Quelles sont les conséquences d'un locataire en surendettement pour un bailleur ?

Selon les articles L.330-1 à L.334-12 et R. 331-1 à R. 336-8 du Code de la consommation, le surendettement est défini comme une incapacité évidente pour un débiteur de bonne foi à faire face à ses dettes non professionnelles exigibles et à venir (dont l'impayé de loyer).

Le surendettement offre alors une protection au locataire confronté à une impossibilité manifeste de rembourser cette dette locative. À ce titre, la commission de surendettement reçoit les dossiers et prend des décisions concernant l'octroi éventuel de délais de paiement ou encore la suspension ou l'annulation totale ou partielle de la dette.

Tout d’abord, la procédure de surendettement doit être à l’initiative du locataire. Une fois jugée recevable, la demande entraîne automatiquement la suspension et l'interdiction des poursuites judiciaires à l’encontre de ce dernier (article L. 722-2 du Code de la consommation). Deux situations peuvent alors se présenter : 

• Le locataire peut rembourser l’impayé de loyer : un plan d’apurement est proposé par la commission de surendettement au locataire ; 
• Le locataire n’est pas en mesure de rembourser la dette : une procédure de rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire sera alors envisagée.

Un locataire confronté à des arriérés de loyer peut bénéficier d’une procédure de surendettement  avant ou après qu'une action judiciaire ne soit entreprise par son bailleur. Cela signifie que la juridiction civile, tout comme la commission de surendettement, disposent du pouvoir d'accorder des délais de paiement et de différer l'expulsion d'un locataire en difficulté.

En conclusion, lorsque la commission de surendettement rend sa décision en premier lieu, les mesures qu'elle adopte sont incluses dans la décision ultérieure du juge. En revanche, si elle intervient après la décision du juge, les mesures qu'elle prend remplacent celles prises précédemment par le juge. 

Attention, pour bénéficier de ces nouvelles mesures, le locataire doit avoir repris le paiement de ses loyers et charges courantes.

Cas 1 : Les impayés de loyers avant la procédure de surendettement 

Seuls les loyers impayés sur la période antérieure au dépôt du dossier sont susceptibles d'être échelonnés, suspendus ou effacés. Par conséquent, le bailleur n'a pas le droit d'engager des procédures pour recouvrer ces créances. 

En effet, lors du traitement d'un dossier de surendettement, la commission se charge elle-même d’imposer différentes mesures à l'encontre du débiteur. Il en existe 3 différentes : 

• L'échelonnement des impayés de loyer (sur sept ans maximum).
• La suspension des dettes locatives (pendant deux ans maximum).
• L'effacement partiel de la dette locative (procédure de rétablissement personnel).

De son côté, le propriétaire bailleur peut contester chacune de ces décisions dans les 30 jours qui suivent leur communication. 

Cas 2 : Les loyers pendant et après la procédure de surendettement 

Cependant, à partir du début de la procédure de surendettement et pour les charges locatives postérieures, les loyers doivent obligatoirement être payés par le locataire.

De même, en cas de liquidation judiciaire de son patrimoine, le propriétaire bailleur peut toujours faire une demande pour obtenir un règlement prioritaire des charges et loyers en retard. Ce dernier dispose de trois ans à compter du premier impayé pour agir. 

Démontrer le préjudice subi si le locataire est de mauvaise foi

Le bailleur, en tant que créancier, est régulièrement informé des décisions de la commission de surendettement. Ce dernier peut affirmer ses droits à chaque étape du processus pour éviter qu'un débiteur de mauvaise foi ne bénéficie indûment de cette protection. Il peut ainsi justifier sa situation de plusieurs manières en prouvant notamment que : 

• Les manquements du locataire lui ont déjà causé un préjudice significatif ; 
• Le locataire a déjà bénéficié de délais de paiement importants ; 
• Le locataire n'a pas honoré ses loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure. 

Le propriétaire bailleur peut également présenter des éléments concernant la solvabilité du débiteur, sa situation professionnelle ou des dépenses qui pourraient venir aggraver sa situation actuelle d’insolvabilité.

Utiliser toutes les garanties dont il dispose 

Durant une procédure de surendettement, le propriétaire bailleur ne doit pas non plus se priver d'utiliser les garanties à sa disposition comme  : 

• La saisine du garant afin d'obtenir un règlement des impayés ;
• La conservation du dépôt de garantie, prévu pour couvrir des impayés ; 
• La mise en œuvre de la garantie des loyers impayés (GLI), celle-ci prendra en charge le paiement des loyers jusqu'à la limite prévue par le contrat d'assurance ; 
• La saisine le tribunal pour demander la résiliation du bail, suivie d'une procédure d'expulsion du locataire. 

Sur ce dernier point, il est important de retenir que la demande d'expulsion n’aboutit pas toujours. Et pour cause, même si elle est validée par le tribunal, la commission de surendettement peut tout à fait déclencher ultérieurement ou simultanément une demande de suspension provisoire de la mesure d'expulsion. Cette suspension ne peut toutefois pas excéder deux années.

Procéder à une liquidation judiciaire en cas de procédure d'effacement des dettes locatives

La procédure de rétablissement personnel vise à effacer les dettes du locataire. À ce stade, les loyers impayés ne sont généralement pas recouvrables. Cependant, le bailleur peut espérer récupérer au moins une partie de ses créances à condition que le locataire possède un patrimoine suffisant. Dans ce cas, il peut faire l'objet d'une liquidation judiciaire. Le bailleur bénéficie alors d'un statut prioritaire par rapport aux banques pour recouvrer ses créances de loyer (conformément à l'article L711-6 du Code de la consommation).

La loi n°2010-237 du 1er juillet 2010 permet à la commission de surendettement, lorsqu'elle déclare le dossier du débiteur recevable, de demander au juge de suspendre les mesures d'expulsion du locataire (article L. 722-6 du code de la consommation). Cette mesure est toutefois facultative.

Par ailleurs, le juge a également la possibilité d'accorder au locataire des délais de paiement (dans la limite de trois ans). Le propriétaire peut donc expulser un locataire surendetté, mais il est tout à fait possible que sa demande soit suspendue par la commission de surendettement. 

Depuis le 1er mars 2019, les dispositions introduites par la loi Élan viennent prévenir les expulsions locatives et permettent de mieux coordonner le traitement des situations de surendettement.

Ces mesures permettent au locataire de bonne foi, qui reprend le paiement de son loyer et s'engage dans le remboursement de sa dette locative, à se maintenir dans son logement. 

Deux situations peuvent ainsi se présenter : 

1. le locataire parvient à régler sa dette locative selon les délais et les conditions établies : la clause de résiliation automatique du bail sera annulée ; 
2. le locataire ne parvient pas à régler sa dette dans les délais impartis : la clause de résiliation reprend effet.