Les tantièmes de copropriété : définition, impact et calcul

Définition

Chaque lot de copropriété inclut la jouissance exclusive des parties privatives (d'un appartement par exemple) et une part des parties communes, c'est-à-dire une part de la copropriété. L'ensemble de l'immeuble collectif ou individuel est ainsi divisé en parts égales. Chaque copropriétaire détient un nombre de parts.

Les tantièmes de copropriété représentent la quote-part de ces parties communes attribuée au propriétaire d'un lot.

Ils déterminent notamment la répartition des charges liées au fonctionnement de l'immeuble entre tous les copropriétaires.

Les tantièmes et leur mode de calcul figurent sur l'état descriptif de division compris dans le règlement de copropriété ou annexé à celui-ci.

Pour information, l'article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 définit comme des parties communes « Les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. » 
Il s'agit notamment du sol, des cours, des parcs, des voies d'accès, des équipements communs, des locaux de services communs, des passages, des corridors, etc.

Impact des tantièmes 

Les tantièmes affectés aux lots de copropriété ont plusieurs objectifs :

- Diviser les charges de copropriété entre les copropriétaires : plus la part détenue dans les parties communes est élevée, plus la participation aux frais pour l'entretien et la gestion de la copropriété est importante.

Prenons un exemple :

Monsieur X détient 30/1 000e de parties communes alors que Monsieur Y en détient 60/1000e. Les frais de rénovation de l'immeuble s'élèvent à 10 000 €

• Monsieur X participera à hauteur de : (10 000 x 30)/1000 = 300 euros.
• Monsieur Y participera à hauteur de : (10 000 x 60)/1000 = 600 euros.

- Définir le nombre de voix des copropriétaires lors des décisions en assemblée générale : plus le copropriétaire a de tantièmes de parties communes, plus son pourcentage de voix est élevé, plus son vote a d'influence.

Reprenons notre exemple ci-dessus :

• Monsieur X détiendra un nombre de voix égal à : 30 x 100/1000 = 3 % des voix.
• Monsieur Y détiendra un nombre de voix égal à : 60 x 100/1000 = 6 % des voix.

Mode de calcul des tantièmes de parties communes

Le calcul des tantièmes de parties communes est généralement réalisé par un professionnel (notaire, géomètre-expert…). Il intervient au moment de l'élaboration du règlement de copropriété et état descriptif de division lors de la création de la copropriété.

Les tantièmes sont calculés en fonction des critères suivants :

• La nature du lot : appartement, parking, cave… ;
• La superficie : nombre de m2 ou surface habitable ;
• La situation du bien : exposition, accessibilité, éclairage naturel, sur cour ou sur rue, étage… ;
• Les éléments d'agrément et aménagements intérieurs : balcon, terrasse, jardin privatif…

Exemple de calcul de quote-part de parties communes

La quote-part de parties communes de chaque lot est mentionnée dans l'état descriptif de division de l'immeuble. Elle est reprise dans votre acte de vente.
Par ailleurs, le syndic de la copropriété peut aussi vous fournir toutes les informations relatives au montant des charges qui vous incombent en fonction de vos tantièmes.

Toutefois, vous pouvez évaluer votre part dans la copropriété. Le calcul repose sur la superficie du lot, la superficie totale de la copropriété et la valeur du bien.

Prenons un exemple :

Vous êtes propriétaire d'un appartement (lot numéro 3) d'une superficie de 120 m2. La surface totale de la copropriété est de 6 000 m2. La copropriété est divisée en 1 000 parts.

Votre quote-part s'élève à : (120/6 000) x 1 000 = 20.
Par conséquent, vos tantièmes sont de 20/1 000 mes. Vous assumerez 2 % des charges communes (frais d'entretien, de gestion, travaux, par exemple, en cas de fuite d'eau en copropriété qui doit faire la recherche ?, …).

Modifier les tantièmes de copropriété d'un appartement

Il est possible de modifier la part de tantièmes attribuée à un lot de copropriété si la situation le justifie.

Le principe

Conformément à l'article 11, alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la répartition des tantièmes de parties communes peut être modifiée à l'unanimité des copropriétaires (les voix des copropriétaires abstentionnistes sont comptées).

Les exceptions

Il existe certains cas dérogatoires à cette règle de vote :

• La division d'un lot existant ou la réunion de deux lots.
  Vote des nouveaux tantièmes et de la modification du règlement de copropriété (RCP) à la majorité simple dite de l'article 24 (loi du 10 juillet 1965) des copropriétaires présents ou représentés.
  
• La réalisation de travaux de copropriété décidés par le syndicat des copropriétaires, entraînant une modification de la répartition des charges de copropriété.
  Vote des nouveaux tantièmes et de la modification du RCP à la même majorité que celle ayant voté la réalisation des travaux (majorité simple, absolue ou double majorité).
  
• La vente d'une partie commune à un copropriétaire ou à un tiers (par exemple, l'acquisition de la loge du gardien par un copropriétaire ou la vente d'un palier).
  Vote à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix).
  
• Le changement d'usage d'une partie privative.
  Majorité absolue (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés et absents).

Par ailleurs, un vote à l'unanimité est requis dans le cadre d'une erreur de calcul.