SOMMAIRE
- Définition
- Calcul de la capacité locative d'un locataire
- Les autres indicateurs à calculer
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
La capacité locative détermine le loyer maximal qu'un locataire peut payer.
Le calcul pour vérifier le ratio de solvabilité du candidat est basé sur ses revenus et ses charges.
Des justificatifs sont nécessaires pour connaître le montant du loyer convenable permettant d'éviter des impayés et de garantir un reste à vivre suffisant.
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Le calcul de la capacité locative sert de base à la recherche du logement idéal. Si le locataire ne parvient pas à régler son loyer faute de moyens financiers, il s'expose à des litiges avec le futur bailleur. Cette démarche assure donc que la charge financière est raisonnable par rapport aux sources de revenus. Le dossier de location présenté par le locataire sera davantage plus convaincant et facilitera la signature du contrat de location.
Qu'est-ce que la capacité locative ?
La capacité locative désigne le montant maximal de loyer qu'un locataire peut assumer. Cet indicateur est obtenu en comparant les revenus et les charges financières actuelles. Le calcul met en évidence la somme disponible pour le paiement d'un loyer mensuel et des charges.
La capacité locative dépend ainsi de divers facteurs tels que les revenus, l'historique de location, la situation financière, et les antécédents de paiement.
La capacité locative est avant tout un indicateur utile pour les locataires. Toutefois, il ne manque pas d'intérêt pour les bailleurs.
L'intérêt de la capacité locative pour le propriétaire
Le calcul de la capacité locative facilite le tri de la candidature. En le calculant pour chaque candidat, le propriétaire peut identifier facilement ceux ne disposant pas de revenus suffisants.
La capacité locative constitue donc un indicateur indispensable au propriétaire pour choisir son locataire. Elle permet de faire une sélection préliminaire avant de vérifier les éventuels faux dossiers de location.
En sélectionnant des logements dont les loyers correspondent à la capacité locative, le candidat à la location multipliera les chances de signer un bail.
L'intérêt de la capacité locative pour le locataire
Avant de louer un logement, le locataire doit préparer son projet immobilier. Calculer la capacité locative permet d'estimer le loyer maximal envisageable.
Cette précaution est donc utile à plus d'un titre, notamment pour :
- Éviter les impayés de loyers : un montant adapté aux revenus du locataire assure un maintien dans les lieux pendant toute la durée du bail ;
- Bénéficier d'un reste à vivre suffisant : le loyer doit être adapté pour que le locataire soit en mesure de régler les autres factures mensuelles et se faire plaisir ;
- Effectuer les recherches de logement : en tenant compte de la charge financière maximale qu'il peut assumer pour une habitation, le locataire présente un dossier de location convaincant ;
- Signer le bail : en ciblant sa recherche sur des logements avec un loyer adapté, le locataire signe rapidement un contrat de location.
Comment calculer la capacité locative d'un locataire candidat ?
Pour calculer le capacité locative d'un candidat, il suffit d'appliquer la formule suivante :
Capacité locative = (revenu net annuel/12)/3
Un candidat à la location perçoit 18 000 € de salaire par an. Sa capacité locative est obtenue après un calcul simple :
18000 € / 12 = 1 500 €
1 500 € / 3 = 500 €
La capacité locative du candidat est de 500 €. Au-delà de ce montant de loyer (charges comprises), son reste à vivre sera insuffisant et il éprouvera des difficultés à honorer ses échéances.
En d'autres termes, il faut donc comprendre que :
- La capacité locative est égal au tiers du salaire net mensuel du candidat ;
- Le locataire idéal perçoit au moins le triple du loyer (charges comprises) demandé par le bailleur.
Quels sont les autres indicateurs à calculer pour vérifier la solvabilité du locataire ?
Le principal défi du bailleur consiste à réduire au maximum les risques liés à la location. Pour éviter les impayés de loyers, le calcul de la solvabilité du locataire est incontournable avant la signature du bail. Pour cela, il peut s'appuyer sur le taux d'effort et d'autres éléments d'information.
Le taux d'effort
Le calcul du taux d'effort permet de comparer les revenus du locataire au montant du loyer et des charges. Ce calcul s'effectue en utilisant la formule suivante :
Taux d’effort = (loyer et charges / revenus du candidat) x 100
Un candidat est considéré solvable si son taux d'effort est inférieur à 33,33 %
Un locataire perçoit un salaire de 1 500€. Il dépose un dossier de location pour un logement dont le loyer est de 600€ avec une provision sur charges de 100€ par mois. Le calcul du taux d'effort sera le suivant :
[(600€ de loyer + 100 €de charges)/1 500 € de salaire] x 100 soit un taux d'effort de 46%
Ce candidat n'est pas solvable puisque son taux d'effort dépasse 33,33 %.
Le taux d'effort livre des informations complémentaires avec la capacité locative. Un taux d'effort élevé soulève des inquiétudes quant à la capacité du locataire à payer le loyer de manière régulière.
La capacité locative va au-delà du simple taux d'effort en incluant d'autres aspects financiers importants. En fin de compte, ces deux mesures soulignent que le candidat doit gagner le triple du loyer demandé pour être considéré comme solvable.
Voici un tableau indicatif indiquant le loyer maximum conseillé pour chaque pallier de revenu
| Salaire mensuel | Loyer maximum conseillé |
|---|---|
| 1 000€ | 330€ |
| 1 200€ | 400€ |
| 1 500€ | 500€ |
| 1 800€ | 600€ |
| 2 000€ | 650€ |
| 2 500€ | 800€ |
| 3 000€ | 1 000€ |
Les autres justificatifs à étudier
Le taux d'effort et la capacité locative peuvent attester qu'un candidat est solvable. Le propriétaire doit cependant s'assurer que les informations transmises sont véridiques. Dans ce sens, la loi l'autorise à demander différents documents à savoir :
- Les 3 derniers bulletins de salaire ;
- Les 3 dernières quittances de loyer ;
- La copie de la déclaration de chiffre d'affaires pour les travailleurs indépendants ;
- Le contrat de travail ou une attestation employeur pour vérifier la situation professionnelle (période d'essai, intérim) ;
- Le dernier avis d'imposition ;
- Les documents relatifs aux revenus fonciers perçus ;
- Un justificatif de la CAF ou de la MSA pour le versement d'aides au logement ou de prestations familiales.
Le recoupement des informations fournies par ces documents doivent attester les revenus du locataire candidat. Le bailleur doit tout mettre en oeuvre pour identifier un faux dossier de location. Une simple méprise peut entrainer des impayés de loyer par la suite. Pour faciliter les vérifications, le gouvernement a mis en place le service en ligne « DossierFacile ». Celui-ci garantit également la transmission sécurisée des pièces.
FAQ
Quel salaire pour un loyer de 500 ou 600 euros ?
Un salaire d'au moins 1 500 à 1 800 euros par mois est généralement recommandé pour un loyer de 500 à 600 euros afin de respecter un taux d'effort raisonnable de 30 %.
Est-ce légal de demander un salaire de 3 fois le montant du loyer ?
Le propriétaire peut librement demander le salaire qu'il souhaite au locataire. La règle est de demander un ratio de 3 fois le montant du loyer. Mais un propriétaire peut aussi bien choisir un ratio de 2 fois ou trois fois et demi le montant du loyer. Le calcul effectué évitera les impayés de loyer. Pour autant, un ratio trop élevé peut réduire le nombre de candidats à la location.
Loyer : 3x salaire brut ou net ?
Pour analyser la capacité locative du locataire, le salaire est toujours considéré net. En effet, il s'agit des revenus effectivement à disposition une fois les charges sociales prélevées. Il est donc plus pertinent de prendre en compte ce montant pour déterminer si le locataire sera en mesure de payer son loyer.
Le salaire brut, quant à lui, comprend les charges sociales. Ces dernières représentent une part importante des revenus des salariés, pouvant aller jusqu'à 25 %. En tenant compte du salaire brut, un locataire pourrait donc sembler plus solvable qu'il ne l'est réellement.
3 fois le montant du loyer avec ou sans charges ?
Généralement, il est recommandé d'avoir un revenu équivalent à 3 fois le montant du loyer hors charges pour être éligible à la location d'un logement.
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