Quels sont les avantages et inconvénients d'avoir un locataire retraité ?

Louer à un retraité présente de nombreux avantages pour les bailleurs à savoir : 

Faible risque d'impayé 

Les pensions de retraite sont versées chaque mois, sans interruption, par les caisses de retraite. Contrairement aux salariés exposés au chômage ou aux changements de situation, les retraités bénéficient d’une source de revenus prévisible et pérenne.

De nombreux retraités disposent également d’une épargne conséquente, parfois même d’un patrimoine immobilier. Leur taux d’endettement est souvent faible, voire nul. Résultat : un profil locataire bien plus rassurant pour un propriétaire, qui peut s’appuyer sur une solvabilité claire, durable et vérifiable.

Une occupation sur le long terme

Les locataires retraités recherchent avant tout la stabilité. Une fois bien installés dans un logement, ils y restent généralement plusieurs années. Ce comportement limite les rotations fréquentes, sources de frais et de démarches pour le bailleur (remise en état, recherche de locataire, changement de bail, etc.).

Cette occupation longue durée garantit un revenu locatif continu, sans période creuse entre deux contrats. C’est un vrai atout dans un contexte où la vacance locative peut rapidement impacter la rentabilité d’un investissement immobilier.

Un logement bien entretenu et une location sereine

Avec plus de temps libre et souvent un sens accru des responsabilités, les retraités s’investissent davantage dans l’entretien du logement. Ils signalent les petits problèmes à temps, prennent soin de l’équipement et respectent les consignes liées à la copropriété.

Par ailleurs, ils adoptent un mode de vie discret, avec peu de nuisances sonores ou de conflits. Ce comportement facilite les relations de voisinage et évite les tensions dans l’immeuble, ce qui est toujours appréciable pour un bailleur.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les locataires seniors de plus de 65 ans bénéficient du statut de locataires protégés dès lors que leurs revenus sont inférieurs à un seuil donné. Cette protection rend la résiliation du bail bien plus complexe pour le bailleur.

Avec la loi Macron du 8 août 2015, la protection est étendue à tous les locataires ayant à leur charge une personne âgée de plus de 65 ans vivant dans le logement et disposant de revenus inférieurs au plafond de ressource en vigueur.

Désormais, cette protection introduite par la loi ALUR s'applique à l'ensemble des baux d'habitation (location vide ou meublée) constituant la résidence principale du locataire senior lorsqu'ils réunissent les conditions d'âge et de ressources exigées.

Le statut de locataire protégé oblige le bailleur à proposer une solution de relogement au moment de donné congé.

La proposition de relogement doit intervenir en même temps que la délivrance du congé ou lors de la période de préavis.

La location proposée doit remplir 3 critères à savoir : 

• Proximité géographique avec le logement actuel (jusqu'à 5 km de limite géographique pour les communes limitrophes) ;
• Loyer équivalent ;
• Niveau de confort répondant aux besoins du locataire. 

Si proposer un relogement paraît être une mission impossible, le bail ne pourra être résilié et sera renouvelé à sa date d'échéance. Si en revanche, cette proposition répond aux critères légaux et que le locataire la refuse en toute connaissance de cause, le congé est tout à fait valable.

Pour bénéficier du statut de locataire protégé, le locataire sénior doit remplir cumulativement les 3 conditions suivantes : 

• Être âgé de 65 ans ou plus (ou avoir un conjoint de plus de 65 ans vivant dans le logement) ;
• Disposer de ressources inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution des logements sociaux (PLUS) : ces plafonds dépendent de la composition du foyer et de la zone géographique ;
• Ne pas disposer d’un logement de remplacement adapté à ses besoins et ses possibilités.

Par ailleurs, la protection du locataire retraité ne s'applique pas si le bailleur répond à l'une des conditions suivantes :

• Être âgé d'au moins 65 ans révolus à la date d'échéance du contrat de location ;
• Disposer de revenus inférieurs au plafond de ressources en vigueur à la date de délivrance du congé.

À la suite d'un congé légalement donné pour reprise, le locataire retraité est tenu de quitter les lieux pendant le délai de préavis. S'il se maintient dans les lieux à l'expiration de ce délai, il devient expulsable. C'est également le cas lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyers, il perd le bénéfice de sa protection. La Cour de Cassation l'a confirmé à de nombreuses reprises, notamment par sa décision n°13-16.990 du 15 octobre 2014.

Pour engager une procédure d'expulsion, le bailleur doit faire appel à un huissier de justice pour mettre en demeure le locataire de respecter ses obligations. À défaut de régularisation dans un délai de 6 semaines, le bailleur doit assigner le locataire devant le juge.

Lorsque ce dernier acte la résiliation du bail, l'huissier de justice doit être mandaté pour délivrer un commandement de quitter les lieux. Après deux mois, si le locataire est toujours dans les lieux, le commissaire de justice peut procéder à son expulsion.