Fausse fiche de paie pour un logement : 5 techniques pour les détecter

La vérification de l'avis d'imposition sur le site des impôts ne permet pas seulement de s'assurer que le document est authentique. Elle donne les moyens de découvrir le revenu de référence reporté sur la dernière déclaration remise à l'administration. 

Il faut donc vérifier si la somme correspond avec le salaire indiqué sur la fiche de paie. L'avis présente le revenu annuel du contribuable. Pour ce faire, le propriétaire doit diviser le montant par douze pour avoir une idée du revenu mensuel brut.

Il peut y avoir un écart plus ou moins important si le candidat locataire a une autre source de revenu.

Le propriétaire peut s'attarder sur différents éléments afin d'identifier une fausse fiche de paie. Il doit notamment porter son attention sur : 

• Le revenu brut contractuel : le montant annuel du revenu brut spécifié dans le contrat de travail devrait généralement correspondre à douze fois le revenu brut mensuel indiqué en haut de la fiche de salaire. Toutefois, les éventuelles revalorisations prévues par d'anciens contrats ou les paiements sur treize mois doivent aussi être prises en compte ;
• Le ratio net/brut : le revenu net figurant sur la fiche de paie devrait approximativement correspondre à 75% du salaire brut ;
• La cohérence avec le revenu net imposable : le montant mensuel du revenu net indiqué sur la fiche de salaire, multiplié par douze, devrait globalement correspondre au revenu imposable déclaré sur la déclaration d'impôts.
• La base de charges sociales : il faut vérifier si l'assiette des charges sociales est cohérente avec les revenus déclarés. 

Pour s'assurer de la cohérence des données d'un mois à l'autre, il est important que les cumuls correspondent parfaitement. Ce cumul se retrouve en pied de page des bulletins de salaire.

Pour vérifier la véracité de ces éléments, il suffit d'additionner le montant du net imposable du mois N et du cumul net imposable du mois N-1. Ce calcul devrait donner le cumul net imposable du mois N.

Si les montants ne correspondent pas, il est très probable que la fiche de paie ait été falsifiée. Le propriétaire peut demander des explications au locataire. Néanmoins, la méfiance est de mise : la cohérence des cumuls est l'erreur principale commise par les faussaires.

Il faut aussi comparer la date d’entrée figurant sur la fiche de paie avec celle inscrite dans le contrat de travail ou sur l’attestation employeur. Ce simple contrôle permet de repérer d’éventuelles incohérences dans le parcours du candidat.

Se renseigner en ligne (via societe.com)

Vérifier l'existence d’une entreprise est une démarche simple à réaliser et accessible à tous. Il suffit de saisir le numéro SIREN de l'entreprise sur la barre de recherche du site societe.com. La plateforme confirmera si la société existe bel et bien. Elle indiquera également si la structure est en activité ou si elle est en liquidation. 

Contacter l’employeur

La seconde option consiste à contacter directement l'entreprise. Pour ce faire, il est vivement conseillé de récupérer les coordonnées de la structure sur les Pages Jaunes ou sur son site officiel. Un locataire de mauvaise foi peut laisser le numéro de téléphone d'un complice sur tous les documents.

Il est également possible de vérifier l'existence de l'employeur en utilisant les mêmes services que les entreprises. Des plateformes comme Payfit ont récemment lancé un service de vérification des fiches de paie.

Enfin, le bailleur peut demander au candidat une attestation employeur pour un logement justifiant sa situation professionnelle. En plus de l'attestation, le propriétaire est en droit de demander d'autres justificatifs pour calculer la capacité de loyer des locataires potentiels.

En pratique, une fiche de paie falsifiée n'entrainera pas forcément un impayé de loyer. Il peut s'agir d'un locataire cherchant simplement à améliorer ses chances d'obtenir le bien qu'il souhaite louer. De la même manière, un bulletin de salaire irréprochable ne garantit pas une location sereine.

Mais en tout état de cause, un faux dossier de location met en doute la solvabilité du locataire et accroit considérablement le risque d’impayé de loyer :

• Cas 1 : le locataire se trouve en réalité dans une situation financière fragile entraînant des difficultés financières à moyen terme ;
• Cas 2 : le locataire peut tout simplement être de mauvaise foi et avoir l'intention de ne pas payer dès le premier mois.

Dans tous les cas, face à un dossier de location falsifié, le propriétaire peut demander la résiliation du bail, même sans impayé de loyer. La procédure est longue et fastidieuse. Néanmoins, la jurisprudence a déjà statué en faveur du propriétaire.

De nombreuses plateformes pour ne citer que Ubble proposent une vérification automatisée des fiches de paie. Certaines startups vont même jusqu’à proposer une analyse croisée des pièces (bulletins, avis d’imposition, contrat de travail, etc.) pour identifier les anomalies.

Ces outils utilisent :

• La reconnaissance optique de caractères (OCR) pour lire les documents ;
• Des bases de données (INSEE, URSSAF, etc.) pour contrôler les numéros SIRET et identités d’entreprises ;
• Des algorithmes qui détectent des incohérences (montants irréguliers, mise en page suspecte, fautes récurrentes, etc.).

Hormis le refus de sa candidature ou la résiliation du bail le cas échéant, le locataire qui falsifie sa fiche de paie s'expose à : 

• Jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende, conformément à l’article 441-1 du Code pénal pour faux et usage de faux ;
• Inscription possible dans des fichiers d’impayés si la fraude conduit à une situation d’endettement ou de procédure.

Faire appel à une agence ou un professionnel de la gestion locative améliore nettement la sélection des locataires. En effet, les agents immobiliers utilisent des outils de vérification souvent inaccessibles au grand public. De plus, ces professionnels ont l’habitude de repérer des signes subtils de fraude. 

En acceptant de gérer la mise en location d'un bien, l'intervenant s'engage à vérifier minutieusement les documents remis par chaque candidat. En cas de fiche de paye falsifiée, l'agence immobilière est pleinement responsable. Elle peut être contrainte de verser une compensation financière au propriétaire.