Que signifie être cotitulaire d'un bail d'habitation ?

Qu'est-ce qu'un cotitulaire de bail ?

La cotitularité d'un bail implique que plusieurs personnes partagent les mêmes droits et obligations envers le bailleur dans le cadre d'un contrat de location unique.

En vertu de l'article 1751 du Code civil, la cotitularité d'un bien à usage d'habitation s'applique automatiquement aux époux, quel que soit leur régime matrimonial, et ce, en dépit de toute convention contraire. Depuis la loi Alur de 2014, le principe de cotitularité s'étend également aux couples pacsés, sous réserve d'une demande conjointe des deux partenaires. 

En outre, la cotitularité peut aussi concerner des colocataires sans lien juridique, s'ils souhaitent partager les responsabilités locatives pour faciliter la gestion du logement.

Quand devient-on cotitulaire de bail ?

La cotitularité peut être établie dès la signature du bail initial ou par l'ajout d'un nouveau locataire en cours de location.

Dans ce deuxième cas, une notification écrite au bailleur est requise. Celle-ci doit préciser l'identité du nouveau cotitulaire et la demande d'intégration dans le bail. 

L'ajout d'un cotitulaire nécessite l'accord formel du propriétaire. Il est généralement officialisé par un avenant au contrat de location qui précise les droits et obligations du nouveau cotitulaire.

La cotitularité d'un bail crée des engagements réciproques entre les locataires et le bailleur. Voici les principaux droits et obligations :

Responsabilités vis-à-vis des loyers et des charges locatives

Chaque cotitulaire est tenu de s'acquitter de sa part de loyer et de charges, dans les délais stipulés au contrat. 

En présence d’une clause de solidarité, chacun est responsable du paiement intégral des dettes exigibles. En d’autres termes, le bailleur peut réclamer les sommes qui lui sont dues auprès de n'importe quel cotitulaire en cas de défaut de l'un d'eux. 

Droit de jouissance du logement et respect des obligations contractuelles

Chaque cotitulaire dispose d'un droit de jouissance du logement. Ce droit lui permet d'y résider et de l'utiliser conformément aux conditions du bail. 

En contrepartie, ce droit impose le respect des règles suivantes :

• les conditions d'occupation du logement stipulées dans le contrat ;
• les règles de copropriété applicables ;
• les clauses spécifiques du bail, notamment en matière de nuisances, de sous-location, et d'autres dispositions particulières.

Tout manquement grave à ces obligations peut entraîner des sanctions pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail. 

Devoir d’entretien et de réparation du bien

Les cotitulaires sont responsables du bon état du logement. Ils doivent assurer son entretien courant et réaliser les réparations locatives, comme la réfection des peintures, le remplacement des revêtements de sol endommagés, le remplacement des joints, etc.

En cas de dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie, les cotitulaires peuvent être tenus de rembourser les frais de remise en état, sauf si les dommages sont dus à la vétusté ou à un défaut non imputable aux occupants.

Au terme du bail

La cotitularité prend fin lorsque le bail arrive à échéance, et qu'il n'est pas renouvelé. Dans ce cas, tous les cotitulaires sont libérés de leurs obligations financières envers le propriétaire, à condition que l'ensemble des dettes locatives ait été réglé avant la fin du contrat.

Si des dettes locatives subsistent, la clause de solidarité, si elle existe, reste en vigueur jusqu'à leur règlement intégral. Le propriétaire peut alors exiger le paiement des sommes dues auprès de n'importe lequel des cotitulaires, même après la fin du bail. 

En cas de divorce ou dissolution d’un PACS

Si l'un des époux marié ou pacsé souhaite renoncer à son statut de cotitulaire du bail, il doit en informer son conjoint ou partenaire ainsi que le propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception.

Tant que cette démarche n'est pas officiellement actée, le conjoint quittant le logement demeure solidairement responsable du paiement du loyer et des charges tant que l'autre conjoint continue d'occuper les lieux. Cette responsabilité financière prend fin uniquement lorsque le jugement de divorce (ou la dissolution du PACS) est transcrit sur les registres de l'état civil.

Le décès d’un cotitulaire

En cas de décès d'un cotitulaire du bail, la situation dépend de la relation entre les occupants restants et la présence éventuelle d'une clause de solidarité :

• Conjoint ou partenaire pacsé : si le défunt était marié ou pacsé (et cotitulaire du bail), le survivant conserve un droit exclusif de maintien dans le logement. Un partenaire en union libre, qui n'était pas cotitulaire, peut demander le transfert du bail à son nom, à condition de justifier d'au moins un an de vie commune et d'obtenir l'accord du propriétaire.
• Colocataires sans lien juridique : en l'absence de lien légal entre les cotitulaires, le propriétaire est en droit de modifier les conditions du bail ou de le résilier.
• Clause de solidarité : si une clause de solidarité est en vigueur, elle reste applicable, même en cas de décès. Ce sont alors les héritiers du cotitulaire défunt qui peuvent être tenus de régler les dettes locatives.

La procédure pour mettre fin à une cotitularité dans un bail d'habitation dépend de la situation : soit un seul cotitulaire décide de quitter le logement, soit la résiliation est conjointe et porte sur l'intégralité du bail.

Résiliation par un seul cotitulaire

Lorsqu'un cotitulaire souhaite quitter le logement, il doit en informer son cotitulaire ainsi que le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le départ d'un cotitulaire n'entraîne pas automatiquement la résiliation du bail pour les autres occupants. Ces derniers conservent leur droit de jouissance. En l'absence de clause de solidarité, les cotitulaires assument seuls les obligations financières qui étaient initialement partagées. Avec l'accord du propriétaire, ils peuvent également solliciter une modification du bail pour ajuster leur statut et les conditions d'occupation.

Si le bail comporte une clause de solidarité, le cotitulaire sortant reste alors responsable des obligations financières en cas de défaut de l'autre cotitulaire, jusqu'à ce que le propriétaire accepte de l'en libérer. 

Résiliation conjointe du bail

Si tous les cotitulaires souhaitent quitter le logement et mettre fin au bail, ils doivent notifier le bailleur en respectant le préavis prévu dans le contrat de bail. Cette notification de résiliation doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Pendant la période de préavis, tous les cotitulaires restent responsables du paiement des loyers, des charges et de l'entretien du logement.

À la fin du préavis, la cotitularité prend fin sans que les ex-locataires aient d'autres obligations financières envers le propriétaire, à condition que toutes les dettes locatives aient été réglées et que le logement soit restitué en bon état.