Comment choisir son locataire ? Toutes les étapes pour faire un choix avisé

La première étape pour bien choisir son locataire a lieu en amont de la visite. Il s’agit du tout premier contact que le bailleur aura avec le candidat.

Dans la majorité des cas, le locataire établit le premier contact. Pour ce faire, il peut : 

• Appeler le bailleur ;
• Envoyer un message (mail ou SMS) pour obtenir davantage d'informations sur le bien loué. 

Dès ce premier échange, le bailleur a tout intérêt à interroger le locataire potentiel. De simples questions permettront d'avoir une vague idée de la situation du candidat avant la visite.

L’étape de la visite est davantage dédiée à la découverte du logement qu’à celle du locataire. Mais dans tous les cas, pas de panique, si la personne est intéressée, elle remettra son dossier de location.

Les documents présents dans le dossier de location

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 liste les documents que le bailleur est en droit de demander à un candidat locataire. Le propriétaire peut réclamer les pièces suivantes : 

• Une pièce d’identité : passeport, carte nationale d’identité, permis de conduire ou titre de séjour ;
• Un justificatif de domicile : 3 dernières quittances de loyer, attestation d'hébergement ou avis de taxe foncière  ;
• Un justificatif d'activité professionnelle : contrat de travail ou de stage, attestation employeur, carte d'étudiant, Kbis ou Justificatif de fonction ;
• Un justificatif de ressources : 3 derniers bulletins de salaire, attestation de bourse ou justificatif de versement d'indemnités ou de prestations sociales ; 
• Le dernier avis d'imposition.

Le bailleur peut demander ces mêmes documents au garant.

Le contenu du dossier de location varie selon la situation du locataire candidat. Un entrepreneur ne sera pas en mesure de fournir des bulletins de salaire. De même, un étudiant qui vient de passer sa majorité ne pourra pas présenter un avis d'imposition. 

Les critères de choix à considérer

Pour choisir judicieusement son locataire, le bailleur doit se pencher sur : 

• Le rapport salaire mensuel/loyer (charges incluses) : le bailleur souhaite avant tout écarter les risques d'impayés de loyer. Pour cela, l'usage veut que le propriétaire choisisse un candidat dont les revenus mensuels sont au moins 2,5 à 3 fois supérieurs au montant du loyer charges comprises ;
• La situation professionnelle : un CDI est plus rassurant qu’un CDD ou un contrat d’intérim, mais un indépendant avec une bonne ancienneté peut aussi rassurer. Par ailleurs, un salarié en CDI depuis 3 ans inspire plus de confiance qu’un salarié fraîchement embauché ;
• L'existence de revenus complémentaires : des sources de revenus complémentaires sécurisent la location.

Le bailleur ne peut pas se fier aveuglement au dossier de location. Des locataires désireux de décrocher un bail à tout prix peuvent présenter des faux documents. Dans ce cas, certaines précautions s'imposent. 

Le propriétaire bailleur doit : 

Demander les originaux des documents 

Demander les originaux des documents est l'un des moyens les plus simples pour vérifier leur authenticité. Le bailleur doit simplement comparer les deux pièces. Cette vérification visuelle permet déjà d’écarter bon nombre de faux documents (modifications visibles, incohérences, qualité d’impression douteuse…).

Prévenir à l’avance le candidat qu’un contrôle sur pièces originales sera réalisé renforce la transparence et décourage d’éventuelles tentatives de falsification.

Vérifier l’avis d’imposition avec SVAIR 

L'avis d'imposition est un précieux document parmi le dossier de location. Il permet de déceler les bulletins de salaire falsifiés en donnant une idée précise du revenu brut annuel du locataire. Avant de faire un rapprochement, il faut toutefois s'assurer que l'avis en question est authentique. 

Pour ce faire, les bailleurs peuvent recourir au Service de Vérification des Avis d'Impôt sur le Revenu (SVAIR). Ce service en ligne, mis à disposition par le ministère de l'Économie, permet de vérifier si le numéro fiscal, la référence de l'avis et le revenu indiqué correspondent. 

Et pour le garant, que faut-il vérifier ?

Lorsqu’un candidat dispose d'un garant, les mêmes exigences de vérification s’appliquent. Le garant engage sa responsabilité financière : il est donc essentiel de s’assurer de sa solvabilité et de l'authenticité des documents remis. Le bailleur ne doit pas hésiter à demander l'original des pièces présentées et à vérifier son avis d'imposition.

La loi permet au bailleur de choisir librement son locataire. Toutefois, elle punit certaines pratiques. Voici les points auxquels il faut porter une attention particulière.

Les documents à ne pas demander

Le bailleur ne peut pas demander de documents attentatoires à sa vie privée. La loi interdit au bailleur de demander un relevé d’identité bancaire (RIB), une attestation de gestion de compte ou encore un extrait de casier judiciaire.

Les pratiques discriminatoires

La loi sanctionne également les refus de candidature pour des raisons de santé, d'origine, d'apparence physique ou d'orientation sexuelle. Dans ce cas de figure, la personne concernée peut dénoncer la pratique discriminatoire et intenter une action en justice. Le bailleur risque jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000€ d’amende.

La remise d’un acompte de réservation

Enfin, le bailleur n’a pas non plus le droit d’exiger du locataire qu’il remette un acompte ou bien un chèque de réservation pour bloquer la location. C’est illégal (à l’exception des locations touristiques et de courte durée).

Si le propriétaire doute des capacités d'un candidat à s'acquitter du loyer, mieux vaut sélectionner un autre candidat. Les dossiers de location sont là pour ça : contrôler la solvabilité du futur locataire. Ce qui est logique, aucun propriétaire bailleur ne souhaite se retrouver face à des impayés de loyer.

Le bailleur peut-il se fier à son instinct ?

L’impayé de loyer est un risque considérable, et ce n’est pas le seul. Dégradations locatives, troubles du voisinage… Au-delà des documents, gérer soi-même les visites (sans les déléguer à une agence immobilière) présente un avantage considérable : c’est le ressenti. Et pour connaître quelqu’un et ses intentions, rien de mieux que de le rencontrer.

Comment choisir le bon locataire : la checklist

Choisir le bon locataire repose sur plusieurs critères essentiels, qu’il s’agisse de garanties, de documents ou des premières impressions. Il n’existe pas de formule toute faite pour dénicher le candidat idéal, mais certains gestes permettent de limiter les risques et de faire un choix éclairé.

Voici les points clés à retenir pour une sélection efficace :

• Rencontrer les candidats : échanger directement permet de mieux cerner la personne et d’évaluer son sérieux ;
• Exiger un dossier complet : chaque pièce demandée (revenus, contrat de travail, pièce d’identité, etc.) permet de constituer un profil solide ;
• Vérifier la solvabilité : les revenus doivent permettre le paiement régulier du loyer ;
• Demander les originaux : comparer les originaux aux copies permet de s’assurer de l’authenticité des documents ;
• En cas de doute, contacter l’employeur ou l’ancien bailleur : un simple appel peut confirmer les éléments fournis ;
• Contrôler l’avis d’imposition à l'aide de SVAIR : l'outil en ligne donne les moyens d'identifier les tentatives de falsification.
• Privilégier une garantie : soit une caution solidaire, soit une assurance loyers impayés (les deux ne sont pas cumulables).

Ces étapes prennent un peu de temps, mais elles permettent de sécuriser la location dès le départ. Une fois tous les éléments validés, la signature du bail peut se faire sereinement.