Publié le 3 mai 2022Mis à jour le 20 septembre 2023
Publié le 3 mai 2022Mis à jour le 20 septembre 2023
L’enjeu principal d’un propriétaire est de maîtriser au mieux les risques rattachés à son locataire. Pour prévenir la dette locative, le calcul de la solvabilité du candidat et l’analyse de son dossier de location constituent alors deux indispensables.
C’est un fait, il n’existe pas de solution excluant à 100 % le risque d’impayé. Mais nous pouvons en revanche vous aider à connaître la solvabilité de votre futur locataire et limiter par la même occasion les dettes engendrées par l’impayé de loyer.
SOMMAIRE
Pour bien choisir un locataire, vous devez en premier lieu vous assurer de sa solvabilité. Comment ? En utilisant votre principale casquette de propriétaire bailleur : celle de banquier.
Le montant du loyer est une somme fixe et mensuelle. Pour sécuriser votre investissement locatif, il convient alors de mettre le montant du loyer en parallèle des revenus récurrents du candidat. Différentes méthodes de calcul pourront vous aider à contrôler la charge financière que représente le loyer pour le futur locataire et vérifier que cette dernière ne soit pas trop lourde à assumer.
Commençons par le taux d’effort du candidat locataire. Son montant correspond au ratio suivant :
Ce calcul est crucial dans la mesure où il vous permet d’obtenir le reste à vivre du locataire une fois le paiement du loyer réalisé.
Mais qu’est-ce que cela signifie pour vous ? Tout simplement que le loyer absorbe la moitié des revenus du locataire et qu’il est donc assez élevé au regard de son salaire.
Un autre outil de calcul consiste à évaluer la capacité locative du candidat. Pour vérifier sa solvabilité, vous aurez besoin des revenus annuels bruts du futur locataire. Il vous suffira ensuite de procéder au calcul suivant :
Ce calcul nous amène à la célèbre règle d’éligibilité que vous devez sans doute connaître : le salaire 3 fois supérieur au montant du loyer.
Ce calcul simple permet de minimiser les risques locatifs ainsi que la naissance d’impayé. Autrement dit, si l’on divise le revenu du candidat en trois parts, une seule doit être rattachée au montant du loyer contre deux parts pour son reste à vivre. Cela permet à la fois de réduire le taux d’effort du locataire mais également de régler sereinement ses échéances sans se sentir trop limité dans ses dépenses.
Pour calculer la solvabilité du candidat, vous ne pouvez pas vous baser sur des ouï-dire, il vous faut des preuves. Ça tombe bien, le futur locataire doit vous remettre un document essentiel : le dossier de location. Mais de quels éléments est-il composé au juste ?
Pour qu’il soit le plus complet possible, le locataire doit y intégrer les pièces justificatives suivantes :
Si votre locataire dispose d’autres ressources (en plus de son salaire) telles que des revenus fonciers, des allocations, une activité entrepreneuriale, etc., vous êtes également en droit de lui demander des justificatifs rattachés à ces autres sources de revenus.
Ce n’est qu’une fois ces justificatifs reçus que vous pourrez véritablement choisir le locataire et calculer sa solvabilité.
Nous l’avons vu, les éléments présents dans un dossier de location sont essentiels pour calculer la solvabilité du candidat. Mais vous pouvez aller encore plus loin. Au-delà de simples chiffres, les documents fournis aident à appréhender le profil du futur locataire. Est-il un bon payeur ? Perçoit-il des revenus réguliers ?
Pour accompagner votre cheminement, vous pouvez vérifier sur les fiches de paie :
Vous avez également la possibilité de contacter son propriétaire actuel (le numéro est inscrit sur les quittances de loyer) afin de savoir si le candidat est un « bon payeur ». En résumé nous vous recommandons d’analyser les documents au-delà des simples ressources.
Les faux dossiers de location sont nombreux, et il est important d'intégrer des bonnes pratiques à votre procédure de vérification des pièces justificatives pour les identifier plus facilement.
Aujourd’hui, le nombre de faux dossiers de location est en pleine expansion. Pour réussir à discerner le vrai du faux, pensez toujours à demander à votre candidat les documents originaux. Vous pouvez ainsi comparer les copies et pièces originales entre elles et y déceler d’éventuelles discordances.
Une autre astuce infaillible consiste à renseigner le numéro de référence fiscal sur l’avis d’imposition fourni par le locataire directement sur le site des Impôts au . Si les montants ne correspondent pas ou bien si le numéro de référence est inconnu, c’est qu’il s’agit probablement d’un faux avis d’imposition.
L’avis d’imposition peut également se révéler grandement utile pour contrôler la cohérence entre les revenus déclarés dans l’avis d’imposition et les salaires réellement perçus.
Malgré tous ces contrôles, vous n’êtes pas à l’abri que du jour au lendemain votre locataire se retrouve dans l’impossibilité de payer son loyer. Heureusement, des moyens existent aujourd’hui pour limiter au maximum la dette locative.
Ils sont de deux ordres :
Demander un garant à son candidat locataire est aujourd’hui l’une des pratiques les plus courantes dans l’univers locatif. Concrètement, le garant est une personne physique, généralement un proche du locataire, qui est en capacité de payer le loyer lorsque le locataire ne parvient plus à le faire.
Pour le propriétaire, cela permet de se prémunir de l’impayé puisque si le locataire ne peut pas payer, le garant le fera. Il s'agit également d'une solution économique étant donné qu’elle ne nécessite pas le règlement d’une prime d’assurance.
Cela étant, elle vous expose à un autre type de risque : que le garant se retrouve à son tour insolvable.
Pour se prémunir de cet effet boule de neige, il existe heureusement une solution !
Au même titre que vous venez de vérifier la solvabilité du candidat, pensez à faire de même pour le garant. C’est pourquoi nous vous recommandons d’exiger à ce dernier des documents relatifs à ses ressources, son contrat de travail, etc.
Très différente du garant, la garantie loyers impayés (GLI) est une assurance protégeant le propriétaire en cas d’impayés de loyer ou de dégradations matérielles. Cette assurance est optionnelle, le propriétaire est donc totalement libre de la souscrire ou non.
L’assurance loyers impayés présente certains avantages à savoir :
En revanche, comme toute assurance, sa souscription vous engage à un coût dans la durée : le paiement des primes.
Pour connaître l’étendue des possibles en matière de prévention d’impayés, sachez qu’il existe également la garantie Visale. Il s’agit d’un dispositif gratuit mis en place par le groupe Action Logement permettant la prise en charge des loyers impayés durant les trois premières années du bail.
Le dispositif Visale se met en oeuvre suivant une procédure bien spécifique, similaire au fonctionnement de la caution solidaire :
Le processus de la garantie Visale est pratique, mais ne s’applique qu’à des conditions bien particulières, à savoir :
Ce n’est pas tout ! En plus des critères propres au logement, le locataire doit lui aussi se soumettre à des conditions d’octroi particulières. Quelles sont-elles ?
Tout d’abord le locataire doit avoir moins de 30 ans pour bénéficier de la garantie Visale et ce peu importe sa situation professionnelle (CDI, CDD, intérimaire…).
Pour les salariés de plus de 30 ans exerçant dans le secteur privé ou agricole, il est également possible de profiter de la garantie Visale dans deux situations :
À votre avis, qui du locataire ou du propriétaire doit initier la démarche pour enclencher la garantie Visale ? Et bien les deux !
Pour obtenir cette caution Visale, le locataire doit dans un premier temps s’inscrire sur le site Visale. Quant au propriétaire, il doit également créer son compte puis inscrire le nom du locataire ainsi que le numéro adressé à ce dernier lors de son inscription.
Nous venons de faire un tour d’horizon assez complet sur les différentes possibilités s’offrant à vous pour vous assurer de la solvabilité de votre locataire et vous prémunir de l’impayé.
Si ce dernier se retrouve tout de même débiteur, les recours seront alors différents en fonction des options choisies :
Gérez mieux en moins de temps
basé sur 1717 avis
basé sur 1717 avisPour vérifier qu'un locataire est solvable, il convient de lui demander un dossier de location. Ce dernier doit contenir des informations propres à ses revenus, sa situation professionnelle ainsi que son domicile actuel. Ces différents éléments vous permettront d’analyser sa situation financière globale et de contrôler sa solvabilité.
Il est tout à fait légal de sélectionner un locataire disposant de revenus équivalents à 3 fois le montant du loyer. Il n’existe pas de règle en la matière ni aucune loi spécifique. Certaines choisissent un ratio égal 2 fois le montant du loyer, d’autres trois et demi. Chaque bailleur est libre de sélectionner son candidat.
Un locataire qui établit un faux dossier de location ou dans lequel certains documents sont falsifiés ne constitue pas un locataire fiable en qui il est possible d’avoir confiance.
La capacité de loyer ou capacité locative d’un candidat est calculée selon les revenus annuels bruts de ce dernier. Pour l’obtenir, prenez le revenu annuel net du locataire puis divisez-le par 12. Utilisez ensuite ce résultat pour le diviser par 3 (voire 4 selon vos exigences financières).
Les revenus pris en compte pour une location correspondent principalement au salaire auquel s'ajoutent toutes les autres rentrées d’argent récurrentes comme une pension de retraite, un chiffre d’affaires provenant d’une activité secondaire, les aides au logement, allocations familiales, etc..
Rédigé par Thibaud Fily 
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
SOMMAIRE
Pour bien choisir un locataire, vous devez en premier lieu vous assurer de sa solvabilité. Comment ? En utilisant votre principale casquette de propriétaire bailleur : celle de banquier.
Le montant du loyer est une somme fixe et mensuelle. Pour sécuriser votre investissement locatif, il convient alors de mettre le montant du loyer en parallèle des revenus récurrents du candidat. Différentes méthodes de calcul pourront vous aider à contrôler la charge financière que représente le loyer pour le futur locataire et vérifier que cette dernière ne soit pas trop lourde à assumer.
Commençons par le taux d’effort du candidat locataire. Son montant correspond au ratio suivant :
Ce calcul est crucial dans la mesure où il vous permet d’obtenir le reste à vivre du locataire une fois le paiement du loyer réalisé.
Mais qu’est-ce que cela signifie pour vous ? Tout simplement que le loyer absorbe la moitié des revenus du locataire et qu’il est donc assez élevé au regard de son salaire.
Un autre outil de calcul consiste à évaluer la capacité locative du candidat. Pour vérifier sa solvabilité, vous aurez besoin des revenus annuels bruts du futur locataire. Il vous suffira ensuite de procéder au calcul suivant :
Ce calcul nous amène à la célèbre règle d’éligibilité que vous devez sans doute connaître : le salaire 3 fois supérieur au montant du loyer.
Ce calcul simple permet de minimiser les risques locatifs ainsi que la naissance d’impayé. Autrement dit, si l’on divise le revenu du candidat en trois parts, une seule doit être rattachée au montant du loyer contre deux parts pour son reste à vivre. Cela permet à la fois de réduire le taux d’effort du locataire mais également de régler sereinement ses échéances sans se sentir trop limité dans ses dépenses.
Pour calculer la solvabilité du candidat, vous ne pouvez pas vous baser sur des ouï-dire, il vous faut des preuves. Ça tombe bien, le futur locataire doit vous remettre un document essentiel : le dossier de location. Mais de quels éléments est-il composé au juste ?
Pour qu’il soit le plus complet possible, le locataire doit y intégrer les pièces justificatives suivantes :
Si votre locataire dispose d’autres ressources (en plus de son salaire) telles que des revenus fonciers, des allocations, une activité entrepreneuriale, etc., vous êtes également en droit de lui demander des justificatifs rattachés à ces autres sources de revenus.
Ce n’est qu’une fois ces justificatifs reçus que vous pourrez véritablement choisir le locataire et calculer sa solvabilité.
Nous l’avons vu, les éléments présents dans un dossier de location sont essentiels pour calculer la solvabilité du candidat. Mais vous pouvez aller encore plus loin. Au-delà de simples chiffres, les documents fournis aident à appréhender le profil du futur locataire. Est-il un bon payeur ? Perçoit-il des revenus réguliers ?
Pour accompagner votre cheminement, vous pouvez vérifier sur les fiches de paie :
Vous avez également la possibilité de contacter son propriétaire actuel (le numéro est inscrit sur les quittances de loyer) afin de savoir si le candidat est un « bon payeur ». En résumé nous vous recommandons d’analyser les documents au-delà des simples ressources.
Les faux dossiers de location sont nombreux, et il est important d'intégrer des bonnes pratiques à votre procédure de vérification des pièces justificatives pour les identifier plus facilement.
Aujourd’hui, le nombre de faux dossiers de location est en pleine expansion. Pour réussir à discerner le vrai du faux, pensez toujours à demander à votre candidat les documents originaux. Vous pouvez ainsi comparer les copies et pièces originales entre elles et y déceler d’éventuelles discordances.
Une autre astuce infaillible consiste à renseigner le numéro de référence fiscal sur l’avis d’imposition fourni par le locataire directement sur le site des Impôts au . Si les montants ne correspondent pas ou bien si le numéro de référence est inconnu, c’est qu’il s’agit probablement d’un faux avis d’imposition.
L’avis d’imposition peut également se révéler grandement utile pour contrôler la cohérence entre les revenus déclarés dans l’avis d’imposition et les salaires réellement perçus.
Malgré tous ces contrôles, vous n’êtes pas à l’abri que du jour au lendemain votre locataire se retrouve dans l’impossibilité de payer son loyer. Heureusement, des moyens existent aujourd’hui pour limiter au maximum la dette locative.
Ils sont de deux ordres :
Demander un garant à son candidat locataire est aujourd’hui l’une des pratiques les plus courantes dans l’univers locatif. Concrètement, le garant est une personne physique, généralement un proche du locataire, qui est en capacité de payer le loyer lorsque le locataire ne parvient plus à le faire.
Pour le propriétaire, cela permet de se prémunir de l’impayé puisque si le locataire ne peut pas payer, le garant le fera. Il s'agit également d'une solution économique étant donné qu’elle ne nécessite pas le règlement d’une prime d’assurance.
Cela étant, elle vous expose à un autre type de risque : que le garant se retrouve à son tour insolvable.
Pour se prémunir de cet effet boule de neige, il existe heureusement une solution !
Au même titre que vous venez de vérifier la solvabilité du candidat, pensez à faire de même pour le garant. C’est pourquoi nous vous recommandons d’exiger à ce dernier des documents relatifs à ses ressources, son contrat de travail, etc.
Très différente du garant, la garantie loyers impayés (GLI) est une assurance protégeant le propriétaire en cas d’impayés de loyer ou de dégradations matérielles. Cette assurance est optionnelle, le propriétaire est donc totalement libre de la souscrire ou non.
L’assurance loyers impayés présente certains avantages à savoir :
En revanche, comme toute assurance, sa souscription vous engage à un coût dans la durée : le paiement des primes.
Pour connaître l’étendue des possibles en matière de prévention d’impayés, sachez qu’il existe également la garantie Visale. Il s’agit d’un dispositif gratuit mis en place par le groupe Action Logement permettant la prise en charge des loyers impayés durant les trois premières années du bail.
Le dispositif Visale se met en oeuvre suivant une procédure bien spécifique, similaire au fonctionnement de la caution solidaire :
Le processus de la garantie Visale est pratique, mais ne s’applique qu’à des conditions bien particulières, à savoir :
Ce n’est pas tout ! En plus des critères propres au logement, le locataire doit lui aussi se soumettre à des conditions d’octroi particulières. Quelles sont-elles ?
Tout d’abord le locataire doit avoir moins de 30 ans pour bénéficier de la garantie Visale et ce peu importe sa situation professionnelle (CDI, CDD, intérimaire…).
Pour les salariés de plus de 30 ans exerçant dans le secteur privé ou agricole, il est également possible de profiter de la garantie Visale dans deux situations :
À votre avis, qui du locataire ou du propriétaire doit initier la démarche pour enclencher la garantie Visale ? Et bien les deux !
Pour obtenir cette caution Visale, le locataire doit dans un premier temps s’inscrire sur le site Visale. Quant au propriétaire, il doit également créer son compte puis inscrire le nom du locataire ainsi que le numéro adressé à ce dernier lors de son inscription.
Nous venons de faire un tour d’horizon assez complet sur les différentes possibilités s’offrant à vous pour vous assurer de la solvabilité de votre locataire et vous prémunir de l’impayé.
Si ce dernier se retrouve tout de même débiteur, les recours seront alors différents en fonction des options choisies :
Gérez mieux en moins de temps
basé sur 1717 avisbasé sur 1717 avisPour vérifier qu'un locataire est solvable, il convient de lui demander un dossier de location. Ce dernier doit contenir des informations propres à ses revenus, sa situation professionnelle ainsi que son domicile actuel. Ces différents éléments vous permettront d’analyser sa situation financière globale et de contrôler sa solvabilité.
Il est tout à fait légal de sélectionner un locataire disposant de revenus équivalents à 3 fois le montant du loyer. Il n’existe pas de règle en la matière ni aucune loi spécifique. Certaines choisissent un ratio égal 2 fois le montant du loyer, d’autres trois et demi. Chaque bailleur est libre de sélectionner son candidat.
Un locataire qui établit un faux dossier de location ou dans lequel certains documents sont falsifiés ne constitue pas un locataire fiable en qui il est possible d’avoir confiance.
La capacité de loyer ou capacité locative d’un candidat est calculée selon les revenus annuels bruts de ce dernier. Pour l’obtenir, prenez le revenu annuel net du locataire puis divisez-le par 12. Utilisez ensuite ce résultat pour le diviser par 3 (voire 4 selon vos exigences financières).
Les revenus pris en compte pour une location correspondent principalement au salaire auquel s'ajoutent toutes les autres rentrées d’argent récurrentes comme une pension de retraite, un chiffre d’affaires provenant d’une activité secondaire, les aides au logement, allocations familiales, etc..
Sources
Rédigé par Thibaud Fily
Thibaud est cofondateur de BailFacile et responsable du contenu éditorial. Son ambition est de rendre accessible le savoir-faire de la gestion locative au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité.
Sur le même thème
Sur le même thème
basé sur 1717 avisbasé sur 1717 avis
