Comment fonctionne et à quoi sert le diagnostic technique global d'une copropriété ?

Le diagnostic technique global, couramment appelé DTG, est un document qui a été instauré par la loi Alur du 24 mars 2014. Il rassemble de nombreuses informations sur l'état apparent de l'immeuble collectif ou individuel, notamment :

• Sur l'état des parties communes et des équipements ;
• Sur le respect des normes prévues par la loi dans les parties communes et privatives ;
• Sur l'état des comptes de la copropriété ;
• Sur la vétusté des installations ;
• Sur la préservation de la santé et de la sécurité des occupants (depuis le 1er janvier 2023) ;
• Sur la réalisation possible d'économies d'énergie (depuis le 1er janvier 2023).

À la suite de ces constatations, le diagnostic technique global dresse une liste des améliorations envisageables et un état des travaux de copropriété nécessaires qui devront être réalisés dans les 10 années à venir. L'expert qui établit le document fournit aussi une estimation des coûts à prévoir.

Le DTG est ensuite présenté aux copropriétaires lors de la première assemblée générale ordinaire qui suit sa réalisation. Un plan pluriannuel de travaux (PPT) peut être décidé.

La durée de validité d'un diagnostic technique global n'est pas précisée par la règlementation. Par ailleurs, il est conseillé d'actualiser le DTG régulièrement en fonction des travaux réalisés et de ceux à prévoir au fil des années.

Quand est-ce que le DTG est obligatoire ?

Le DTG est obligatoire :

• Pour les immeubles de plus de 10 ans au moment de leur mise en copropriété (par exemple lorsqu'un immeuble existant fait l'objet d'une division en plusieurs lots) Découvrez ici comment connaître l'année de construction d'un immeuble ;
• Depuis le 1er janvier 2023, pour les copropriétés de plus de 200 lots.

Par ailleurs, il peut être rendu obligatoire sur demande de l'Administration (maire, préfet ou président d'établissement public de coopération intercommunale) lorsque l'immeuble est jugé insalubre ou en état de péril.
Dans ce cas, si le syndic ne présente pas le document dans un délai de 1 mois, l'Administration peut mandater d'office un expert afin qu'il réalise le DTG aux frais du syndicat des copropriétaires.

Enfin, le DTG est optionnel pour toutes les autres copropriétés. Sa réalisation peut être décidée lors d'une assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple de l'article 24, c'est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Le diagnostic technique global d'une copropriété contient :

• Un examen de l'état apparent des parties communes (couloirs, cages d'escaliers…), des équipements (canalisations, chaudière…) et des terrains (espaces verts, parcs…) ;
• Un état technique visant à vérifier le respect des normes obligatoires prévues par la loi dans les parties communes et privatives ;
• Une analyse des améliorations envisageables de l'immeuble et de ses équipements ;
• Une vérification du bon fonctionnement du syndicat de copropriété, notamment des impayés ; 
• Un diagnostic des performances énergétiques du bâtiment (DPE) ;
• Un état des travaux à entreprendre pour la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ;
• Un état des travaux visant à réaliser des économies d'énergie ;
• Une estimation du coût des travaux.

Le diagnostic technique global doit être établi par un professionnel certifié (diagnostiqueur immobilier, thermicien, bureau d'étude). Les compétences requises de l'expert sont fixées par le décret du 28 décembre 2016. Il doit notamment justifier d'un diplôme de niveau bac + 3 dans le secteur du bâtiment ou d'une certification professionnelle équivalente.

Le professionnel doit aussi attester auprès du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical le cas échéant :

• De son impartialité et de son indépendance vis-à-vis du syndic de la copropriété, des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant dans l'immeuble (attestation sur l'honneur) ;
• De la souscription d'une assurance de responsabilité civile professionnelle (RC Pro) afin de couvrir d'éventuels dommages causés au tiers (erreur, faute, omission).

Le coût du DTG est calculé en fonction du nombre de bâtiments dans la copropriété, du nombre de lots dans l'immeuble, de l'architecture et de la localisation du bien.

Les experts fixent leurs tarifs librement. Ceux-ci peuvent donc varier sensiblement d'un professionnel à l'autre. C'est pourquoi il est vivement conseillé de demander plusieurs devis.

À titre d'information, le montant pour la réalisation d'un diagnostic technique global peut varier de 900 € pour les copropriétés de 3 lots maximum à plus de 3 000 € pour les copropriétés de plus de 20 lots. Le coût est supporté par le prélèvement de charges de copropriété.

Le prix est beaucoup plus élevé lorsqu'il s'agit de réaliser un DTG avec audit énergétique.

Le budget pour réaliser ce diagnostic est voté lors de l'assemblée générale, il ne peut être prélevé sur le fond de roulement de la copropriété qui sert aux dépenses de fonctionnement.

Le diagnostic technique global

Le DTG est un document obligatoire pour les biens de plus de 10 ans mis en copropriété, pour les biens insalubres ou en péril et pour les copropriétés de plus de 200 lots.

Il s'agit d'un diagnostic de l'état global de l'immeuble.

Le DTG comprend un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique.

Le diagnostic de performance énergétique

Le DPE est un document obligatoire lors de la vente ou la location d'un bien immobilier, sauf exception. 

Il attribue une étiquette « énergie et climat » permettant d'estimer le niveau de consommation d'énergie d'un logement ou d'une copropriété.

Il comporte des informations liées à la consommation d'énergie (exprimée en kWh/m2/an), le niveau d'émission de gaz à effet de serre (GES), le descriptif du logement et de son système de chauffage et de refroidissement, le classement du bien selon une échelle de référence allant de A à G (passoire thermique), les recommandations d'améliorations énergétiques, une estimation du coût des travaux.

L'audit énergétique

L'audit énergétique est un diagnostic facultatif.

Il dresse un bilan de la consommation d'énergie d'un lot ou d'un immeuble. Il définit une liste des travaux à prévoir pour améliorer les performances énergétiques du bien. 

L'audit s'appuie sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour déterminer les travaux pertinents. Il comprend aussi une évaluation de leur coût.