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Comment calculer sa capacité de loyer ?

Comment calculer sa capacité de loyer

SOMMAIRE

  • Définition
  • Calcul de la solvabilité d'un locataire
  • Justificatif
  • FAQ

Ce qu'il faut retenir

La capacité locative détermine le loyer maximal qu'un locataire peut payer.

Le calcul pour vérifier le ratio de solvabilité du candidat est basé sur ses revenus et ses charges.

Des justificatifs sont nécessaires pour connaître le montant du loyer convenable permettant d'éviter des impayés et de garantir un reste à vivre suffisant.

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Le calcul de la capacité locative sert de base à la recherche du logement idéal. Si le locataire ne parvient pas à régler son loyer faute de moyens financiers, il s'expose à des litiges avec le futur bailleur. Cette démarche assure donc que la charge financière est raisonnable par rapport aux sources de revenus. Le dossier de location présenté par le locataire sera davantage plus convaincant et facilitera la signature du contrat de location. 

Qu'est-ce que la capacité locative ?

La capacité locative désigne le montant maximal de loyer qu'un locataire peut assumer. Cet indicateur est obtenu en comparant les revenus et les charges financières actuelles. Le calcul met en évidence la somme disponible pour le paiement d'un loyer mensuel et des charges. 

La capacité locative dépend ainsi de divers facteurs tels que les revenus, l'historique de location, la situation financière, et les antécédents de paiement.

Pourquoi le locataire doit-il calculer son loyer mensuel maximum ? 

Avant de louer un logement, le locataire doit préparer son projet immobilier. Cette précaution est utile à plus d'un titre, notamment pour : 

  • Éviter les impayés de loyers : un montant adapté aux revenus du locataire assure un maintien dans les lieux pendant toute la durée du bail ;
  • Bénéficier d'un reste à vivre suffisant : le loyer doit être adapté pour que le locataire soit en mesure de régler les autres factures mensuelles et se faire plaisir ;
  • Effectuer les recherches de logement : en tenant compte de la charge financière maximale qu'il peut assumer pour une habitation, le locataire présente un dossier de location convaincant ;
  • Signer le bail : en ciblant sa recherche sur des logements avec un loyer adapté, le locataire signe rapidement un contrat de location. 

Pourquoi le propriétaire calcule t-il la capacité de loyer du locataire ? 

Le calcul de la capacité locative facilite l'accès à un logement puisque le propriétaire estime les risques d'impayés. S'il considère que les revenus sont insuffisants, il refusera de signer un contrat de location.

La capacité locative constitue donc un indicateur indispensable au propriétaire pour choisir son locataire.

En sélectionnant des logements dont les loyers correspondent à la capacité locative, le candidat à la location multipliera les chances d'obtenir un bail. 

Comment est calculée la solvabilité d'un locataire ?

L'enjeu principal d'un bailleur consiste à réduire au maximum les risques liés à la location. Pour éviter les impayés de loyers, le calcul de la solvabilité du locataire est incontournable avant la signature du bail. 

Le taux d'effort peut être un facteur clé pris en compte dans l'évaluation de la capacité locative. Un taux d'effort élevé peut déclencher des inquiétudes quant à la capacité globale du locataire à maintenir des paiements réguliers de loyer.

Cependant, la capacité locative va au-delà du simple taux d'effort en incluant d'autres aspects financiers importants. En fin de compte, ces deux mesures sont utilisées pour déterminer si un locataire est en mesure de payer le loyer de manière stable et durable.

Comment calculer la capacité locative du locataire ?

Le bailleur peut également calculer la capacité locative du candidat à la locataire en utilisant la formule suivante : 

Capacité locative = (revenu net annuel/12)/3

Reprenons le même exemple.
Le candidat à la location perçoit 18 000 € de salaire par an. Sa capacité locative est obtenue après un calcul simple : 

18000 € / 12 = 1  500 €

1 500 € / 3 = 500 € 

La capacité locative du candidat est de 500 €. Au-delà de ce montant de loyer, son reste à vivre sera insuffisant et il éprouvera des difficultés à honorer ses échéances. 

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Comment vérifier la solvabilité du locataire grâce au taux d'effort ?

Le calcul du taux d'effort permet de comparer les revenus du locataire au montant du loyer et des charges. Ce calcul s'effectue en utilisant la formule suivante : 

Taux d’effort = loyer et charges / revenus du candidat

Prenons un exemple concret avec un locataire qui perçoit un salaire de 1 500 €. Il dépose un dossier de location pour un logement dont le loyer est de 600 € avec une provision sur charges de 100 € par mois. Le calcul du taux d'effort sera le suivant : 

600 € de loyer + 100 € de charges/1 500 € de salaire = taux d'effort de 0.46

Le taux d'effort correspond à près de la moitié des revenus du locataire. Les risques d'impayés sont donc importants.

Comment savoir combien on peut mettre dans un loyer ?

Le revenu du locataire doit correspondre à 3 fois le montant du loyer afin que le taux d'effort ne dépasse pas les 33 %. Voici un tableau pour déterminer quel est le loyer maximal conseillé selon le salaire perçu. 

Salaire mensuel Loyer maximum conseillé
1 000 € 330 €
1 200 € 400 €
1 500 € 500 €
2 000 € 650 €
2 500 € 800 €
3 000 € 1 000 €

Quels justificatifs demander pour calculer la capacité de loyer ?

Pour le calcul de solvabilité, le propriétaire doit s'appuyer sur des éléments concrets. Pour la constitution du dossier de location et en lien avec la capacité de loyer, il est en droit de demander les documents suivants : 

  • Les 3 derniers bulletins de salaire ; 
  • La copie de la déclaration de chiffre d'affaires pour les travailleurs indépendants ; 
  • Le contrat de travail ou une attestation employeur pour vérifier la situation professionnelle (période d'essai, intérim) ; 
  • Le dernier avis d'imposition ; 
  • Les documents relatifs aux revenus fonciers perçus ; 
  • Un justificatif de la CAF ou de la MSA pour le versement d'aides au logement ou de prestations familiales. 

Le calcul de la solvabilité peut avoir lieu une fois que ces documents auront été réunis. Le bailleur peut également demander les trois dernières quittances de loyer afin de vérifier si le candidat est un bon payeur. 

Pour guider et aider le locataire à constituer un dossier de location, le gouvernement à mis en place le service en ligne « DossierFacile ». Il assure une transmission sécurisée des pièces au propriétaire et prévient le risque de faux dossier de location.

Le candidat locataire peut également aussi joindre une fiche de renseignements locataire.

FAQ

Quel salaire pour un loyer de 500 ou 600 euros ?

Un salaire d'au moins 1 500 à 1 800 euros par mois est généralement recommandé pour un loyer de 500 à 600 euros afin de respecter un taux d'effort raisonnable de 30 %.

Est-ce légal de demander un salaire de 3 fois le montant du loyer ?

Le propriétaire peut librement demander le salaire qu'il souhaite au locataire. La règle est de demander un ratio de 3 fois le montant du loyer. Mais un propriétaire peut aussi bien choisir un ratio de 2 fois ou trois fois et demi le montant du loyer. Le calcul effectué évitera les impayés de loyer. Pour autant, un ratio trop élevé peut réduire le nombre de candidats à la location. 

Loyer : 3x salaire brut ou net ?

Pour analyser la capacité locative du locataire, le salaire est toujours considéré net. En effet, il s'agit des revenus effectivement à disposition une fois les charges sociales prélevées. Il est donc plus pertinent de prendre en compte ce montant pour déterminer si le locataire sera en mesure de payer son loyer.
Le salaire brut, quant à lui, comprend les charges sociales. Ces dernières représentent une part importante des revenus des salariés, pouvant aller jusqu'à 25 %. En tenant compte du salaire brut, un locataire pourrait donc sembler plus solvable qu'il ne l'est réellement.

3 fois le montant du loyer avec ou sans charges ?

Généralement, il est recommandé d'avoir un revenu équivalent à 3 fois le montant du loyer hors charges pour être éligible à la location d'un logement.

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