Quelles sont les conséquences d'un locataire en surendettement pour un bailleur ?

Selon les articles L.330-1 à L.334-12 et R. 331-1 à R. 336-8 du Code de la consommation, le surendettement est défini comme une incapacité évidente pour un débiteur de bonne foi à faire face à ses dettes non professionnelles exigibles et à venir (dont l'impayé de loyer).

Le surendettement offre alors une protection au locataire confronté à une impossibilité manifeste de rembourser cette dette locative. À ce titre, la commission de surendettement reçoit les dossiers et prend des décisions concernant l'octroi éventuel de délais de paiement ou encore la suspension ou l'annulation totale ou partielle de la dette.

Le traitement du dossier de surendettement se déroule en 3 étapes : 

1. Le locataire envoie son dossier à la commission de surendettement (via la Banque de France de son département) ; 
2. Si la commission juge le dossier recevable, toutes les actions de recouvrement sont suspendues ou interdites ;
3. La commission propose un plan de redressement après avoir étudié la situation financière du débiteur.

Suspension des actions de recouvrement

Dès que le dossier de surendettement du locataire est accepté, le bailleur ne peut plus engager ni poursuivre de poursuites judiciaires. Toutes les procédures en cours visant à obtenir le paiement des impayés ou à expulser le locataire sont suspendues de plein droit. Le bailleur doit alors déclarer sa créance (le montant des loyers impayés) à la commission de surendettement lorsqu’il y est invité, pour être pris en compte dans le plan de redressement du locataire.

Échelonnement des impayés de loyer

Dans le cadre d’un plan de redressement, la commission de surendettement peut étaler le remboursement des impayés de loyer sur une période allant jusqu’à 7 ans. Pour le bailleur, cela implique d’accepter un recouvrement différé et fractionné de sa créance, sans pénalités de retard.

Si la commission estime que le débiteur a besoin d’un répit pour stabiliser sa situation (par exemple retrouver un emploi) avant de rembourser, elle peut décider d’une suspension de l’exigibilité de la dette pendant une période pouvant aller jusqu’à 2 ans.

Effacement de la dette locative dans de rares cas

Si la commission conclut que le locataire ne pourra pas rembourser ses dettes même avec des délais, une procédure de rétablissement personnel est prononcée. Concrètement, l’intégralité des loyers impayés antérieurs est effacée d’un point de vue juridique : le bailleur ne peut plus rien en réclamer et la créance est éteinte.

Un bailleur peut résilier le bail d’un locataire en surendettement, mais sous certaines conditions strictes :

• Avant le dépôt d’un dossier de surendettement : le bailleur peut résilier le bail en se fondant sur une clause résolutoire (prévue dans le contrat) en cas d’impayés de loyer d’au moins deux mois. Il peut engager une procédure devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire ;
• Après la recevabilité du dossier de surendettement : toutes les procédures engagées (y compris la résiliation du bail) sont automatiquement suspendues. Le bailleur ne peut pas initier une nouvelle procédure pour des impayés antérieurs à l'acceptation du dossier ;
• Après l'adoption du plan de redressement : le locataire doit respecter minutieusement le plan établi par la commission de redressement et continuer de payer ses loyers. S'il y a un impayé ou s'il y a un retard dans le remboursement de la dette, le bailleur peut demander la résiliation du bail.

Démontrer le préjudice subi si le locataire est de mauvaise foi

Le bailleur, en tant que créancier, est informé des décisions de la commission de surendettement. Ce dernier peut affirmer ses droits à chaque étape du processus pour éviter qu'un débiteur de mauvaise foi ne bénéficie indûment de cette protection. Il peut ainsi justifier sa situation de plusieurs manières en prouvant notamment que :

• Les manquements du locataire lui ont déjà causé un préjudice significatif ;
• Le locataire a déjà bénéficié de délais de paiement importants ;
• Le locataire n'a pas honoré ses loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure.

Le propriétaire bailleur peut également présenter des éléments concernant la solvabilité du débiteur, sa situation professionnelle ou des dépenses qui pourraient venir aggraver sa situation actuelle d’insolvabilité.

Utiliser toutes les garanties dont il dispose

Durant une procédure de surendettement, le propriétaire bailleur ne doit pas non plus se priver d'utiliser les garanties à sa disposition comme :

• La saisine du garant afin d'obtenir un règlement des impayés ;
• La conservation du dépôt de garantie, prévu pour couvrir des impayés ;
• La mise en œuvre de la garantie des loyers impayés (GLI), celle-ci prendra en charge le paiement des loyers jusqu'à la limite prévue par le contrat d'assurance ;
• La saisine le tribunal pour demander la résiliation du bail, suivie d'une procédure d'expulsion du locataire.

Sur ce dernier point, il est important de retenir que la demande d'expulsion n’aboutit pas toujours. Et pour cause, même si elle est validée par le tribunal, la commission de surendettement peut tout à fait déclencher ultérieurement ou simultanément une demande de suspension provisoire de la mesure d'expulsion. Cette suspension ne peut toutefois pas excéder deux années.

Procéder à une liquidation judiciaire en cas de procédure d'effacement des dettes locatives

La procédure de rétablissement personnel vise à effacer les dettes du locataire. À ce stade, les loyers impayés ne sont généralement pas recouvrables. Cependant, le bailleur peut espérer récupérer au moins une partie de ses créances à condition que le locataire possède un patrimoine suffisant. Dans ce cas, il peut faire l'objet d'une liquidation judiciaire. Le bailleur bénéficie alors d'un statut prioritaire par rapport aux banques pour recouvrer ses créances de loyer (conformément à l'article L711-6 du Code de la consommation).

La loi n°2010-237 du 1er juillet 2010 permet à la commission de surendettement, lorsqu'elle déclare le dossier du débiteur recevable, de demander au juge de suspendre les mesures d'expulsion du locataire (article L. 722-6 du code de la consommation). Cette mesure n'est pas systématique.

Par ailleurs, le juge a également la possibilité d'accorder au locataire des délais de paiement (dans la limite de trois ans). Le propriétaire peut donc expulser un locataire surendetté, mais il est tout à fait possible que sa demande soit suspendue par la commission de surendettement.