Comment vérifier la solvabilité d'un futur locataire ?

Pour bien choisir un locataire, le propriétaire doit avant tout s'assurer de la solvabilité du candidat. Pour ce faire, il peut se référer à des indicateurs qui permettent d'évaluer la santé financière d'un particulier.

Lorsqu'il est question d'accession à la location, les agents immobiliers mais également les banquiers se penchent sur :

Le taux d'effort 

Exprimé en pourcentage, le taux d'effort désigne la proportion des revenus d'un ménage consacrée au paiement des charges liées au logement, notamment le loyer et les charges locatives. Il permet d'évaluer la capacité d’un ménage à supporter financièrement ses dépenses de logement par rapport à ses ressources globales.

Les agences immobilières utilisent cet indicateur pour s'assurer que le locataire est en mesure de payer régulièrement son loyer. Un taux d'effort trop élevé indique un risque accru d'impayés, car le locataire pourrait avoir du mal à couvrir d'autres dépenses essentielles (nourriture, transport, etc.).

Pour calculer ce taux, il faut appliquer la formule suivante : 

Taux d’effort = (loyer majoré des provisions sur charges / revenus du candidat) x 100

Exemple

Supposons qu'un locataire perçoit 2 000€ par mois et qu'il se porte candidat à la location d'un logement dont le loyer est de 600€ et les charges de 50€.

Le taux d'effort serait de :

[650€ (600€ de loyer + 50€ de charges) / 2 000€ (revenus du locataire)] x 100

Taux d'effort = 32,5%

La capacité locative 

La capacité locative correspond au montant maximum qu’un locataire potentiel peut consacrer chaque mois au paiement de son loyer et des charges locatives. Elle est utilisée pour déterminer si un logement est financièrement accessible, tout en respectant un taux d’effort raisonnable, généralement fixé à 33 % soit un tiers des revenus.

En principe, cet indicateur s'adresse aux locataires avant toute chose. Il leur permet de filtrer les offres immobilières en ne retenant que les logements dont le loyer leur est accessible. Ceci étant dit, cet outil donne aussi les moyens de vérifier la solvabilité d'un locataire. 

Pour calculer la capacité locative d'un locataire, il faut prendre connaissance des revenus annuels nets du locataire. Cette information se trouve sur son avis d'imposition, joint au dossier de location. Il faut ensuite appliquer cette formule :

Capacité locative = Revenus nets annuels /12 /3

Exemple 

Imaginons un locataire affichant un revenu annuel net de 30 000€

Sa capacité locative est de :

30 000/12 = 2 500 puis 2500/3

Capacité locative = 833,33€

Le calcul met en évidence que la personne en question peut louer un logement dont le loyer et les charges locatives s'élèvent tout au plus à 833,33€.

Les propriétaires n'ont pas à demander verbalement les revenus des candidats locataires. Les informations sur leurs professions et leurs rémunérations figurent dans le dossier de location. 

Pour compléter ce dernier, le locataire doit entre autres fournir : 

1. Les 3 derniers bulletins de salaire (attention aux fausses fiches de paie) ;
2. Le contrat de travail ou une attestation employeur pour un logement ;
3. Un justificatif de domicile (3 dernières quittances de loyer, facture d'électricité, attestation d’hébergement...) ;
4. Un avis d’imposition à vérifier ;
5. Une pièce d’identité (carte d’identité, passeport, titre de séjour…).

Si le locataire dispose d'autres sources de revenus, le propriétaire est en droit de lui demander des justificatifs. Tout devrait apparaître sur le dernier avis d'imposition. En règle générale, les professionnels de l'immobilier s'appuient sur ce document. 

Les éléments présents dans un dossier de location sont essentiels pour évaluer la solvabilité d’un candidat. Cependant, il est possible d’aller plus loin. Au-delà des chiffres, les documents fournis permettent de mieux comprendre le profil du futur locataire : est-il un bon payeur ? Perçoit-il des revenus réguliers ?

Pour approfondir cette analyse, il peut être utile d’examiner les fiches de paie afin de vérifier :

• L’ancienneté du candidat dans son emploi ;
• La régularité de ses revenus, en comparant les fiches de paie avec l’avis d’imposition.

Le futur bailleur peut également contacter le propriétaire actuel (ses coordonnées figurent sur les quittances de loyer) pour obtenir des informations sur la fiabilité du candidat en matière de paiement. En résumé, il est recommandé d’analyser les documents au-delà des seules ressources financières déclarées.

Notons que les faux dossiers de location sont nombreux, et il est important d'intégrer de faire une vérification minutieuse.

Demander un garant

Le garant également appelée "la caution" est une personne physique ou morale qui s'engage à payer le loyer en cas de défaillance au locataire. Cette pratique courante offre une sécurité supplémentaire au bailleur, notamment pour les profils fragiles dont les étudiants et les séniors. 

Cette solution est relativement simple à mettre en œuvre parce qu'elle ne nécessite que la signature d'un acte de cautionnement. en cas d'impayé, le garant se substitue au locataire défaillant. 

Toutefois, il est possible que le garant soit lui-même insolvable. Le propriétaire doit donc redoubler de vigilance et vérifier la solvabilité de la caution. Dans cette optique, il doit éplucher ses fiches de paie et son avis d'imposition.

Souscrire une garantie loyers impayés (GLI)

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance destinée à protéger le propriétaire contre les risques d’impayés et les éventuelles dégradations locatives. Cette assurance couvre les loyers et des frais liés à des procédures juridiques en cas de contentieux avec le locataire.

La GLI offre une protection étendue en couvrant les impayés, quelle qu'en soit la cause (arrêt de travail, licenciement…). Elle garantit la stabilité des revenus locatifs. D'ailleurs, certains assureurs offrent un accompagnement dans la gestion des litiges. 

Cette assurance engage cependant une dépense non négligeable pour le propriétaire. La prime représente 2 à 5% du montant annuel des loyers. De plus, cette couverture ne peut être cumulée avec un cautionnement, sauf si le locataire est un étudiant. Notons que les compagnies d'assurance peuvent refuser de proposer cette assurance si le locataire ne remplit pas certains critères (âge, revenus, situation professionnelle…).

La garantie Visale 

La garantie Visale  permet au bailleur de se protéger contre les risques d’impayés durant les trois premières années du bail. Ce dispositif repose sur une caution solidaire où Action Logement se substitue au locataire pour rembourser les loyers impayés, avant de récupérer les montants avancés auprès de ce dernier.

Entièrement gratuite pour le propriétaire et le locataire, la garantie Visale offre une couverture fiable contre les impayés sans frais supplémentaires. Le processus est simple et entièrement dématérialisé, facilitant la mise en place. De plus, cette garantie protège également contre certaines dégradations locatives dans les limites prévues par le contrat.

À vrai dire , la garantie Visale est une aide destinée à faciliter l'accession à la location. Elle s'adresse aux personnes âgées de moins de 30 ans ainsi qu'aux salariés en situation de mobilité professionnelle. Ce dispositif n'est donc pas accessible à tous les locataires. Le candidat doit vérifier son éligibilité et effectuer les démarches au préalable. 

Si un locataire devient débiteur malgré ces précautions, les recours varient selon les solutions mises en place :

• Le locataire dispose d’un garant : le garant peut être sollicité pour le paiement des sommes dues ;
• Une garantie loyers impayés (GLI) a été souscrite : un courrier de relance est adressé au locataire, suivi d’une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception et d’un acte d’huissier (commandement de payer). Certains assureurs offrent un accompagnement pour ces démarches. Si le locataire n’a pas régularisé les impayés après le commandement, la GLI peut intervenir.
• Le locataire bénéficie de la garantie Visale : la déclaration des impayés s’effectue directement en ligne via l’espace dédié. Les délais à respecter pour cette déclaration sont précisés par Action Logement.

En l'absence de garantie Visale et si toutes les démarches sont infructueuses, le propriétaire peut lancer la procédure d'expulsion. Celle-ci se déroule en 7 étapes : 

• Relance amiable par des échanges informels ;
• Envoi d'une lettre de mise en demeure ;
• Envoi d'un Commandement de payer par voie d'huissier ;
• Saisine du tribunal ;
• Notification de la décision d'expulsion ;
• Demande d’intervention de la force publique si le locataire est récalcitrant ;
• Expulsion manu militari.