Comment identifier un faux dossier de location ?

Démarrons par un constat : le nombre de faux dossiers de location est de plus en plus important. Pourquoi ?

L’émergence des nouvelles technologies permet aujourd’hui de transformer aisément un document officiel, de falsifier une identité ou de transmettre de fausses fiches de paie pour un logement. Il suffit d’un bon logiciel photo et le CDD peut soudainement se transformer en CDI. Plus de 200 personnes demandent également chaque mois à Google "comment faire un faux dossier de location" ou "(où) acheter un faux dossier de location".

Heureusement, en étant un peu attentif aux documents présents dans votre dossier de location, vous réussirez sans problème à déceler le vrai du faux.

En tant que propriétaire bailleur vous avez tout à fait le droit (et même le devoir !) de demander certaines informations au candidat locataire notamment au sujet de son identité et de sa solvabilité comme une fiche de renseignements locataire.

Le décret n° 2015-1437 prévoit 5 types de pièces justificatives que le propriétaire peut demander à intégrer dans le dossier de location, à savoir :

1. Une pièce d’identité (passeport, carte d’identité, etc.),
2. Un justificatif de domicile (taxe foncière, facture d’électricité, d’eau, etc.),
3. Un justificatif attestant de la situation professionnelle du candidat (attestation employeur pour un logement, contrat de travail, etc.),
4. Un document indiquant les revenus du locataire (bulletin de paie, cotisations Urssaf, etc.),
5. Un avis d’imposition (découvrez comment procéder à une vérification de l'avis d'imposition).

Dans la continuité de cette liste, vous avez également la possibilité d'obtenir certains justificatifs de la part du garant. Pour vous assurer de sa solvabilité, vous pouvez ainsi lui réclamer :

• Un justificatif de ressources pour calculer sa capacité de loyer ;
• Un justificatif de domicile ;
• Un justificatif attestant de son identité.

Nous venons de le voir, les pièces justificatives demandées aux locataires et garant dans le cadre d’un contrat de location sont strictement encadrées par la loi. Cela signifie que si certaines informations sur l’identité et la solvabilité du locataire peuvent légalement être demandées, d’autres en revanche seront interdites dans un dossier de location. On pense notamment au relevé de compte bancaire, au dossier médical ou encore au contrat de mariage.

Pour savoir ce que vous êtes en droit de demander ou non à votre futur locataire, retrouvez la liste intégrale des documents interdits dans un dossier de location via l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les dossiers de location sont généralement très complets, si bien que contrôler systématiquement l’intégralité des documents peut s’avérer être une tâche fastidieuse. Comment réussir alors à s’assurer de la véracité de tous ces éléments ? Procédons en 2 temps.

Réalisez d'abord une lecture rapide de l’ensemble du dossier et faites confiance à votre instinct. Si vous avez un doute, rentrez dans le détail. Pour vous aider, nous vous conseillons de lire attentivement les lignes qui suivent. Elles contiennent la liste des éléments les plus falsifiés dans un dossier de location ainsi que le meilleur moyen de le vérifier.

L’identité du locataire

Avant toute chose, vous devez contrôler l’identité de votre futur locataire. Comment ? En vérifiant la date d’expiration de sa carte d’identité (ou son passeport).

Une autre astuce consiste à contrôler la police de caractères. Cette dernière a été développée uniquement pour les papiers d’identité rendant ainsi la pièce d’identité infalsifiable. Et pour cela, rien de plus facile ! Comparez la typographie de votre carte d'identité à celle fournie par le candidat.

L’avis d’imposition

Analysons ensuite l’avis d’imposition du candidat. Sur ce document, les revenus imposables sont le plus souvent falsifiés. Pour parvenir à contrôler la réalité de ces chiffres, c’est très simple :

1. Utilisez le site des impôts et rendez-vous dans le service de vérification des avis,
2. Indiquez le numéro fiscal du locataire ainsi que la référence de l’avis présent sur le document,
3. Vérifiez que les montants indiqués sur le site correspondent à ceux inscrits sur l’avis d’imposition.

Si les informations diffèrent ou bien si l’avis d’imposition ne ressort tout simplement pas, vous avez votre réponse : le document est falsifié.

Le contrat de travail

Pour s’assurer que votre futur locataire ne vous a pas fourni un faux contrat de travail, nous vous recommandons également de vérifier l’existence de la société renseignée sur le document. Pour ce faire, la procédure est simple : vous devez rentrer le numéro de SIREN de l’entreprise (9 premiers chiffres indiqués sur le numéro de SIRET) sur le site www.societe.com. Cela vous permettra de savoir si l’entreprise existe ou non.

Si un doute persiste, prenez le temps de faire un tour d’horizon sur les réseaux sociaux de l'entreprise (Facebook, LinkedIn, Twitter…).

Comment déceler une fausse fiche de paie ?

Un autre élément est important à prendre en considération dans le dossier de location sont les revenus du locataire afin de vérifier la solvabilité du locataire. Le bulletin de salaire est en effet un document facilement falsifiable. Comment faire ? Nous l’avons vu, il est strictement interdit de réclamer les relevés de compte du candidat. Vous pourrez néanmoins déceler de nombreuses informations sur son bulletin de paie vous permettant ainsi de démasquer un éventuel fraudeur.

Vérifier le revenu brut contractuel

Il est temps de décortiquer la fiche de paie de notre candidat. Commençons par le revenu brut contractuel. Ce dernier doit correspondre au revenu brut mensuel multiplié par 12 (sauf cas de revalorisation ou bien de paiement sur 13 mois).

Un salarié à 28 000 € brut annuel doit en principe percevoir aux alentours de 2 330 € brut par mois. Par conséquent, si les chiffres ne correspondent pas, cela peut vouloir dire qu’un chiffre a été modifié dans le document.

Vérifier le cumul des 3 fiches de paie

Les fraudeurs font souvent une erreur fatale : oublier le principe des cumuls de salaire figurant en bas de la fiche de paie. Or, d’un mois à l’autre sachez que les cumuls doivent parfaitement correspondre. Ils résultent d’une addition simple établie par un logiciel de paie, l’erreur est donc pratiquement impossible sur cette information.

Vérifier le ratio net/brut de la fiche de salaire

Pensez ensuite à évaluer le ratio brut/net. Si votre candidat perçoit 2 330 € brut par mois, ce n’est pas l’intégralité de cette somme qui lui sera versée. En effet le revenu net mensuel d’une fiche de salaire doit grosso modo représenter 75 % du salaire brut. Ce pourcentage peut cependant varier selon le statut du candidat.

Si le candidat perçoit 2 330 € brut par mois cela équivaut donc à environ 1 747 € dans sa poche. Pensez donc, en plus de la réalité des chiffres, à contrôler la cohérence du ratio brut/net. De même, vérifiez également que les chiffres coïncident avec ceux indiqués sur la fiche d’imposition.

Pour résumer, reprenons les 4 points clés sur lesquels vous devez prêter attention lors de l’étude de la fiche de paie du candidat :

1. Le revenu brut mensuel correspond bien au revenu brut annuel : revenu brut mensuel x 12 = revenu annuel brut,
2. Le cumul des salaires est cohérent,
3. Le ratio brut/net coïncide : salaire brut mensuel x 0,75 = salaire net,
4. Les montants de la fiche de salaire sont identiques à ceux indiqués sur l’avis d’imposition.

Le justificatif de domicile

Prenez également le temps de réaliser un dernier contrôle en vous assurant que le futur locataire réside bien à l’adresse indiquée dans le dossier de location. Vous pouvez aussi attester de la véracité de ces informations en vous rendant sur les réseaux sociaux du candidat ou encore le site des pages jaunes.

Vous avez un doute ? N’hésitez pas à contacter le précédent propriétaire. Vous trouverez ses coordonnées sur les quittances de loyer adressées au candidat. Ce dernier sera en capacité de vous confirmer l’identité du locataire, mais pourra également vous informer du déroulement de la location. Le locataire a-t-il déjà été en impayé ? Est-il à l’origine de troubles du voisinage ? Le propriétaire sera à même de répondre à toutes ces questions.

Et si finalement le pire se produit ? Si le locataire fournit un faux dossier de location et que le propriétaire ne s’en aperçoit pas, que se passe-t-il ? En pratique, rien. Un faux dossier n’engendre pas toujours une situation d’impayé, mais augmente seulement les risques. En effet, un locataire qui fournit dès le départ des informations fausses n’est pas un candidat dans lequel on peut franchement avoir confiance. Il vous est possible d'utiliser DossierFacile, un service gratuit de l'Etat qui centralise les dossiers de location.

Néanmoins, si vous vous rendez compte à postériori qu’un des éléments intégrés au dossier de location est falsifié, sachez que des recours à l’encontre du locataire sont toujours possibles.

En effet le bail, comme tout autre contrat, suppose d’être conclu avec l’accord éclairé des deux parties (le propriétaire et le locataire) sans être entaché d’un dol, d’un vice, d’une erreur, etc.

Or, l’article 1137 du Code civil définit le dol comme « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Le fait pour un locataire de fournir un faux dossier de location pour obtenir la jouissance du logement peut-il alors constituer un dol ? Tout à fait. Pour le justifier, il vous faudra rassembler les preuves de la manœuvre dolosive et démontrer l’intention du locataire de vous tromper.

Une fois ces éléments réunis, vous serez alors en droit de demander :

1. La résiliation du bail,
2. L’expulsion du locataire sur le fondement de l’article 1137 du Code civil.

Néanmoins, si des informations vous semblent louches avant même la signature du bail, ne prenez pas de risques : refusez le dossier de location. N’hésitez pas à demander aux candidats les documents originaux avant de vous engager. Le locataire à tout intérêt à vous rassurer. Si les documents ne sont pas falsifiés, il n’aura aucun mal à vous les fournir.