Publié le 24 mai 2023Mis à jour le 25 mai 2023
Publié le 24 mai 2023Mis à jour le 25 mai 2023
Lorsqu'il s'agit de louer un logement, les propriétaires sont confrontés à un défi de taille : détecter les fausses fiches de paie présentées par certains candidats. La question des dossiers de location falsifiés est d'autant plus délicate qu'elle est intimement liée au risque d'impayés de loyer. Dans cet article, découvrez les méthodes utilisées par les agences pour identifier rapidement de fausses feuilles de salaire.
SOMMAIRE
Pour vérifier l'avis d'imposition fourni par le locataire, vous pouvez vous rendre sur la page dédiée du site des impôts, , et saisir le numéro fiscal du candidat ainsi que la référence de l'avis.
Cela vous permettra de vérifier si les montants déclarés par le salarié n'ont pas été modifiés. Ainsi, si vous constatez des informations différentes de celles fournies par le candidat, ou si aucun avis n'est affiché, il est probable que le document ait été falsifié.
Cette méthode est très efficace pour détecter les fraudes, mais elle présente aussi des limites. En effet, certains candidats peuvent ne pas avoir d'avis d'imposition, notamment s'ils reviennent de l'étranger ou s'ils commencent leur vie professionnelle. Par conséquent, cette méthode à elle seule ne suffit pas à exclure un candidat locataire.
Le revenu brut contractuel : Le montant annuel du revenu brut spécifié dans le contrat de travail devrait généralement correspondre à douze fois le revenu brut mensuel indiqué en haut de la fiche de salaire.
Le ratio net/brut : Le montant mensuel du revenu net figurant sur la fiche de salaire devrait approximativement correspondre à 75% du salaire brut.
La cohérence avec le revenu net imposable : Le montant mensuel du revenu net indiqué sur la fiche de salaire, multiplié par douze, devrait globalement correspondre au revenu imposable déclaré sur la déclaration d'impôts.
La base de charges sociales : Vous pouvez rapidement vérifier certaines lignes de charges sociales sur la fiche de paie. Assurez-vous notamment que ces lignes possèdent une assiette équivalente au revenu brut indiqué en haut de la fiche de salaire (ce n'est pas le cas pour toutes les lignes). Vérifiez également l'exactitude des calculs en pourcentage.
Pour assurer la cohérence des données d'un mois à l'autre, il est important que les cumuls correspondent parfaitement. Vous pouvez généralement les retrouver en bas des fiches de salaire.
Si vous désirez contrôler la véracité de ces éléments, effectuez la somme du montant du net imposable du mois N et du cumul du net imposable du mois N-1. Cela vous permettra d'obtenir le cumul du net imposable du mois N.
Si les montants ne correspondent pas, il est très probable que le bulletin de salaire ait été falsifié. Vous pouvez bien évidemment demander des explications au locataire, mais restez méfiant : la cohérence des cumuls est l'erreur principale commise par les faussaires.
Prenez également le temps de comparer si la date d'entrée mentionnée sur la fiche de salaire correspond à celle indiquée dans le contrat de travail ou sur l'attestation de l'employeur. De la même manière, il est important de vérifier que les congés accumulés sont cohérents avec la date d'entrée. Par exemple, un salarié exerçant depuis 5 ans dans la même société ne peut pas avoir un solde de congés en cours égal à zéro.
Contrôler l'existence d’une entreprise est une démarche simple à réaliser et accessible à tous. Il vous suffit de vous rendre sur le site puis de renseigner le numéro SIREN (il s’agit des 9 premiers chiffres du numéro SIRET que vous trouverez sur les fiches de paie).
Vous pourrez ainsi vous assurer de la réalité de l’entreprise et vérifier dans le même temps que cette dernière n'est pas fermée ou en liquidation judiciaire.
La seconde option consiste à contacter directement l'entreprise. Vous pouvez utiliser le site web de la société ou les pages jaunes pour obtenir les coordonnées. Mais gardez à l’esprit que cette méthode n'est pas nécessairement fiable. Certains employeurs peuvent en effet être de connivence avec les candidats. Il est donc préférable de ne pas se contenter d'appeler le numéro indiqué sur les documents, mais plutôt d'utiliser une source externe pour effectuer la vérification.
Une autre solution est désormais possible : vérifier le bulletin de salaire directement en ligne en utilisant les mêmes services que les employeurs. Par exemple, Payfit a récemment lancé un service de vérification des fiches de paie. Mais il existe un bémol à cette méthode, ce système n'est pas adopté par tous les employeurs.
En pratique, la présence d'un dossier falsifié ne garantit pas nécessairement un défaut de paiement ultérieur. Il peut s'agir d'un locataire cherchant simplement à améliorer ses chances d'obtenir le bien qu'il souhaite louer. De la même manière, un dossier authentique ne garantit pas automatiquement un bon locataire.
Mais en tout état de cause, un dossier falsifié augmente considérablement le risque d’impayé de loyer :
Dans tous les cas, si vous découvrez en cours de bail que le dossier du locataire a été falsifié, sachez que vous pouvez demander la résiliation du bail, même si le locataire effectue ses paiements réguliers. La procédure n'est pas simple, mais la jurisprudence a déjà statué en faveur du bailleur.
En revanche, si vous êtes déjà en contentieux avec le locataire pour défaut de paiement et que vous découvrez en cours de procédure que le locataire a falsifié son dossier, vous n’allez pas pour autant pouvoir accélérer la procédure de résiliation du bail. La seule chose que vous pouvez éventuellement faire, c’est engager des poursuites parallèles pour faux et usage de faux. Néanmoins, il y a peu de chances que la procédure aboutisse.
Un autre cas de figure est possible : si le dossier contenant des documents falsifiés a été validé par une agence immobilière. Vous avez ici la possibilité d’engager une action en responsabilité contre l’agence.
Pour limiter les risques, demandez aux candidats de fournir une fiche de renseignements les concernant.
Gérez mieux en moins de temps
basé sur 1589 avis
basé sur 1589 avisLes agences immobilières peuvent contacter les employeurs afin de s’assurer de l’existence de l’entreprise et de la réalité de l’emploi du candidat locataire.
Produire une fausse fiche de paie est une infraction pénale et une faute civile. Les risques encourus dépendent du contexte dans lequel la fausse fiche de paie est produite, mais de façon générale, le salarié encourt une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à trois ans ainsi qu’une amende d’un montant maximum de 45 000 euros.
L'employeur risque quant à lui des poursuites judiciaires si la falsification est réalisée par ses soins ou avec son accord. Le propriétaire lésé peut également porter plainte à son encontre lorsque la fausse fiche de paie est utilisée pour obtenir une location.
Si vous n'avez pas de source de revenus traditionnelle, et donc pas de fiche de paie à présenter au propriétaire, sachez qu’il existe plusieurs autres façons de justifier de votre capacité financière. Vous pouvez par exemple présenter un garant au bailleur et si vous n’en avez pas envisager de faire appel à une caution bancaire. Enfin, il est important d’être le plus honnête possible en expliquant votre situation au propriétaire et lui proposer de fournir des documents ou des informations supplémentaires.
Pour vérifier la fiche de paie d’un locataire, vous pouvez tout d’abord contrôler que le total du salaire annuel sur la feuille de salaire corresponde au salaire indiqué dans le contrat de travail ou d'autres documents fournis par le locataire.
Vous pouvez aussi rechercher les écarts ou les erreurs sur la fiche de paie, telles que des dates ou des montants incorrects.
Rédigé par Emmanuelle Marengo 
Emmanuelle est diplômée d'un double Master en Droit Immobilier et Droit des Assurances. Après plusieurs années de travail en agence, avec la gestion locative comme terrain de prédilection, elle est aujourd'hui rédactrice web indépendante pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
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Pour vérifier l'avis d'imposition fourni par le locataire, vous pouvez vous rendre sur la page dédiée du site des impôts, , et saisir le numéro fiscal du candidat ainsi que la référence de l'avis.
Cela vous permettra de vérifier si les montants déclarés par le salarié n'ont pas été modifiés. Ainsi, si vous constatez des informations différentes de celles fournies par le candidat, ou si aucun avis n'est affiché, il est probable que le document ait été falsifié.
Cette méthode est très efficace pour détecter les fraudes, mais elle présente aussi des limites. En effet, certains candidats peuvent ne pas avoir d'avis d'imposition, notamment s'ils reviennent de l'étranger ou s'ils commencent leur vie professionnelle. Par conséquent, cette méthode à elle seule ne suffit pas à exclure un candidat locataire.
Le revenu brut contractuel : Le montant annuel du revenu brut spécifié dans le contrat de travail devrait généralement correspondre à douze fois le revenu brut mensuel indiqué en haut de la fiche de salaire.
Le ratio net/brut : Le montant mensuel du revenu net figurant sur la fiche de salaire devrait approximativement correspondre à 75% du salaire brut.
La cohérence avec le revenu net imposable : Le montant mensuel du revenu net indiqué sur la fiche de salaire, multiplié par douze, devrait globalement correspondre au revenu imposable déclaré sur la déclaration d'impôts.
La base de charges sociales : Vous pouvez rapidement vérifier certaines lignes de charges sociales sur la fiche de paie. Assurez-vous notamment que ces lignes possèdent une assiette équivalente au revenu brut indiqué en haut de la fiche de salaire (ce n'est pas le cas pour toutes les lignes). Vérifiez également l'exactitude des calculs en pourcentage.
Pour assurer la cohérence des données d'un mois à l'autre, il est important que les cumuls correspondent parfaitement. Vous pouvez généralement les retrouver en bas des fiches de salaire.
Si vous désirez contrôler la véracité de ces éléments, effectuez la somme du montant du net imposable du mois N et du cumul du net imposable du mois N-1. Cela vous permettra d'obtenir le cumul du net imposable du mois N.
Si les montants ne correspondent pas, il est très probable que le bulletin de salaire ait été falsifié. Vous pouvez bien évidemment demander des explications au locataire, mais restez méfiant : la cohérence des cumuls est l'erreur principale commise par les faussaires.
Prenez également le temps de comparer si la date d'entrée mentionnée sur la fiche de salaire correspond à celle indiquée dans le contrat de travail ou sur l'attestation de l'employeur. De la même manière, il est important de vérifier que les congés accumulés sont cohérents avec la date d'entrée. Par exemple, un salarié exerçant depuis 5 ans dans la même société ne peut pas avoir un solde de congés en cours égal à zéro.
Contrôler l'existence d’une entreprise est une démarche simple à réaliser et accessible à tous. Il vous suffit de vous rendre sur le site puis de renseigner le numéro SIREN (il s’agit des 9 premiers chiffres du numéro SIRET que vous trouverez sur les fiches de paie).
Vous pourrez ainsi vous assurer de la réalité de l’entreprise et vérifier dans le même temps que cette dernière n'est pas fermée ou en liquidation judiciaire.
La seconde option consiste à contacter directement l'entreprise. Vous pouvez utiliser le site web de la société ou les pages jaunes pour obtenir les coordonnées. Mais gardez à l’esprit que cette méthode n'est pas nécessairement fiable. Certains employeurs peuvent en effet être de connivence avec les candidats. Il est donc préférable de ne pas se contenter d'appeler le numéro indiqué sur les documents, mais plutôt d'utiliser une source externe pour effectuer la vérification.
Une autre solution est désormais possible : vérifier le bulletin de salaire directement en ligne en utilisant les mêmes services que les employeurs. Par exemple, Payfit a récemment lancé un service de vérification des fiches de paie. Mais il existe un bémol à cette méthode, ce système n'est pas adopté par tous les employeurs.
En pratique, la présence d'un dossier falsifié ne garantit pas nécessairement un défaut de paiement ultérieur. Il peut s'agir d'un locataire cherchant simplement à améliorer ses chances d'obtenir le bien qu'il souhaite louer. De la même manière, un dossier authentique ne garantit pas automatiquement un bon locataire.
Mais en tout état de cause, un dossier falsifié augmente considérablement le risque d’impayé de loyer :
Dans tous les cas, si vous découvrez en cours de bail que le dossier du locataire a été falsifié, sachez que vous pouvez demander la résiliation du bail, même si le locataire effectue ses paiements réguliers. La procédure n'est pas simple, mais la jurisprudence a déjà statué en faveur du bailleur.
En revanche, si vous êtes déjà en contentieux avec le locataire pour défaut de paiement et que vous découvrez en cours de procédure que le locataire a falsifié son dossier, vous n’allez pas pour autant pouvoir accélérer la procédure de résiliation du bail. La seule chose que vous pouvez éventuellement faire, c’est engager des poursuites parallèles pour faux et usage de faux. Néanmoins, il y a peu de chances que la procédure aboutisse.
Un autre cas de figure est possible : si le dossier contenant des documents falsifiés a été validé par une agence immobilière. Vous avez ici la possibilité d’engager une action en responsabilité contre l’agence.
Pour limiter les risques, demandez aux candidats de fournir une fiche de renseignements les concernant.
Gérez mieux en moins de temps
basé sur 1589 avisbasé sur 1589 avisLes agences immobilières peuvent contacter les employeurs afin de s’assurer de l’existence de l’entreprise et de la réalité de l’emploi du candidat locataire.
Produire une fausse fiche de paie est une infraction pénale et une faute civile. Les risques encourus dépendent du contexte dans lequel la fausse fiche de paie est produite, mais de façon générale, le salarié encourt une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à trois ans ainsi qu’une amende d’un montant maximum de 45 000 euros.
L'employeur risque quant à lui des poursuites judiciaires si la falsification est réalisée par ses soins ou avec son accord. Le propriétaire lésé peut également porter plainte à son encontre lorsque la fausse fiche de paie est utilisée pour obtenir une location.
Si vous n'avez pas de source de revenus traditionnelle, et donc pas de fiche de paie à présenter au propriétaire, sachez qu’il existe plusieurs autres façons de justifier de votre capacité financière. Vous pouvez par exemple présenter un garant au bailleur et si vous n’en avez pas envisager de faire appel à une caution bancaire. Enfin, il est important d’être le plus honnête possible en expliquant votre situation au propriétaire et lui proposer de fournir des documents ou des informations supplémentaires.
Pour vérifier la fiche de paie d’un locataire, vous pouvez tout d’abord contrôler que le total du salaire annuel sur la feuille de salaire corresponde au salaire indiqué dans le contrat de travail ou d'autres documents fournis par le locataire.
Vous pouvez aussi rechercher les écarts ou les erreurs sur la fiche de paie, telles que des dates ou des montants incorrects.
Rédigé par Emmanuelle Marengo
Emmanuelle est diplômée d'un double Master en Droit Immobilier et Droit des Assurances. Après plusieurs années de travail en agence, avec la gestion locative comme terrain de prédilection, elle est aujourd'hui rédactrice web indépendante pour le plus grand bonheur des lecteurs de BailFacile !
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