Que signifie être cotitulaire d'un bail d'habitation ?

Le cotitulaire d’un bail est une personne qui partage les mêmes droits et obligations qu’un autre locataire vis-à-vis du bailleur, dans le cadre d’un contrat de location unique. Cette situation est fréquente chez les couples mariés ou pacsés, mais peut aussi concerner des colocataires qui souhaitent s’engager solidairement.

L’article 1751 du Code civil prévoit que les époux sont automatiquement cotitulaires du bail, quel que soit leur régime matrimonial.
Depuis la loi Alur de 2014, les partenaires pacsés peuvent devenir cotitulaires sur simple demande conjointe.

Pour les colocataires en union libre, la cotitularité est possible si tous signent le contrat ou un avenant avec l’accord du propriétaire.

Cotitularité dès la signature du bail

Lors de la signature du contrat, le bailleur peut choisir de faire apparaître plusieurs noms. Dans ce cas, chaque signataire devient cotitulaire et est engagé vis-à-vis du bailleur.

Ajout d’un cotitulaire en cours de bail : procédure

L’ajout d’un cotitulaire en cours de bail nécessite l’accord formel du bailleur. Voici la procédure :

1. Le ou les locataires doivent envoyer une demande écrite au bailleur (lettre recommandée avec AR), mentionnant :
   - l’identité du nouveau cotitulaire ;
   - la demande d’intégration au bail.
2. Le bailleur répond par écrit (acceptation ou refus motivé).
3. Si accord, un avenant au contrat de location est signé par toutes les parties.

En cas de refus injustifié, les protections légales peuvent varier selon le lien entre les personnes concernées (époux, pacsés, concubins…).

Paiement du loyer et clause de solidarité

Chaque cotitulaire est responsable du paiement de l’intégralité du loyer et des charges :

• En présence d’une clause de solidarité, le bailleur peut exiger la totalité du loyer auprès de n’importe quel cotitulaire.
• Sans cette clause, chacun est responsable de sa part uniquement.

Droit de jouissance du logement

Chaque cotitulaire a un droit de jouissance plein du logement :

• Il peut y résider librement ;
• Il doit respecter les conditions du bail et du règlement de copropriété.

Tout manquement grave peut entraîner la résiliation du bail pour l’ensemble des cotitulaires.

Entretien et réparations locatives

Les cotitulaires sont responsables de l’entretien courant :

• réparations locatives (joints, peintures, revêtements…) ;
• remise en état en fin de bail (sauf vétusté).

En cas de dégradations, le bailleur peut se retourner contre l’ensemble des cotitulaires (ou leurs héritiers en cas de décès).

Fin du bail

La cotitularité cesse automatiquement à la fin du bail, lorsque celui-ci n’est pas renouvelé. En cas de dettes locatives, la clause de solidarité reste applicable jusqu’au complet règlement.

Divorce ou dissolution de PACS

• Le conjoint ou partenaire souhaitant quitter le bail doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec AR.
• La responsabilité solidaire ne prend fin qu’après :
  transcription du jugement de divorce ; ou notification officielle de la dissolution du PACS.

En cas de conflit, le juge peut désigner lequel des époux/partenaires conserve le droit d’occuper le logement.

Décès d’un cotitulaire

• Conjoint ou partenaire pacsé : droit de maintien dans les lieux pour le survivant.
• Concubin non cotitulaire : possible demande de transfert du bail (sous conditions).
• Clause de solidarité : reste applicable. Les héritiers du défunt peuvent être redevables des dettes locatives.

Départ d’un seul cotitulaire

Lorsqu’un cotitulaire souhaite quitter le logement, il doit :

1. Informer le bailleur et les autres cotitulaires par lettre recommandée avec AR.
2. Respecter le préavis légal (1 à 3 mois selon la situation).

Attention :

• En cas de clause de solidarité, la responsabilité du cotitulaire sortant continue jusqu’à la date de fin du bail ou la signature d’un avenant libérant cette solidarité.
• Un avenant doit être signé pour modifier officiellement le bail.

Résiliation conjointe du bail

Si tous les cotitulaires souhaitent quitter le logement :

• Une notification conjointe est envoyée au bailleur, en respectant le préavis prévu.
• Les cotitulaires restent redevables du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis.

À la fin de celui-ci, la cotitularité prend fin, sous réserve que le logement soit restitué en bon état et les dettes soldées.