Qu’est-ce qu'une promesse de bail et quelle est sa valeur juridique ?

La promesse de bail est un acte par lequel un bailleur s’engage, de manière ferme ou sous condition, à louer un bien immobilier à un locataire identifié. Elle peut être :

• Unilatérale, si seul le bailleur ou le locataire s'engage ; 
• Ou synallagmatique, si les deux parties signent le document. 

La promesse de bail constitue une étape intermédiaire, souvent utilisée dans les contextes où la location ne peut pas être formalisée immédiatement : logement en travaux, locataire en attente de fin de préavis, attente d’accord du garant, etc.

Le locataire tout comme le bailleur peuvent trouver leurs intérêts à rédiger une promesse de bail. 

Pour le bailleur 

Pour un propriétaire bailleur, la promesse de bail constitue une garantie anticipée contre les imprévus et les désistements de dernière minute. Elle permet notamment de :

• Sécuriser un locataire sérieux et solvable : une fois la promesse signée, le propriétaire s’assure que le candidat locataire s’engage à signer le bail sous réserve de certaines conditions. Cela évite de devoir relancer la recherche de locataire si le candidat change d’avis ;
• Geler la mise à disposition du bien : la promesse permet de retirer temporairement le bien du marché tout en fixant une date de signature du bail. Cela est utile si le logement est encore occupé, en travaux ou en attente de diagnostics obligatoires. Le bailleur peut ainsi s’organiser sereinement ;
• Encadrer les modalités clés de la location : loyer, durée, charges, dépôt de garantie, date d’entrée dans les lieux : la promesse fixe les bases du futur contrat. Cela réduit les risques de malentendu ou de désaccord de dernière minute. Elle évite aussi les tentatives de renégociation en bout de course ;
• Protéger la location par des conditions suspensives : le bailleur peut y inclure des conditions qui doivent impérativement être remplies avant que la location ne devienne effective : présentation d’une caution, validation de l’assurance habitation, dépôt d’un garant, etc. Si ces conditions ne sont pas réunies, il peut se dégager sans être engagé juridiquement.

Pour le locataire

Pour un candidat locataire, la promesse de bail n’est pas qu’une formalité. Elle représente un engagement sécurisant, notamment dans des marchés tendus où les logements sont rares. Ce document permet de :

• Réserver officiellement le logement : la promesse garantit au locataire que le bien ne sera pas proposé à un autre candidat. C’est donc une solution pour ne pas perdre un logement, surtout lorsque l'intéressé ne peut pas signer immédiatement (fin de préavis, attente de justificatifs…) ;
• Se donner du temps pour compléter son dossier : en fixant un délai et des conditions suspensives, le locataire peut finaliser certaines démarches (trouver un garant, obtenir une attestation d’employeur, valider une aide au logement) ;
• Anticiper un déménagement ou un changement de vie : grâce à une promesse de bail claire et datée, le futur locataire peut commencer à organiser sa logistique personnelle : déménagement, inscription scolaire, changement d’adresse, etc. Il se projette plus facilement ;
• Clarifier les termes du contrat à venir : la promesse de bail fait office d'avant-contrat. Elle permet au locataire de savoir exactement à quelles conditions il va s’engager. Cela renforce la transparence et évite les mauvaises surprises à la signature du bail définitif.

Même si la loi n'impose aucun formalisme pour ce type de document, il est d'usage d'inclure certaines mentions obligatoires. Elle doit clairement refléter l’intention des parties et cadrer juridiquement l’engagement. Selon les besoins, ce document peut également présenter des conditions suspensives. 

Les mentions obligatoires d'une promesse de bail d'habitation

Pour être valide et éviter toutes contestations, la promesse de location doit contenir plusieurs éléments essentiels, notamment :

• Identification des parties (noms et adresses du bailleur et du locataire) ;
• Description détaillée du bien loué (adresse, superficie, équipements, annexes) ;
• Montant du loyer et des charges ;
• Durée de validité de la promesse et conséquences en cas de rétractation ;
• Montant du dépôt de garantie à verser au moment de la signature du bail définitif (non exigible avant cette date) ;
• Conditions suspensives, le cas échéant.

Les conditions suspensives d'une promesse de location

Les parties peuvent prévoir une ou plusieurs conditions suspensives dans une promesse de bail pour se prémunir contre d’éventuels imprévus. La non-réalisation de la condition suspensive dans le délai prévu rend l’engagement caduc. Dès lors, aucune partie ne peut réclamer de compensation. Ces conditions suspensives peuvent concerner :

• L’accord d’un organisme public, notamment dans le cas d’un bail commercial soumis à une autorisation administrative.
• L’acceptation d’un garant si le bailleur exige une caution avant de finaliser le bail.
• Le refus d’une allocation ou d’un financement par un organisme.

Si le bailleur a délivré une promesse à son locataire, il ne peut s'y soustraire sans risquer de verser des dommages et intérêts. S'il s'agit d'une promesse de bail unilatérale, le locataire peut se désister à tout moment. Dans le cadre d’une promesse synallagmatique, toute rupture injustifiée d’une des parties peut ouvre droit à une réparation.

Comme pour le bailleur, le locataire ne peut rompre la promesse de bail s'il s'est engagé. Dès lors qu'il signe le document, il doit tenir ses engagements. 

Impact juridique limité

Une promesse de bail reste un engagement provisoire qui ne peut se substituer au bail définitif. En conséquence , elle ne permet pas au bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie avant la signature du contrat de location.

Engagements liés au type de promesse de bail

L’engagement des parties varie selon le type de promesse de location signée :

1 - La promesse unilatérale de location n'engage que la partie qui signe le contrat :

• Si le bailleur s’engage à réserver le bien au profit du bénéficiaire pendant une certaine période, il ne peut le louer à un tiers. En revanche, le locataire potentiel peut se rétracter sans condition et sans pénalités.
• Si le locataire s’engage à louer le logement aux conditions fixées, il ne peut se rétracter. De son côté, le bailleur peut renoncer à la location (sauf si une indemnisation est prévue), par exemple s’il estime finalement que le locataire ne présente pas de garanties assez solides.

2 - Dans le cadre d’une promesse synallagmatique, les deux parties s’engagent réciproquement à signer le bail définitif.

• Si le locataire se rétracte, le propriétaire peut demander une compensation financière si une clause de dédommagement le prévoit.
• À l’inverse, si le bailleur renonce à louer le bien, le locataire peut invoquer une rupture abusive du contrat, et réclamer une indemnisation ou une exécution forcée du bail.

Le projet de bail : un document informatif sans engagement

Contrairement à la promesse de bail qui peut engager les parties, le projet de bail est une ébauche du contrat de location. Il est soumis aux deux parties pour être précisé et ajusté avant la signature du bail définitif.

Il a trois fonctions principales :

• Définir les termes essentiels du contrat ;
• Permettre des modifications avant la régularisation officielle ;
• Vérifier l’accord des deux parties sur les conditions de la location.

Un contrat sans valeur juridique

Le projet de bail, à la différence de la promesse, constitue une base de travail sans aucune valeur juridique. Il ne lie pas les parties entre elles. Il peut être modifié ou abandonné à tout moment tant qu'il n'est pas signé.