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À quoi sert et comment fonctionne le fonds de travaux en copropriété ?

Fond de travaux en copropriété | Utilité et fonctionnement

SOMMAIRE

  • Qu'est-ce que le fonds de travaux ?
  • Quels sont les immeubles concernés ?
  • Comment est calculé le fonds de travaux ?
  • Peut-on suspendre les cotisations ?
  • Une avance non remboursable
  • Sanctions en cas d'absence du fonds de travaux

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Depuis la mise en application de la loi Alur le 1er janvier 2017, la constitution d'un fonds de travaux en copropriété est devenue obligatoire pour la plupart des immeubles. Le fonds Alur vise à anticiper le financement des travaux au sein de l'immeuble. Ses conditions de mise en œuvre évoluent progressivement depuis le 1er janvier 2023. Les cotisations versées sont attachées au lot. Elles ne sont pas récupérables en cas de vente.

Qu'est-ce que le fonds de travaux ?

Le fonds de travaux (aussi appelé fonds Alur) est une réserve d'argent constituée par des versements annuels des copropriétaires.

Il est devenu obligatoire depuis la loi Alur du 24 mars 2014 (mise en application le 1er janvier 2017) pour tous les immeubles à usage total ou partiel d'habitation, sauf exceptions (voir plus loin).

Le fonds Alur sert à financer des travaux à venir dans les immeubles en copropriété, et plus précisément :

  • le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et le diagnostic technique global (DTG) le cas échéant ;
  • les travaux prévus dans le PPT et votés en assemblée générale des copropriétaires ;
  • les travaux urgents ;
  • les travaux hors PPT, indispensables pour sauvegarder le bâtiment, préserver la santé et la sécurité des occupants, et réaliser des économies d'énergie.

Attention, les fonds ne peuvent pas servir à payer les frais d'entretien courants compris dans le budget prévisionnel.

Voici quelques exemples de travaux pouvant être financés par le fonds Alur : remplacement de la chaudière de l'immeuble, changement d'une canalisation collective, travaux d'entretien de l'ascenseur, amélioration de l'étanchéité de la toiture de l'immeuble, etc.

Les cotisations destinées à la constitution du fonds de travaux sont déposées sur un compte rémunéré (sur un livret A par exemple). Celui-ci doit être séparé du compte destiné aux versements des charges de copropriété.
Les intérêts générés appartiennent au syndicat de copropriétaires.

plan pluriannuel de travaux : une vision à 10 ans

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document visant à déterminer les travaux de rénovation nécessaires dans les 10 ans à venir. Il comporte la liste des travaux prioritaires, l'estimation du niveau de performance énergétique, le coût prévisionnel de l'investissement et un échéancier sur les 10 années à venir.

Le plan pluriannuel de travaux se généralise aux copriétés de différentes tailles

Depuis le 1er janvier 2023, la loi climat et résilience impose aux copropriétés de plus de 15 ans de réaliser un PPT si l'immeuble comporte plus de 200 lots. L'obligation sera progressivement généralisée en 2024 pour les copropriétés comprenant entre 51 et 200 lots et en 2025 pour l'ensemble des copropriétés.

Quels sont les immeubles concernés par le fonds de travaux ?

Conformément à la loi Alur, tous les immeubles en copropriété doivent constituer un fonds de travaux s'ils possèdent au moins un lot à usage d'habitation

Sauf dans les cas suivants :

  • copropriétés de moins de 5 ans ;
  • immeubles de moins de 10 lots ;
  • immeubles dont le diagnostic technique global (DTG) ne fait état d'aucun travaux à prévoir dans les 10 ans. La dispense est valable durant toute la validité du DTG (10 ans).

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les copropriétés doivent constituer un fonds de travaux à l'expiration d'un délai de 10 ans après la date de réception des travaux de construction de l'immeuble (contre 5 ans avant cette date). Cette mesure concerne les immeubles comportant plus de 200 lots destinés à un usage d'habitation, de bureaux ou de commerces.
Elle concernera : 

  • dès le 1er janvier 2024 : les immeubles comprenant entre 51 et 200 lots ;
  • dès le 1er janvier 2025 : les immeubles comprenant 50 lots maximum.

Comment est calculé le fonds de travaux ?

Le montant du fonds de travaux de la copropriété

On distingue deux cas :

1/ Si un plan pluriannuel de travaux a été voté
Le montant du versement annuel des copropriétaires ne peut être inférieur à :

  • 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT ;
  • et 5 % du budget prévisionnel.

2/ S'il n'existe pas de PPT

Le montant du versement annuel ne doit pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété.

Toutefois, dans les deux cas, les copropriétaires peuvent décider de versements plus importants. La décision doit être votée en assemblée générale à la majorité absolue, c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

La quote-part de fonds de travaux incombant aux copropriétaires

Tous les copropriétaires doivent participer à la constitution du fonds de travaux, sans exception.

La participation des copropriétaires est calculée, à savoir :

  • en l'absence de prévisionnel ou d'affectation spécifique : en fonction des tantièmes de copropriété qu'ils détiennent dans les parties communes ;
  • dans les autres cas : selon les clés de répartition prévues.

Le montant des cotisations annuelles est adopté aux termes d'un vote en assemblée générale de copropriété. Dès lors, le fonds de travaux fait l'objet d'appels de fonds selon les mêmes modalités que les appels de provisions sur charges. 

Le calcul de la cotisation est inscrit sur l'appel de fonds, dans la catégorie « Fonds travaux Alur ».

Les versements obligatoires peuvent être complétés par un versement additionnel si la situation le justifie. Dans ce cas, la décision doit être prise en assemblée générale de copropriété.

Les cotisations au fonds de travaux sont-elles déductibles des impôts sur les revenus fonciers

Un propriétaire bailleur ne peut pas déduire de ses revenus fonciers le montant de ses cotisations au fonds de travaux lorsque ceux-ci ne sont pas encore décidés. Les dépenses liées à ces versements seront déductibles à la date de paiement des travaux à condition que ceux-ci constituent des charges déductibles.

Dans quels cas l'assemblée générale peut-elle suspendre les cotisations ?

Les copropriétaires peuvent décider de suspendre les cotisations par un vote en assemblée générale de copropriété. Cette suspension n'est permise que dans deux cas :

  • si le montant des cotisations au fonds Alur est supérieur au montant du budget prévisionnel ;
  • si le montant du fonds de travaux est supérieur à 50 % du montant des travaux prévus dans le PPT (depuis le 1er janvier 2023).

Lorsque les fonds de cette réserve de travaux ne sont pas utilisés, et qu'ils dépassent le montant du budget prévisionnel, le syndic inscrit à l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriétaires la mise en place d'un plan pluriannuel de travaux et la suspension des cotisations.
Si le plan pluriannuel n'est pas adopté, les copropriétaires peuvent cesser leurs versements.

Le fonds de réserve pour travaux, une avance non remboursable

Dans le cadre d'une vente ou d'une cession de lot de copropriété, les cotisations versées par le copropriétaire vendeur pour la constitution du fonds de travaux ne sont pas récupérables.

En effet, les versements sont attachés au lot et non au copropriétaire. Par conséquent, dès leur versement, ils appartiennent au syndicat de copropriété.

Il est toutefois possible de prévoir une clause dans l'acte de vente aux termes de laquelle l'acquéreur s'engage à rembourser directement au vendeur le montant des cotisations versées au titre du fonds de travaux.

Quelles sanctions en cas de défaut de constitution d'un fonds de travaux ?

Si le fonds de travaux n'est pas constitué, la loi Alur ne prévoit aucune sanction.

Si le syndic de copropriété professionnel ne constitue pas le fonds de travaux dans les 3 mois de sa nomination, son mandat peut être annulé.

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