Petite copropriété sans règlement et sans syndic, est-ce possible ?

Qu'est-ce qu'une petite copropriété ?

Une petite copropriété présente l'une des caractéristiques suivantes :

• Elle comprend 5 lots maximum. Ceux-ci peuvent être à usage de logement, de bureau ou de commerce (hors annexes telles que les caves, les garages, les parkings, etc.).
• Elle dispose d'un budget prévisionnel inférieur à 15 000 euros sur les trois derniers exercices.

Par ailleurs, conformément à la loi Élan du 23 novembre 2018, et à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, les très petites copropriétés de deux lots maximum bénéficient d'un régime de gestion simplifié.

Qu'est-ce qu'un règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document obligatoire pour toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille.

Il fixe les règles d'organisation et de fonctionnement de l'immeuble. Il définit les droits et les obligations des occupants (copropriétaires ou locataires).

Par ailleurs, le règlement de copropriété établit le nombre de voix attribué à chacun des copropriétaires en fonction de leur quote-part dans les parties communes.

C'est le syndic qui est chargé de faire respecter le règlement de copropriété.

Il ne faut pas confondre règlement de copropriété et règlement intérieur de copropriété :

• Le règlement de copropriété est un document obligatoire rédigé par un notaire ou un avocat, et publié à la publicité foncière. Il établit le mode de fonctionnement de la copropriété ainsi que les droits et obligations des copropriétaires.
• Le règlement intérieur de copropriété n'est pas obligatoire. Il est rédigé par le syndic, et affiché à l'entrée de l'immeuble. Il mentionne les conditions d'usage des parties privatives et des parties communes. Il n'a aucune valeur juridique.

Un syndic de copropriété (professionnel, bénévole ou coopératif)

Le syndic est chargé de l'administration de la copropriété, de la gestion des comptes et du maintien en bon état de l'immeuble.

Il est le représentant légal du syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire de l'ensemble des copropriétaires.

Il peut être professionnel, bénévole ou coopératif.

Depuis la loi du 10 juillet 1965, toute copropriété doit avoir un syndic. C'est une obligation légale, quel que soit le nombre de copropriétaires dans l'immeuble collectif ou individuel.

Les obligations d'un petit immeuble

Une copropriété, petite ou classique, est tenue d'avoir :

• Un règlement de copropriété pour fixer ses conditions de fonctionnement ;
• Un syndic pour gérer l'immeuble qui doit entre autre commander la réalisation d'un diagnostic technique global (DTG) ;
• Un budget prévisionnel pour les charges de fonctionnement et d'entretien courant ainsi qu'un fonds de roulement.

Par ailleurs, une petite copropriété, compte tenu de sa taille, peut bénéficier :

• D'une dispense de conseil syndical ;
• D'une comptabilité simplifiée ;
• Et de prises de décisions plus simples.

Les règles d'une copropriété de cinq lots maximum

Les petites copropriétés bénéficient de plusieurs dispenses :

Concernant le conseil syndical 

Elles ne sont pas obligées de constituer un conseil syndical (dérogation aux dispositions applicables aux copropriétés).

Concernant la comptabilité

Elles ne sont pas contraintes de tenir une comptabilité en partie double, c'est-à-dire qui implique que chaque écriture soit inscrite en débit (origine des fonds) et en crédit (destination des fonds).

Concernant les décisions par consultation écrite

Les petites copropriétés peuvent voter les décisions à l'unanimité des voix des copropriétaires. Elles n'ont pas besoin de convoquer une assemblée générale de copropriété (pas de convocation préalable, pas d'ordre du jour…). 
Les copropriétaires peuvent être consultés durant la tenue d'une réunion informelle le cas échéant, sauf lorsqu'il s'agit du vote du budget prévisionnel ou de l'approbation des comptes.
En cas de désaccord entre les copropriétaires, chacun d'eux peut exercer une action contre l’autre (paiement des provisions, remboursements de frais…).
Si des mesures d'urgence sont nécessaires, le président du tribunal judiciaire peut autoriser toutes les mesures dans l’intérêt commun.

Concernant les syndicats coopératifs

À défaut de conseil syndical, elles peuvent désigner les membres du syndic parmi les copropriétaires en AG, à la majorité des voix.
L'assemblée générale désigne un ou plusieurs copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, afin d'assurer le contrôle des comptes du syndicat.

Le statut des très petits immeubles de deux copropriétaires

Les copropriétés à deux ont un statut spécifique. En effet, le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

Il ne s'agit pas forcément d'un immeuble composé de deux lots, mais d'un immeuble qui ne compte que deux copropriétaires.

Les petits immeubles de deux copropriétaires profitent des mêmes règles assouplies que celles des immeubles de 5 lots maximum ci-dessus énoncées.

De plus, ils présentent quelques règles spécifiques :

Concernant les décisions communes

Si les deux copropriétaires sont d'accord, les décisions sont consignées dans un procès-verbal d'assemblée générale signé par eux.

Concernant les décisions unilatérales

• Le copropriétaire majoritaire peut prendre seul toutes les décisions qui nécessitent généralement la majorité simple des voix exprimées (majorité de l'article 24) ;
• Le copropriétaire qui détient 2/3 des tantièmes de parties communes peut prendre seul les décisions relevant de la majorité de l'article 24 et de la majorité de l'article 25 ;
• Chaque copropriétaire peut prendre seul les décisions relatives à la conservation de l'immeuble même sans caractère d'urgence.

Concernant le syndic

Dans une copropriété à 2, un syndic bénévole peut demander à l'autre copropriétaire l'autorisation de déléguer sa mission à un tiers.

Comme nous l'avons évoqué, avoir un règlement de copropriété et un syndic sont deux éléments obligatoires de la petite copropriété. Alors que se passe-t-il s'il n'en existe pas ?

Absence de règlement de copropriété des petites et très petites copropriétés

Les conséquences

À défaut de règlement de copropriété, il n'existe pas de cadre concernant les droits et les obligations des copropriétaires :

• Absence de règles quant à l'utilisation des parties communes, aux modalités de réalisation de travaux dans les parties privatives, à la répartition de charges de copropriété,... ;
• Pas de clause pénale qui pourrait sanctionner les copropriétaires ne respectant pas les conditions d'usage de la copropriété ;
• Aucune indication concernant le nombre de voix des copropriétaires nécessaire pour prendre les décisions ;
• etc.

Les recours

En l'absence de règlement de copropriété, le syndicat doit statuer en assemblée générale (à la double majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) pour que ce document soit rédigé et publié.

Les copropriétaires peuvent aussi saisir le tribunal judiciaire afin qu'il ordonne l'établissement de l'acte.

Le coût du règlement de copropriété est réparti entre tous les copropriétaires à hauteur de leur quote-part de parties communes dans l'immeuble.

Toutefois, bien que le règlement de copropriété soit obligatoire, la loi ne prévoit aucune sanction pour les copropriétés sans règlement.

Toutes les copropriétés, y compris celles qui ne justifient pas d'un règlement de copropriété, sont soumises de plein droit aux dispositions de la loi de 1965 relatives au statut de la copropriété.

Absence de syndic 

Les conséquences

Le syndic de copropriété garantit la bonne exécution des décisions prises en assemblée générale, assure la gestion administrative et financière de l'immeuble… Par ailleurs, il se charge de faire respecter les clauses et conditions édictées par le règlement de copropriété.

Il arrive que certaines copropriétés en difficulté se retrouvent sans syndic pour des raisons diverses : mandat non renouvelé, syndic révoqué, défaillance de celui-ci en cours de contrat, etc.

Dès lors, la copropriété se retrouve dans l'illégalité.

De plus, l'absence de syndic met en péril le maintien de la gestion de l'immeuble.

Les recours

Conformément à la loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2016, chaque copropriétaire peut convoquer une assemblée générale pour obtenir la nomination d'un syndic. Il adresse une convocation aux copropriétaires au moins 21 jours avant la tenue de l'assemblée. Il propose un syndic dont il joint le contrat.

D'autres solutions peuvent être envisagées :

• L'assemblée générale désigne un copropriétaire pour assurer la mission de syndic bénévole ;
• Les copropriétaires saisissent le tribunal judiciaire pour désigner un administrateur provisoire de la copropriété. Celui-ci est alors missionné pour convoquer l'assemblée générale de copropriété, et faire voter la désignation d'un syndic ;
• Les copropriétaires désignent parmi eux un syndic coopératif.