Travaux Copropriété | Comment sont-ils votés et répartis ?

Les travaux affectant les parties privatives

En copropriété, on distingue deux grandes familles de travaux à savoir : ceux relevant des parties privatives et les travaux portant sur les espaces communs. Quelle différence existe-t-il entre ces deux catégories de travaux ? Le vote. En pratique les travaux relevant des parties privatives (dans le logement individuel du propriétaire) ne nécessitent pas l’accord général des copropriétaires. Ce qui est logique. Si le propriétaire décide de réaliser des travaux chez lui, le financement lui revient. Il n’a donc pas besoin d’autorisation préalable. On retrouvera par exemple dans cette catégorie :

• L’application d’une nouvelle peinture ;
• L’aménagement d’une cuisine ;
• L’abattement d’une cloison (du moment que les murs ne sont pas porteurs) ;
• La pose d’un revêtement au sol ;
• etc.

Mais même si le vote n’est pas nécessaire, un propriétaire ne peut pas faire tout et n’importe quoi chez lui sous prétexte qu’il s’agit de son logement. Ce dernier doit en effet se soumettre à certaines conditions. Les voici :

• Les travaux en question ne doivent pas dénaturer la destination de l’immeuble ou modifier son aspect extérieur. Un logement ne peut par exemple pas être changé en local commercial sans accord. Un vote doit être réalisé en AG pour autoriser ou non ce changement de destination ;
• Les travaux réalisés par le propriétaire ne doivent pas empiéter sur les parties communes de l’immeuble ni s’étaler sur les parties privatives des autres copropriétaires. Si c’est le cas (installer une clôture personnelle dans un jardin commun, fermer une cour indiquée comme partie commune pour en faire un usage exclusif…), un vote doit être réalisé à la double majorité renforcée prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Cela signifie qu’il ne suffit plus d’obtenir plus de la moitié des votes, mais deux tiers des tantièmes seront exigés pour que les travaux soient acceptés ;
• Tout ce qui concerne le raccordement d’alimentation ou encore les évaluations communes doivent au préalable être votés en assemblée générale ;
• Respecter certains horaires pour réaliser les travaux, à savoir : de 7 heures à 20 heures du lundi au samedi pour les travaux lourds comme une rénovation complète de l’habitation (hors dimanche et jours fériés). Pour les travaux plus légers, ils pourront être réalisés de 8 heures à 12 heures et de 14 heures à 19 h 30 du lundi au samedi, de 9 heures à 12 heures et de 15 heures à 19 heures les samedis ainsi que de 10 h à 12 h les dimanches.

Les travaux portant sur les espaces communs

Pour les parties communes, le fonctionnement est différent d’une partie privative. Comme ces espaces appartiennent à la copropriété, les travaux qui y sont réalisés doivent faire l’objet d’une consultation, et ce en assemblée générale. Néanmoins, le syndic peut se charger seul des menues réparations sans avoir à consulter préalablement l’ensemble des copropriétaires.

Pour le reste, à savoir lorsque les travaux nécessitent un vote en assemblée générale, les choses se compliquent un. Pourquoi ? Tous les travaux réalisés sur les parties communes ne sont pas soumis à la même majorité. Mais pas d’inquiétude, nous allons tout vous expliquer.

Selon la nature des travaux réalisés dans la copropriété (entretien, amélioration, réparation), la nature du vote diffère. La loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété prévoit à cet effet 3 majorités différentes à savoir :

1. La majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (article 24 de la loi de 1965), autrement dit, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte ;
2. La majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi de 1965) ;
3. La majorité double renforcée, autrement dit la majorité des membres du syndicat représente au moins les deux tiers des voix (article 26 de la loi de 1965).

Pour vous y retrouver, répartissons ensemble les travaux votés selon ces différentes majorités.

La majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965

Les travaux votés à la majorité de l’article 24 sont les suivants :

• Les travaux d’entretien de l’immeuble ;
• Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées et mobilité réduite (qui n’affectent pas la structure de l’immeuble ;
• L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer certains travaux d’accessibilité affectant l’aspect extérieur de l’immeuble collectif ou individuel ou celui des parties communes à ses frais ;
• Lorsque la loi rend certaines modalités d’exécution obligatoire : certains travaux de mise aux normes sont obligatoires comme les travaux de salubrité, la mise aux normes des ascenseurs, les ravalements de façade…

La majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965

Entre dans les travaux devant être votés à la majorité de l’article 25 :

• Les travaux de transformation ou d’amélioration portant sur un élément d’équipement ;
• Les travaux dans un but d’économie d’énergie ne relevant pas de travaux d’entretien.

Concrètement, avec la majorité de l’article 25, si l’AG compte 100 voix par exemple, la majorité absolue doit correspondre à 51 voix, et ce même si on ne dénombre que 83 votants dans la pièce (avec 17 abstentionnistes). C’est la grande différence avec la majorité prévue à l’article 24. Autrement dit, tous les copropriétaires sont pris en compte, même ceux absents.

La majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965

On peut également retenir que les travaux suivants doivent recueillir la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 :

• La construction de bâtiments ;
• La surélévation de bâtiments.

Le vote à l’unanimité

Enfin, tous les travaux rattachés à l’aliénation des parties communes doivent être votés à l’unanimité.

En matière de travaux en copropriété le principe est simple : seuls les travaux intégrés à l’ordre du jour et ayant obtenu l’accord de l’ensemble des copropriétaires après un vote réalisé en AG pourront être réalisés. Mais comme tout principe, il emporte aussi quelques exceptions. Comme nous l’avons un peu plus haut, le syndic a la possibilité de réaliser certains travaux (légers) sans que l’accord des copropriétaires ne soit requis. Cela concerne plus précisément :

• Les menues réparations : changement de vitre, d’interrupteur… (les réparations sont déduites du fonds de travaux ou du fonds de roulement) ;
• Les travaux urgents indispensables pour la sauvegarde de l’immeuble (réparation d’une canalisation rompue, chaudière collective hors d’usage, ascenseur en panne, fuite d’eau…). Il s’agit ici de travaux présentant un véritable caractère d’urgence de nature à faire courir un danger pour les occupants de l’immeuble. Dans ce cas, le syndic a tout de même l’obligation d’informer les autres copropriétaires ainsi que de convoquer une assemblée générale extraordinaire en vue du financement de ces travaux. Il peut également demander le versement d’une provision pour les travaux après avoir obtenu l’aval du conseil syndical. Attention toutefois, cette avance ne doit pas dépasser le tiers du montant du devis estimatif.

Si le syndic est force de proposition quant à la réalisation des travaux en copropriété, ce n’est pas le seul intervenant. Les copropriétaires peuvent également proposer la réalisation de certains travaux en assemblée générale. La proposition sera alors inscrite à l’ordre du jour lorsque cette dernière a été formulée correctement, c’est-à-dire, par courrier recommandé avec accusé de réception.

Comment proposer des travaux en copropriété ?

Pour que des travaux puissent être réalisés dans les parties communes en copropriété, ils doivent au préalable avoir suivi la procédure suivante : demander au syndic de copropriété l’inscription des travaux à l’ordre du jour par courrier recommandé avec accusé de réception en mentionnant la nature des travaux ainsi que toute autre information utile.

Pour information, on compte généralement une assemblée générale ordinaire par an. Mais il est toujours possible de solliciter une assemblée générale extraordinaire si la nécessité des travaux l’exige.

Que se passe-t-il après le vote en assemblée générale ? 3 solutions sont possibles :

1. Autoriser les travaux ;
2. Autoriser les travaux sous certaines conditions ;
3. Refuser les travaux.

Première possibilité : l’AG autorise les travaux

Lorsque les travaux sont votés en AG et qu’ils sont dans le même temps approuvés par les copropriétaires, un contrat est alors signé avec l’entreprise prestataire en charge du chantier. Attention toutefois, les décisions votées en AG peuvent faire l’objet d’un recours et ce dans délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal. En amont des travaux, le syndic peut aussi être amené à verser un acompte en fonction des modalités prévues par le devis. Mais c’est la signature du contrat (ou devis) qui entraîne véritablement le début du chantier.

Le travail du syndic ne s’arrête pas au démarrage des travaux. Ce dernier doit également veiller à son bon déroulement et rester vigilant et attentif au moindre incident.

Le vote en AG est-il suffisant ?

Mais quand bien même le vote serait validé en AG, il existe des travaux qui nécessitent encore une étape supplémentaire : la déclaration préalable de travaux ou la demande de permis de construire. En effet, dans certains cas, l’accord des propriétaires n’est pas suffisant. L’accord de la mairie est également requis. Quels sont ces travaux ? De façon générale, ils correspondent à tous ceux modifiant l’aspect extérieur des constructions. Pour l’ensemble de ces réalisations, une déclaration préalable est généralement exigée.

Concernant le permis de construire, c’est un peu plus rare. En copropriété cela concerne exclusivement les constructions nouvelles supérieures à 20 m2 (40 m 2 pour les logements identifiés en zone urbaine par le PLU), ou les travaux qui viennent altérer la destination du logement. Cela serait le cas d’une habitation transformée en local commercial par exemple.

Deuxième possibilité : l’AG refuse les travaux

Lorsque l’AG refuse les travaux, comment parvenir alors à obtenir leur réalisation ? Et bien il est possible de contester la décision auprès du tribunal judiciaire. Il revient dans ce cas au juge d’apprécier les motifs sur lesquels est basé le refus, puis de décider ou non le démarrage du chantier.

Dans tous les cas, les travaux pourront être acceptés uniquement s’ils respectent 3 conditions, à savoir :

• Ils ne portent pas atteinte aux copropriétaires ;
• Il n’existe pas d’interdiction à leur sujet dans le règlement de copropriété ;
• Ils sont destinés à améliorer l’immeuble.

Une fois les travaux validés, ces derniers doivent ensuite être réglés par l’ensemble des copropriétaires. Les frais sont-ils alors répartis équitablement entre chacun d’entre eux ? Et bien non.

Chaque copropriétaire possède une quote-part de la copropriété, et cette quote-part s’exprime en tantièmes. Concrètement ces tantièmes sont calculés en fonction de la qualité du lot du copropriétaire. Cette dernière est alors basée sur différents critères comme :

• La superficie du bien ;
• L'étage ;
• La vue ;
• Le confort disponible ;
• etc.

En fonction de ces différents éléments, chacun des copropriétaires se verra affecter une quote-part différente. En pratique, cela signifie que les propriétaires ne paient pas les mêmes charges et par conséquent, pas le même montant pour les travaux.