La gestion d'un immeuble collectif repose sur la coordination de 2 organes, qui sont également tenus de respecter le règlement de copropriété :
- Le syndicat de copropriété, qui correspond à l'assemblée générale des copropriétaires ;
- Le syndic, investi par les copropriétaires de la gestion de l'immeuble.
Règlement de copropriété
Les relations entre les copropriétaires sont définies dans un règlement de copropriété voté en assemblée générale, qui doit être respecté par tout nouvel arrivant. Ce document vient préciser les obligations des occupants quant à l'usage des espaces communs (cages d'escaliers, hall d'immeuble, local poubelle,...).
Il peut également définir des règles portant sur l'esthétisme de l'immeuble, que les copropriétaires de chaque lot sont tenus de respecter. Par exemple, le règlement de copropriété peut imposer une certaine couleur pour les volets de chaque logement. Autre exemple : faut-il l'accord de la copropriété pour louer en Airbnb ?
Syndic
Le syndic de copropriété est désigné par les copropriétaires en assemblée générale, et est investi d'un certain nombre de missions :
- Assurer l'exécution du règlement de copropriété et des décisions votées par les copropriétaires en assemblée générale ;
- Administrer et entretenir l'immeuble collectif ;
- Tenir la comptabilité de la copropriété et établir un budget prévisionnel pour chaque année (fonds de roulement) ;
- Réaliser les formalités de gestion courante de la copropriété (conservation des documents et justificatifs, tenue du carnet d'entretien
- Représenter le syndicat des copropriétaires pour toute démarche (devant la justice, dans la gestion du bien...).
Il peut s'agir d'un syndic bénévole ou bien d'un professionnel. Dans ce dernier cas, les charges de la copropriété sont augmentés des frais réclamés par l'entreprise gestionnaire.
Le syndic est responsable à l'égard des copropriétaires des actions qu'il engage
Outre le cas où il met lui-même fin à sa mission en démissionnant de ses fonctions, l'assemblée des copropriétaires peut valablement décider de mettre fin au mandat du syndic dans plusieurs situations :
- Révocation, qui peut être par exemple justifiée par l'insatisfaction des copropriétaires quant à la qualité des services du syndic ;
- Empêchement en raison de circonstances ou d'événements extérieurs à la volonté du syndic (accident, maladie...) ;
- Carence du syndic qui n'exécute pas les missions qui lui incombent sans pouvoir justifier d'un empêchement.
Syndicat de copropriété (ou assemblée générale des copropriétaires)
Le syndicat de copropriété comprend l'ensemble des copropriétaires disposant d'un lot dans l'immeuble collectif. Il ne doit pas être confondu avec le syndic de copropriété, malgré des appellations fortement similaires.
Il se réunit chaque année en assemblée générale pour voter les résolutions soumises par le syndic de copropriété et inscrites à l'ordre du jour. C'est ainsi l'occasion pour les copropriétaires de faire valoir leurs droits et de défendre leurs intérêts.
Les copropriétaires peuvent également mettre en place un conseil syndical
Il s'agit d'un organe chargé d'assister et de contrôler la gestion de la copropriété par le syndic. Bien qu'il soit mis en place par défaut, l'assemblée générale peut décider de ne pas en établir à la suite d'un vote à la majorité des 2/3.
Dans les petites copropriétés sans règlement, l'institution d'un conseil syndical est toutefois facultative.
Attention, une copropriété en difficulté peut traverser des difficultés qui sont d'ordre organisationnelles et financières. Pour s'en sortir, elle doit réagir avec les bonnes méthodes mais lesquelles ?