature générique est douteux.

L'attestation employeur est facultative mais utile. Elle confirme que la personne est bien employée par une entreprise donnée. Le propriétaire doit vérifier : 

• L'en-tête du document : l’attestation doit être imprimée sur un papier à en-tête officiel de l’entreprise, avec les coordonnées complètes et le numéro SIRET ;
• Les coordonnées de l’entreprise : on ne se fiera jamais aux numéros de téléphone ou adresses e-mail présents sur le document. Pour toute vérification, le propriétaire doit recourir à des sources externes. Il doit consulter un site web ou un annuaire pour dénicher les coordonnées de l'employeur ; 
• la signature et la fonction du signataire : Le nom, prénom, et poste du signataire doivent être clairement indiqués. Un document signé « La direction » est suspect.

Vérification du domicile

Pour prouver son adresse actuelle, le candidat peut fournir :

• Une facture de gaz, d’électricité, d’eau ou d’Internet ;
• Une quittance de loyer ;
• Une attestation d’hébergement accompagnée de la pièce d’identité de l’hébergeur.

Ces documents peuvent être falsifiés pour masquer une situation d’instabilité ou simuler un domicile fictif. Il est donc indispensable d’en vérifier l’authenticité.

Pour les factures (eau, électricité ou gaz), voici les éléments à examiner attentivement :

• Le numéro de contrat ou référence client : Ces numéros sont uniques. Le propriétaire doit s'assurer que ces identifiants sont au format prévu par le fournisseur ;
• La mise en page et le contenu : les fausses factures présentent souvent des erreurs grossières : mauvaise orthographe, marges décalées, police non uniforme, absence de mentions légales (TVA, date d’émission, période facturée…) ;
• L'adresse du logement : Il faut s'assurer que l'adresse et complète et cohérente. Une simple recherche sur Google Maps permet de confirmer si le logement existe bel et bien ;
• L'absence de mentions suspectes comme « duplicata » ou « simulation » : les documents téléchargés ou recréés en ligne peuvent porter ces mentions.

Pour les quittances de loyer, le propriétaire doit s'attarder sur :

• L'identité du bailleur :elle doit être clairement indiquée (nom, adresse) et cohérente avec le contrat de location si celui-ci est joint ;
• Le montant du loyer : le bailleur doit s'assurer qu'il est identique à celui indiqué sur d’autres pièces ;
• La présence des mentions légales : une quittance valide comporte au minimum la période concernée, le montant payé, la signature du bailleur, et la mention de la réception du paiement.

Enfin, l'attestation d'hébergement doit être accompagnée de :  

• Lettre manuscrite ou dactylographiée, signée, indiquant clairement que le candidat est hébergé à titre gratuit, avec l’adresse précise du logement ;
• Pièce d’identité de l’hébergeur : doit être lisible, valide, et cohérente avec l'identité de la personne mentionnée dans l’attestation ;
• Justificatif de domicile de l’hébergeur : même exigences que pour les factures classiques. on s'assurera que ce document est bien au nom de l’hébergeur et qu’il est à la même adresse.

Se fier uniquement à la présentation des documents

Des documents bien présentés, au format PDF propre et sans fautes visibles, ne garantissent en rien leur authenticité. De nombreux faussaires maîtrisent les outils de traitement de texte ou les générateurs de faux bulletins. Une apparence soignée à elle seule n'est pas un gage d'authenticité. 

Ne pas croiser les informations entre documents

Une vérification croisée peut épargner au bailleur des impayés de loyer par la suite. Certaines incohérences (adresse différente entre contrat de travail et fiche de paie, dates d’embauche discordantes…) apparaissent uniquement lorsqu’une lecture attentive du dossier dans son ensemble est effectuée.

Se limiter aux pièces obligatoires sans examiner leur contenu

Même lorsque le candidat fournit tous les documents requis, leur simple présence ne suffit pas. Une analyse du dossier est indispensable. Le bailleur doit cerner la situation professionnelle du locataire à travers les pièces qu'il fournit. Sans cela, des incidents de paiement surviendront. 

Oublier de vérifier l’existence juridique de l'entreprise mentionnée par le candidat

Qu’il s’agisse de l’employeur ou de la structure dans laquelle le candidat est dirigeant, l’existence légale de l’entreprise ne fait pas toujours l’objet d’une vérification. Pourtant, une simple recherche permet de savoir si la société est toujours active ou si elle est en liquidation.

Se sentir pressé d’accepter un dossier

Face à un bon profil apparent ou à un discours rassurant, certains bailleurs valident un dossier sans vérifier les documents. La pression de trouver un locataire rapidement peut inciter à bâcler l’analyse, en particulier dans les zones où la demande est forte. Toutefois, il est préférable d'examiner méticuleusement le dossier pour ne pas rechercher un nouveau locataire dans quelques mois. 

Refus du dossier à la sélection du candidat

La présence d’un faux document dans un dossier de location ne signifie pas nécessairement que le locataire deviendra mauvais payeur. Dans bien des cas, il s’agit d’un candidat en situation fragile, souhaitant augmenter ses chances d'obtenir un logement. Pour autant, la falsification reste un acte délibéré et constitue un motif légitime de refus du dossier.

Rupture de contrat possible en cours de bail

Lorsqu’un faux document est découvert après la signature du bail, une action en justice peut être engagée pour obtenir la résiliation du contrat de location. Cette démarche repose sur la jurisprudence, qui reconnaît le dol (tromperie volontaire) comme une cause valable de résiliation.

La procédure reste possible mais demeure fastidieuse, notamment lorsqu’aucun impayé n’est constaté. Néanmoins, plusieurs décisions de justice ont validé la résiliation pour cause de fausse déclaration, même en l’absence de manquement au paiement du loyer.

Gain de temps en cas de procédure d'expulsion

Si une procédure d’expulsion est déjà en cours (par exemple pour impayés), le fait de prouver qu’un ou plusieurs documents du dossier ont été falsifiés peut permettre d’accélérer le jugement. La falsification des documents renforce la gravité de la situation aux yeux du tribunal et peut justifier une expulsion plus rapide.

Responsabilité d'une agence immobilière mandatée

Lorsqu’un bailleur fait appel à une agence immobilière pour sélectionner un locataire, la responsabilité de celle-ci peut être engagée si une faute est avérée dans le processus de vérification. En revanche, la présence d’un document falsifié ne suffit pas en soi à établir cette responsabilité.

L’agence est tenue à une obligation de moyens, pas de résultat : elle doit effectuer des vérifications raisonnables et respecter les procédures usuelles de contrôle des pièces. En cas de contentieux, seul un manquement manifeste (absence totale de vérification, acceptation de documents incohérents…) pourrait conduire à une mise en cause juridique.